北京
长安街边，曾象征财富与地位的世茂大厦，如今在房地产深跌中易主，折射出一个时代的转折。
11月4日上午，北京朝阳区建国路甲92号的世茂大厦悄然易主。扬子江药业旗下北京扬子江置业有限公司以22.54亿元的底价拍得这一标志性建筑。
相较于32.2亿元的评估价，这笔交易相当于打了七折。该成交价按地上建筑面积计算，折合单价仅3.2万元/平方米，其土地使用权剩余年限已不足28年。
这场拍卖吸引了几乎所有做不动产投资的人在线围观，不仅因为标的物地处北京国贸核心区，更因其七折的成交价精准刻画了当前商业地产市场的寒意与变局。
曾经闪耀的地产明珠，世茂大厦如今在司法拍卖台上以七折价码悄然易主，折射出世茂集团漫长债务纾困路上的艰难取舍。
医药巨头跨界“捡漏”
扬子江药业此次收购可谓“掐点”进场。根据拍卖信息，北京世茂大厦起拍价22.54亿元，较32.2亿元的评估价折价约30%。
这笔交易折合单价仅约3.2万元/平方米，创下了北京长安街沿线写字楼单价的新低。
标的物包括地下4层至地上24层房产及相应土地使用权，房产建筑面积70174平方米，权利限制情况为“已查封”。
该土地剩余使用年限不足28年，至2053年8月9日到期。
与过去商业地产拍卖常有的激烈竞价比，此次拍卖仅有一人出价，最终以起拍价成交，反映了大宗交易市场的寒意。
扬子江药业为此次收购做了精心准备。股权穿透信息显示，收购方北京扬子江置业有限公司成立于2025年10月，是扬子江药业集团的全资孙公司。
扬子江药业集团总部位于江苏泰州，靠板蓝根起家，现有员工超1.8万人，是国内医药行业的龙头企业之一。
数据显示，公司2024年营业收入为739.3亿元，位列民营药企第一名。
在创始人徐镜人辞世后，新管理层徐浩宇推动集团跨界转型，此次收购被认为是其进军北京的关键一步。
扬子江药业接手世茂大厦后，北京CBD的天空线依旧，但楼宇里的旗帜正在悄然更换。
世茂持续出售资产“回血”
世茂大厦的卖家世茂集团则是地产行业的老牌玩家，自2021年陷入债务危机。
此次拍卖是世茂集团债务重组的一部分，招商财富资管持有该物业22.48亿元债权，资产处置成为世茂化解债务压力的一大选择。
世茂大厦的拍卖并非孤例。今年以来，世茂集团已进行多项资产处置。
7月3日，世茂集团宣布以1.56亿元人民币出售北京通州综合商业项目50%股权及债权。
此前，公司还通过出售上海外滩茂悦大酒店、广州亚运村股权等优质资产回笼超百亿元资金，为债务重组与“保交楼”提供关键资金支持。
然而，资产处置之路并非一帆风顺。多个世茂旗下项目在法拍市场遭遇流拍。7月5日，世茂深港国际中心项目的部分用地在拍卖中因无人出价而流拍。
绍兴世茂广场同样经历两次流拍。今年3月，该项目二拍起拍价大幅下调至5.85亿元，较首次拍卖直降1.46亿元，降幅近20%，却依然未能找到接手方。
在这一背景下，世茂股份2025年三季度财报显示，公司经营活动产生的现金流量净额保持正向流入3.11亿元。这一数据表明，尽管面临严峻挑战，公司主营业务仍保有基本的“造血”能力。
世茂股份最新财务数据呈现复杂图景。2025年前三季度，公司实现营业收入42.92亿元，同比增长7.65%，这一增长主要得益于前期预售项目的陆续交付。
然而，营收增长的表象下，公司仍深处亏损泥潭。前三季度净亏损达20.56亿元，尽管相比去年同期，归属于母公司所有者的净亏损幅度已收窄57.24%。
这种营收增长与持续亏损并存的现象，深刻反映了房地产行业在深度调整期面临的资产减值压力。即使业务保持运转，前期持有的资产价值在当前市场环境下需要大幅重估，这种非现金成本的计提持续侵蚀着企业利润。
债务困境与积极纾困
资产抛售的背后，是世茂集团沉重的债务负担。
媒体公开报道进一步揭示了世茂的债务结构：截至2025年6月30日，公司及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务194.49亿元未能按期支付。其中累计未能按期足额偿付中期票据本息共计32.5亿元。
2025年7月1日发布的公告显示，当月新增未支付债务包括公开市场债务0.03亿元和非公开市场债务0.63亿元。
截至2025年7月31日，上海世茂股份累计未支付债务高达195.15亿元，其中公司债券本息合计11.74亿元。
世茂股份将危机根源归结于“自2022年以来公司销售情况大幅度下滑，以及融资渠道收窄导致的流动性紧张”。
为应对债务危机，世茂集团正通过债务重组和资产处置两条路径寻求纾困。
2025年7月21日，世茂集团完成115亿美元境外债务重组。这一重组计划将现有债务转换为约80亿美元新票据、约45亿美元强制可转债，并将约10亿美元的应计利息纳入重组，使债务规模缩减78亿美元。
境内债务方面，世茂集团也取得了重要进展。本金约228亿元境内贷款已于2025年完成展期，最长展期至2035年，香港BeaconPeak项目100亿港元开发贷同步展期3年。
法律程序上，香港高等法院2025年3月批准了重组计划，债权人支持率达95.39%，超出法定要求30个百分点。
这一系列债务重组措施预计减少约78亿美元（约合人民币563亿元）债务负担。
扬子江置业的接盘为世茂集团带来了宝贵的现金流，但相对于超过700亿元的总负债，这只是艰难纾困路上的一小步。
世茂股份营收增长与持续亏损并存的复杂图景，正是整个房地产行业深度调整的缩影。在资产减值与债务重组的双重压力下，每一笔成功处置的资产都在为企业的转型重生争取宝贵时间。
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