上海楼市最诡异的时刻

上海楼市上演了最诡异的一幕：一边成交火热一边持续下跌。

量在价先铁律彻底失效。

10月份二手房网签18483套，不算低。

如果没有国庆节10月能破两万套。

10月底成交翘尾，周中都恢复到700套以上。

谁看到这数据都不会很悲观，大家实打实的在买入。

甚至挂牌量都在不断下滑，卖掉的房子比新挂牌的更多。

然而房价却一路下跌。

网签价下跌，链家成交价下跌，微观层面感受更深，原来坚挺的大宁、古美也在补跌。

到底是谁还在买房？还要多久才能稳住房价？

“我知道哪个小区最适合我，不需要你告诉我，我只想知道什么时候抄底，现在买了还会不会跌”。

最近接到太多这种咨询。

我可以明确地告诉大家，我不知道。

不仅我不知道，我相信没人知道。

但凡有人说他知道，他大概率是个骗子。

最有话语权的是经济学家，他们也不知道。

他们连股市都猜不对，经济学家炒股亏钱的多了去了。他们就能猜对楼市？

体制内的智囊也猜不到，去年提出止跌回稳，紧跟着智囊团出了措施。

到现在也没达到预期。

这些人都不知道，江湖专家的话就别信了，都是博眼球。

很多人讲你不懂，房价有规律的，可以量化分析。

合理房价可以用租金回报率、可以用房价收入比计算。

那么请问合理租金回报率是多少？合理房价收入比是多少？

多了解一下上海楼市你就知道，用房租衡量房价，没太大意义。

做金融的朋友喜欢这个指标，能量化，可以使报告很漂亮，显得很专业。

类比成股票市盈率大家也好理解。

但是租金和房价的关系，不能简化成股票市盈率。

股票只是为了赚钱，每股能带来的收益跟股价存在量化关系，市盈率有参考意义。

这个过程目的只有一个，就是为了赚钱。

租金回报率却不是，租房和买房是两个独立客群，独立决策，独立定价。

现在上海能买房的，几乎都是结婚、生子。租房的，单身比较多。

贝壳在奉贤开发了一个楼盘，套均总价400万，妥妥的刚需盘。

看房客户中已婚占比就高达87%，改善项目可能更多。

租客多是单身，前几天还闹出一个新闻，自如公寓的租客生孩子了，被赶出公寓。

尽管带孩子租房的也有不少，中国人还是习惯大学毕业后租房，结婚生子时买房。

两个独立人群，两个独立产品，定价有什么好比的呢？

就现在的上海市场，租房的人，很少因为租金上升、房价下跌去买房。

正在买房的人，也不会因为租金下跌、房价上升转而租房。

实际上现在房价下跌，租客转买房的并没有增加。

买房、租房是两个独立决策，定价有什么好比的呢？

少数人确实可能在纠结买房还是租房，他肯定也不是简单算算租金和房价。

因为买房不仅能提供居住价值，还有很多情绪价值。

不管怎样你得承认，在现在的上海，租房三十年，和住自己的房子三十年，体验完全不同。

当然租金、房价毫无关系吗？也不能说那么绝对。

租金低到忽略不计，那环二也不买房，先租一套汤臣一品看看江景。

只能说现在的价格体系下，租金和房价关系不大。

退一万步讲，租金和房价有关系了，那合理的租金回报率是多少？

这方面的研究太多，几乎都是参考国外，或者参考房贷利率。

其实都没太大意义。

且不说各个国家房屋持有成本不同，每个民族对居住的理念不同、社会文化不同，愿意在买房、在租房上花的钱差距很大。

恩格尔系数用来反映生活水平，在广州就不太合理，广州人太爱吃了，餐饮支出比例更高。

但你不能说广州人穷。

房价收入比就更搞笑。

一提收入都是工资四五千，一提房价都是几千万。

其实上海房价收入比已经很合理了。

2024年上海平均工资12434元/月，夫妻两个人加起来2.5万，不低了。

12434元工资，公积金得交1740元，夫妻双方3480元。

如果他们公积金贷款90万，每个月只用还3371元，完全不动用工资。

想买好点的房子，首付再付50万，商贷再加160万，可以买300万的房子。

实际承担月供6788元。

月收入2.5万，拿6788元出来还贷款，压力不大吧。

有人说300万买不到什么好房子。

你就一个平均工资，要啥好房子。

上海九月份成交套数排名

上海成交最多的20个小区，套均总价166万。

成交最多的小区恒裕嘉园，到金桥地铁站只要16分钟。

花200万就能在这买套两房，77.1平。

对于金桥上班的年轻夫妻而言，可以了吧？

你上班不在金桥也没事，顾村、江桥、泗泾、鲁汇，东西南北200多万都买得到。

你说都是动迁房，品质不高是吧？

对，你说对了，上海楼市的问题就是房子太差。

房地产1998年开始搞，到现在才27年，本来就没盖太多好房子。

2015-2024年，上海共计提供商品房78.9万套，上海住宅共计900万套。

意思是上海次新房只有10%不到，这里面还有很多都在五大新城。

都想买外环内次新房，但是没有啊，没几个新小区。

天天跟国外比房价，人家搞了上百年了，好房子、大房子肯定比我们多。

你可以嫌上海的房子破，不能嫌上海房子贵。

送外卖勤快点一个月能赚8000-10000，夫妻两个人1.5万是有的。

能买房了，哪个外卖员说买不起上海的房子找我，我帮你买。

能让外卖员买得起房的一线城市，是不是只有中国？

我们更要鼓励zf、鼓励开发商多建好房子，好房子多了你才能住上满意的房子。

而不是降价，房价降到1万/平，也不能让人人都住上外环内次新房。

不是不想，而是没有。

写到这肯定有人说平均工资没意义，都是被高收入群体拉高的。

房价也一样啊，也是被豪宅拉高了，上半年上海新房套均总价1007万，所以大家才觉得贵。

低收入者会拿自己工资，对比被拉高的房价，才有房价太贵的错觉。

租金回报率、房价收入比没太大意义。

有些人天天提这些数据，你看他买房是按这个出价的吗？

有谁给房东还价是按照租金回报率、房价收入比算出来的价格？

尚海湾豪庭134平两房租金2万左右，按3%的租金回报率，合理房价是800万左右。

但是9月17日这个客户，只谈了10万下来，1640万买到了。

他为什么不按照800万还价？

这个买家傻吗？是个例吗？

不是，现在每个月都有小两万套成交，有小两万个家庭不按租金回报率出价。

环二从业十几年，没见过一个人按租金回报率、房价收入比出价。

大家怎么出价的？

先看看市场情况，问问中介最近房价怎么走。

很容易得出结论，房价还在跌，数据在那摆着。

那就看看上套成交，同户型之前成交1700万，那我只出1640万。

现在几乎所有的二手房买家，出价都要低于上一套，原因也很简单，房价在跌。

我出价比上一套高，那不是涨了吗，谁会这么傻。

可怕的是，目前买方、卖方、中介都认为房价在跌，都能接受成交价低于上一套。

这一套成交了，小区房价创新低，下一套在这基础上再谈60万。

反映在宏观，就是房价螺旋下降。

真实的市场就这么奇葩，大家根据过去的行情，做出当下决策，影响未来趋势。

房子应该值多少钱，没人知道，也没人关心，反正下跌行情，成交一套比一套低。

房价下跌的原因，就是房价下跌。

涨起来也一样，所有数据都显示在涨，上套成交1700万，下一套房东底价就提到1800万。

你不接受？分分钟大量数据扔给你，房价在涨啊，我加价不应该吗？

历史上所有房价波动都是如此，房价上涨的原因就是房价上涨。

涨到一定程度，要么政策打压，要么无房可售，趋势就掉头向下。

大家出价都不按照合理定价，你再计算合理房价有意义吗？

能改变大家出价的，是上套成交价，是房价行情。

行情这东西，玄学，跟股票一样，很多时候甚至是博傻。

股市还有点规律，庄家、大户、主力多少有些操纵能力。

楼市全是散户，最牛投资客某神，持仓顶多两位数，相对于市场也是一粒尘埃。

几十万几百万的散户心态什么时候反转，上帝都要思考五分钟。

专家都预测不对股市，你指望他们预测对楼市？

说回文初的数据，成交量很高。

买方、卖方、中介、专家都极度悲观，所有人对房价上涨都失去了信心。

这个时候还有这么多成交，说明什么？

说明需求还在，而且很旺盛。

房价为什么不涨？因为还在下跌。