华住大会看“大住宿”未来：酒店进化与公寓崛起的交汇点

在2025年华住伙伴大会上，创始人季琦并未急于回应投资者关于“行业是否内卷”“现在入场是否太晚”的焦虑，而是分享了他三年来走访278个地级市、62个县级市、77次深入三四线城市的实地观察。通过脚步丈量中国，他得出一个清晰的结论：坚定看好中国、看好酒店行业、看好华住。

华住创始人季琦的演讲，虽然聚焦于酒店，但其底层逻辑——对市场红利的判断、对供给侧改革的执着、对体验经济的拥抱、对投资回报的重塑——无一不适用于正处爆发前夜的中国住房租赁行业，尤其是专业化、品牌化的公寓赛道。

本期，URI将立足全球住宿业视角，深度剖析当前现状，并前瞻其未来发展趋势。

01

全球镜鉴：

中国“大住宿”的独特机遇

季琦表示，纵观全球酒店市场，欧美已进入“存量绞杀”阶段。美国连锁化率虽超60%，却面临供给老化、利润摊薄的困境；欧洲受能源危机与政策波动影响，高端酒店入住率难以保障。东南亚、中东等新兴市场虽具旅游红利，却受制于基础设施薄弱与品牌能力不足。

URI观察到，华住对欧美“存量绞杀”与新兴市场“基础薄弱”的判断，在公寓领域同样成立。欧美租赁式公寓（如MFR）是成熟的资产类别，但增长缓慢；而中国庞大的流动人口、高昂的购房门槛以及“租购并举”的国策，共同催生了一个万亿级的品牌公寓蓝海市场。

人口与政策红利：与酒店共享的4亿中等收入群体，同时也是品质租住的需求方。政策鼓励下，保障性租赁住房与市场化租赁住房并行，为行业提供了前所未有的发展窗口；

基建优势的赋能：高铁网络让城市群联系更紧密，不仅催生差旅住宿需求，也促进了核心城市与周边城市的“职住分离”，为在价格洼地布局高品质公寓提供了可能；

供给侧的巨大缺口：中国租赁市场长期由C端散户房东主导，存在产品非标、服务缺失、租期不稳定等痛点。这与酒店业中“效率低下的单体酒店”处境高度相似，正是品牌公寓通过专业化、规模化、品牌化进行整合的绝佳机会；

产业支撑的共享：酒店业成熟的建材供应链、模块化装修和数字化管理系统，可以无缝或低成本复用于公寓项目，实现降本增效。

02

趋势浪潮：

酒店与公寓的融合与分野

华住提出的三大趋势，在“大住宿”背景下有了更丰富的内涵：

供给优化 效率倍增：

“散兵游勇”到“正规军团”

酒店的改革路径是“连锁化”，将单体酒店纳入品牌体系；

公寓的改革路径则是“机构化”，将分散的房源或整栋物业，通过专业运营机构，转化为稳定、可靠、有服务的租赁产品。未来最大的机会在于将“糟心租”变为“安心家”，这与酒店“将赔钱店变为赚钱店”的逻辑同源。

体验为王 消费焕新：

“栖身之所”到“生活方式载体”

酒店的“体验” 更侧重于短期的、高浓度的“氛围与服务”，如全季的茶香、桔子的设计感；

公寓的“体验” 则关乎长期的、日常的“生活与社群”。年轻一代不仅为“住”付费，更愿意为安全、便捷、智能、社交的租住生活买单；

产品融合：这催生了“酒店式公寓”和“长住酒店”品类的繁荣。它们提供带厨房、洗衣机的套房，满足商旅长住客、城市新移民对“家”的渴望；

服务延伸：公寓可以借鉴酒店的标准化服务和会员体系，构建租客社群，组织活动，打造超越物理空间的归属感。

投资转型 回报稳固：

“开发配套”到“核心资产”

过去，酒店和公寓都曾作为地产开发的配套或去化工具。如今，两者都必须独立盈利。酒店投资看重的是高周转、高RevPAR（每间可用客房收入）。公寓投资的核心是稳定的现金流、高出租率、资产保值增值。其商业模式更类似于“运营驱动的实业”，需要通过精细化的运营管理，控制成本，提升租客满意度和续租率，从而获得长期、稳定的回报。

03

华住之道的启示：

公寓运营商的精进之路

面对复杂市场，华住的“三大硬功夫”为公寓运营商提供了绝佳对标样板：

市场洞察 精准落子：细分战场 精准供给

可以借鉴季琦的“三个市场”理论：

高收益市场（一线/强二线）：适合发展高端服务式公寓、白领公寓，满足高支付力客群对品质和服务的极致追求；

冲规模市场（省会/重点城市）：是青年公寓、普通白领公寓的主战场，通过标准化产品快速复制，抢占市场；

待挖黄金市场（产业新城、大学城、交通枢纽）：布局蓝领公寓、人才公寓，解决特定人群的刚性居住需求，社会效益与经济效益并存。

精益增长 品质为核：运营为王 科技赋能

标准统一：公寓更需要标准化的装修、配置和服务流程，确保租客在任何项目都能获得一致的良好体验；

会员体系：构建公寓的“会员体系”——租客社群。通过APP实现线上签约、报修、缴费、社交，提升粘性，驱动复购（续租）和转介绍；

科技降本：应用智能门锁、智能水电表、AI客服等，大幅降低人力和管理成本。借鉴酒店的“集采与模组化装修”，是公寓实现规模化盈利的关键。

避坑 稳健经营：选址定生死 产品是核心

将季琦的“两个三好”原则适配为公寓版：

选址三好：好区位（近产业、近交通、近配套）、好物业（产权清晰、结构合理）、好成本（租金或地价在模型内）；

产品三好：好设计（空间高效、符合目标客群审美）、好品牌（建立信任、降低获客成本）、好服务（响应及时、创造溢价）。

酒店与公寓——大住宿时代的双生花

华住立志成为“中国住宿业的基础设施”，这个愿景同样适用于未来的头部公寓运营商。它们构建的将不仅仅是房间，而是一个涵盖短期住宿、中长期租住、乃至生活服务的完整生态体系。

酒店的故事是关于“出行”的升级，而公寓的故事则是关于“居住”的革命。两者正从不同的起点出发，在“体验经济”和“效率革命”的旗帜下汇合。

对于投资者和从业者而言，理解酒店业的成熟经验，并将其创造性地应用于公寓这一更具潜力的赛道，将是在中国“大住宿”行业从“规模大”走向“品质强”的进程中，抓住下一波红利的关键。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒