还没买房？别急！全国要对 “烂尾楼” 动真格了

来源：大伟看楼市

说起买房，很多人不敢买期房，暴雷的例子实在太多了，收房货不对板还不算最惨的，碰上烂尾楼，这边要还银行利息，那边房子连影都见不着，那真是欲哭无泪。

然而期房预售又是众多开发商偏爱的销售方式，方便快速回笼资金，降低风险，其实这种风险是转嫁到了购房者的身上。国内开发商良莠不齐，屡屡出现的违约行为，经常引发巨大的矛盾，严重影响了房地产市场的信心。

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

在城市的天际线中，烂尾楼如同突兀的伤疤 —— 钢筋裸露在外经受风雨侵蚀，围挡内杂草丛生遮蔽曾经的安居梦想。对于无数刚需购房者而言，“交钱无房住” 的困境曾是难以言说的痛。但 2025 年以来，从最高法的司法保障到住建部的系统攻坚，一系列政策组合拳密集落地，标志着全国已全面打响烂尾楼治理攻坚战。这场 “动真格” 的治理行动，不仅在破解历史遗留问题，更在重塑房地产市场的民生底色。

一、烂尾楼困局：从资金断裂到民生危机​

烂尾楼并非简单的工程停滞，而是牵涉多方利益的系统性困局。根据行业定义，停工一年以上、已办理用地规划手续的房地产项目即可认定为烂尾楼，其背后往往交织着资金链断裂、监管缺位与法治空白等多重矛盾。​

资金链断裂是烂尾楼形成的核心症结。部分开发商采用 “高杠杆、高周转” 模式，将预售资金挪作他用，一旦市场遇冷或融资收紧，便陷入 “无钱续建” 的绝境。2022 年多地爆发的停贷风波正是典型写照：106 个楼盘的业主因项目停工集体宣布断供，他们中多数是背负房贷的刚需群体，不少人面临失业、收入下降的双重压力，断供成为无奈的 “自保” 选择。更值得警惕的是，预售资金监管的漏洞加剧了风险 —— 有的银行未等楼盘封顶即发放贷款，有的将资金转入非监管账户，使得本应用于工程建设的资金 “不翼而飞”。​

法治保障的缺失曾让购房者维权举步维艰。长期以来，执行异议之诉缺乏统一裁判规则，“退房难、退款更难” 成为普遍痛点。即便购房者成功解除购房合同，开发商的预售资金账户已被冻结，胜诉判决也往往沦为 “法律白条”。这种维权困境不仅直接损害群众利益，更导致市场信心持续低迷，形成 “越怕烂尾越不敢买房” 的恶性循环。​

二、政策攻坚：司法与行政的双重突破​

2025 年成为烂尾楼治理的关键转折点，司法保障与行政攻坚形成合力，构建起全方位的解决方案。​

司法层面的突破为购房者撑起 “保护伞”。7 月实施的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》堪称标志性进展，其核心在于打通了预售资金的返还通道 —— 当房屋无法交付且无实际交付可能时，购房者可在房产变价款中优先获得已付房款返还，甚至能对冻结的预售资金账户提起执行异议。这一规定彻底改变了以往 “预售资金只能冻结不能动用” 的僵局，北京金诉律师事务所主任王玉臣直言，此举对解除合同的业主而言 “相当于雪中送炭”。更具突破性的是，新规将保护范围从 “居住需要” 拓宽至 “居住生活需要”，取消 “唯一住房” 限制，让更多购房者获得法律救济。​

行政层面的系统施策则直击项目复工难题。住建部建立的中央、省级、城市三级联动机制，实现了烂尾楼治理的 “全国一盘棋”。通过项目分级管理，合规项目纳入融资支持名单，资不抵债项目则依法进入司法程序，确保 “精准救治”。截至 2025 年 9 月，商业银行对名单内项目的贷款规模已突破 7 万亿元，支撑近 2000 万套住房的建设交付。资金保障之外，存量资源盘活同样成效显著：3000 亿元保障性住房专项再贷款推动地方国企收购存量房源，闲置土地通过政府回收、市场流转等方式重获新生，既化解了烂尾风险，又补充了保障房供给。​

三、长效破局：从 “救项目” 到 “建体系”​

如果说司法新政与专项攻坚是 “治标”，那么制度创新则在着力 “治本”，推动房地产市场从 “高风险扩张” 向 “稳民生发展” 转型。​

预售资金监管的刚性强化从源头遏制了风险。新规明确要求，开发企业和监管银行若违规使用预售资金造成项目烂尾，将依法追究刑事责任，形成 “不敢违” 的震慑。全国 297 个地级以上城市建立的房地产融资协调机制，通过 “项目白名单” 制度实现资金精准投放，避免了以往 “资金跟着房企走” 的盲目性。这种 “全流程监管 + 终身追责” 的模式，让预售资金真正成为 “交房保证金”。​

市场供给侧的结构性调整同样关键。2025 年全国住宅用地供应计划同比下降 20%，二线城市降幅达 30%，通过减少无效供给防范供需失衡。与此同时，“好房子” 理念加速落地，5 月实施的新版《住宅项目规范》将层高标准提升至不低于 3 米，强化隔音、采光等 14 项品质要求，推动行业从 “拼速度” 向 “拼质量” 转型。这种 “控增量、提质量” 的调整，既降低了烂尾风险，也契合了购房者对居住品质的需求。​

风险化解与民生保障的结合更显政策温度。针对停贷风波中困难群体的偿债压力，多地推出 “阶段性暂缓还款” 政策，银行暂不确认违约、不计入征信，审慎处理计息问题。AMC 机构的政策性介入则为问题房企提供了转型路径，通过资产收购、债务重组等方式，推动企业从 “债务泥潭” 中抽身，回归住房建设主业。这些举措既守住了金融风险底线，又彰显了民生关怀。​

四、市场新生：购房者的机遇与理性选择​

对于尚未买房的群体而言，这场 “动真格” 的治理行动，正在重塑购房决策的逻辑框架。​

政策托底带来的是信心回归。截至 2025 年 10 月，全国 750 多万套已售难交付住房完成交付，新房销售面积同比降幅从 2023 年 9 月的 17.1% 收窄至 2024 年 7 月的 4%，市场逐步趋于平稳。司法保障的完善让 “交房有保障、退款有渠道” 成为现实，预售资金监管的强化降低了新项目的烂尾风险，这些变化都在消解购房者的 “后顾之忧”。对于刚需群体而言，当前市场正处于 “政策红利期” 与 “选择窗口期” 的叠加阶段，既能享受品质提升的福利，又能借助政策保障规避风险。​

但理性购房的底线仍需坚守。即便风险大幅降低，购房者仍需关注三个核心：一是项目是否纳入当地 “保交楼白名单”，这类项目能获得优先融资支持；二是核查预售资金监管账户的公示信息，确认房款是否进入合规账户；三是优先选择财务状况稳健的房企，避开债务高企、多次违约的企业。毕竟，政策托底是 “安全网”，而非 “万能险”，审慎选择才能真正实现安居梦。​

从停贷风波的焦虑到政策攻坚的笃定，中国房地产市场正在经历一场深刻的民生回归。烂尾楼的逐步消失，不仅是城市天际线的修复，更是市场信心的重建与民生福祉的提升。对于尚未买房的人而言，这场 “动真格” 的治理行动，既是对过去痛点的回应，更是对未来安居的承诺 —— 当房子回归居住本质，当市场重拾民生温度，理想中的家便不再遥远。