20万+/平！保利面粉厂备案价曝光，一脚定江山

保利玥玺湾，一脚定江山！

据可靠爆料，就在今天，保利玥玺湾（保利面粉厂项目）首批备案价已报入，整体17万+/平，第二排单套突破20万/平！

这一次，是几栋楼陆续报批，货量不少。

最重要的是，保利玥玺湾准备取证，总算给出一记最有力的辟谣。

虽然说，保利玥玺湾其实一直很神秘，但市面上还是流传着各种价格的假信息。

很多还是一眼假的那种。

比如说这个，说保利面粉厂备案均价约15.7万/平，但按规定最多可降20%。

按广州现行政策规定，实际销售价格，根本不可能做到备案价下探20%。

这不符合官方止跌回稳的大基调，更不符合保利一贯的作风。

举个例子，去年增城某新盘按备案价的85折推出少量特价房，当场就被官方紧密叫停，卖出的房也不能网签。

这还是外围区，都管控得这么严格，更何况是在保利面粉厂这种绝对核心地段。

而且，保利面粉厂是保利有史以来最重要的项目，怎么可能一上来就踩政策红线，还要自降身价呢？

再来看另一个帖子，直接把每栋楼、每个户型的价格来了个大剧透：

讲一个科普知识吧：

在广州，新房价格必须要源于预售证，而预售证一般是分批申报，最常见的是单栋楼报批。

这是因为，开发商需要先拿到建设工程规划许可证、施工许可证，并且投入开发建设的资金比例达到一定要求，工程施工到一定阶段，才能去取证。

|保利玥玺湾实景图

所以呢，保利面粉厂项目这次申请备案价，也不是全部楼栋。

以后，但凡看到谁说有保利面粉厂全部户型价格的，一律打假送入小黑屋！

还有的帖子就更离谱了，直接做出了面粉厂项目的销控表：

保利面粉厂项目还没开盘，哪来的销控表？还是纯绿色的，真是听君一席话，胜似一席话。

一句话总结，市面网传的面粉厂备案价/价格，其实全都是引流量、博眼球的假消息，根本经不起推敲！

那么，保利面粉厂项目，到底会怎么定价呢？

既然备案价已经有了，那么结合广州政策，定价通常都会在备案价90%-100%之间，那么第二排望江房源价格预估要到16万/平左右。

并且，第二排望江单套的备案价最高突破20万/平，那么首排望江单位只会更高！

作为行业老大，拳头产品，全城期待的顶豪，大家的预期不妨拉高一些。

保利面粉厂项目入市，更是一个标志性节点——广州顶豪，即将打开全新时代篇章。

如果说，上一个时代的广州顶豪封面是汇悦台，那这一个时代，就一定会是保利玥玺湾。

这不是多选项，而是单选项。

很简单，没有哪一个能像保利面粉厂项目，价值逻辑绝对清晰，城市占位绝对顶级，稀缺性无可复制。

| 效果合成图，仅供参考，非交付承诺

几个重点：

1) 绝对的城市核心地段，引领珠城东扩格局

2）近年来广州望江景观+南向采光面最好的项目，户户全江景

3）广州唯一一个阳台率30%+公共空间10%的户型

4）广州前所未见的产品，保利发展总部直管，高层领导直接参与规划和设计

保利面粉厂项目位置大家都熟悉了：珠城东，临江大道上，珠金琶的几何中心。

|保利面粉厂江景实拍

这种出身论看似过时，却始终是豪宅价值的底层逻辑。

保利面粉厂的位置，就决定了它始终会是城市的C位；

并且，直接带动珠城东区价值走廊成型，形成广州新一代城市顶级资产圈。

这种预期，已经是明牌。

今年8月，花城大道断头路和员村二横路的征收方案终于通过了广州市土委会的审议。

两条关键命脉的建设，提上了日程，争取2026年年底开通。

接下来还会有新一轮征地，后续就是商业、学校等新一轮配套建设，形成连片发展。

当然，保利已经在前边打头阵，面粉厂、绢麻厂两大项目，光是买地资金就接近200亿，率先完成连片布局。

现在，保利玥玺湾即将入市，就是为珠城东格局和价值定下足够高的基调，一脚定江山。

保利面粉厂的江景，当然是无可复制的，但更值得细品的，是江景和产品的融合，呈现出明显的迭代性。

讲几个印象深刻的地方吧。

第一，全市首创，挑高达11米的城市浮岛。

| 实景合成图，仅供参考，非交付承诺

挑高11米，最直接的效果，就是隔开了周边的视野屏蔽，1楼也能无遮挡望江，户户全江景。

同时，这也使建筑天际线拔高到150-180米，直接超过了汇悦台。

身居更高位，将珠金琶江景望透，就是对城市的绝对驾驭感。

其次，这座城市浮岛，也打造了一个四重立体的超级社区底盘。

B1、B2，星空顶车库与中轴环岛构成立体归家动线；L1是一万平的会所洄游空间，整个珠城最大的会所。

L2参考新加坡樟宜机场，打造一座浮岛园林，每一层都是完全不同的体验。

第二，湾流曲线的幕墙体系，辨识度就是战斗力，是代表广州的城市封面。

建筑的辨识度，从来不是靠装饰堆出来的，而是要体系化的颠覆。

所以，保利设计高曲率立面、含弧幕墙，就是要把视觉记忆做到极致。

配合9.9米尊玺塔冠，更让它在天际线上拥有独特轮廓，衍生出一种建筑符号。

放眼全国顶豪，这种能在天际线一眼识别出来的城市封面，不多。

第三，品质、细节、艺术性武装到牙齿，形成自身的文化表达体系。

保利玥玺湾展示区，既像一场大型奢石展览，更像一场大型当代艺术展览。

举个例子，项目融入了十二大非遗工艺，既重新演绎了珠江的时代叙事，又渗透在日常生活尺度里。

主雕塑《潮涌》，出自国际艺术家约翰·阿特金之手，取意粤剧中的“水袖舞”，配合金箔折光手法，水袖挥舞间，也像珠江的潮起潮落。

艺术装置《水天一线》与《汇聚成珠》，把“珠江之水天上来”做成空间语言，从高处俯瞰，就像流动的珠江。

| 水天一线艺术装置

所有设计表达，都有一个很强的主体性，就是彰显广府或者说中国的文化自信。

和上一代的顶豪相比，你能看到明显的时代变迁和接棒者的感觉。

如果说，汇悦台更多像“全球化豪宅在广州”，那保利玥玺湾就像一座“面向世界的广州豪宅”。

当然了，作为一座时代顶豪，保利玥玺湾能说的还有很多，受制于篇幅，就不一一展开了。

但可以肯定的是，会是保利玥玺湾很多塔尖人群的唯一选项。

据我们接触到的意向客户，有些本身就是行业内的老板，业务主要集中在珠三角，公司可能在外地，但是人常住省城，这两年行业确实下行，但之前也没胡乱投资，也没踩坑，市场回调后，甚至还扩张项目。

他们手里房子就很多，这部分客群，要么不买，要么就买最好的。

这种现象，本身就说明保利玥玺湾，已经在带动城市财富阶层和城市中心的变迁。