最后两个月，打一架吧

这速度，也太快了。

上礼拜二，越秀刚刚拿下的大石地块，工人已经进场，项目的第一手信息也拿到了。

越秀天字系产品，户型88-122平，2T2板楼+2T4塔楼的搭配，定位刚改/改善，大石地铁口的低密社区。

看来，越秀是想冲刺年底前开盘了，下个月就会开展厅。据说，越秀拿下的天河越秀广棠地块也会冲刺年底前面世。

这点倒很符合越秀style，大家记得去年末的越秀云悦、桂悦东晓几个盘，市区学铁商+产品+通勤的项目，确实有结构性的机会，卖得不错。

最近，也经常有粉丝咨询说绿城、中海拿地了，什么时候开盘，今年会不会入市。

我们也统计了一下年底前很可能会对外开放入市的项目。（不完全统计）

新盘是很有竞争力的，别忘了还有已经对外的顶豪面粉厂项目。

年底的广州，政府在手搓马场、南泰、琶洲等地块的大招，开发商们也希望能赶上年底前冲一冲业绩。

·土地端，广州上半年的楼市和地市成交数据相较去年都有下滑，重磅项目都放到了年底。

广州前10月土地成交金额292亿，而去年广州全年卖地收入是772亿（涉宅），仅有去年的37%，年底推地速度要拉满。

地块出让节奏较慢，优质项目供应下降也影响了销售数据。

·销售端，前10月，广州成交49987套，成交金额1879亿，仅有2024年全年的63%，即便是面粉厂和这批新盘都入市，也很难追上去年了。

而且，套均价、销售价格，都有所下降，价格都变得更亲民了。

国庆后，我们到踩盘明显的情绪感受是观望，被后浪打怕了的买房人。某个海珠改善项目的销售说有个客户两个月已经看了6次，每次看都挺满意，但下不了决定。

重量级地块，重量级新盘的到来，给楼市带来更多刺激和变数。

近两年的新项目更卷了，有更适配市场需求的产品、更具备确定性的学铁商配套、更改善的品质感，最重要的是更好的价格。

成交金额TOP10有一半项目都是今年才开盘的，保利天曜、保利天奕、理想花地傲璟组团、绿城馥香园、龙湖亚伦央璟颂，足以证明新盘竞争力了。

接下来，我们拆开几个年末新盘一个个聊，对相关项目感兴趣的朋友，想要内部资料，欢迎添加小C。

香江1号

产品：200-600平大平层

周边售价：4.5-7万/平

优势：万博CBD中心十字路口，商业氛围+居住氛围，项目调性高，对标鹏瑞1号。

面积段看齐面粉厂保利·玥玺湾了。香江1号的野心很大，香江集团老板亲自操刀，团队是从鹏瑞1号挖过来的。

容积率只有1.88的板楼产品，也是整个番禺离万博CBD最近的新房，在家门口的阳台就可以直望中国TOP20的商务区。

天河城+万达广场+奥园广场+四海城+山姆+K11S+华润万象，组合拳确实够顶，但在刺破天花板面前，好像有点不够。

不过，摆在项目面前的难题依然是，大家觉得万博值多少钱？此前，万博悦府的/300平，总价在2000万+，卖的还算可以。

香江1号的定位和面积段，注定了总价不会低，就看香江1号能否做出让改善豪宅阶层买单的产品了。

越秀大石地块

产品：88-122平

周边售价：保利滨江和著、龙湖御湖境3.3-4万/平

优势：大石地铁站，板块最低容积率2.6，对面是万民城商场，1站长隆万博，6站珠江新城。

项目的进展很快，计划11月开展厅，12月开示范区，年底开盘。

越秀做的天字系产品卖的很不错，且是地铁口的低密小社区，例如越秀云悦、越秀云萃。

两者面积段也有点像，还都是2T2板楼+2T4塔楼的搭配，参考云萃户型。

虽然，新规收紧后大概率做不到同款，但抄作业还是能抄的。

越秀天河广棠地块

产品：塔楼+板楼

周边售价：保利天瑞8-10万/平

优势：天河广氮片区，容积率2.1，读保利天瑞的省实，楼面价3.1万/平，有空间做平替版天瑞。

节点同样会在年底前，越秀可能会搞低密度小高层板楼，刚拍完地就不展开了。

关于项目具体的户型，不放出来了，我们看过一般过程稿，添加小C私下聊。

项目的优缺点也很明显，学校有保证，区位在原来炒的很热的广氮板块旁边，也靠近天河北CBD，

只不过，地块没有地铁配套，周边环境也比较生一点，需要时间发育。

绿城齐富路地块

产品：2T4高层（参考）

周边售价：保粤海云港城 5.8-9.8万/平

优势：白云新城板块唯一新规产品，周边有改善/置换需求，学铁商配套都很硬，氛围也好，地价3.3万/平。

地块体量也不大，总建面仅约4万平。此前传出来的规划是3栋32F的高层住宅。

以初步规划来看，总共372套货，套均面积106平左右，也意味着户型不会做的很大，也是定位偏刚改/改善。

紧靠白云新城北区，学铁商全明牌+连片山景+最高含金量的豪宅圈子。

省实云城校区（云城街道全地段摇号）/萧岗小学+2/12号线白云文化广场站+白云新城商圈。

绿城做产品的能力很强，新规产品有100—110%使用率，在白云新城就是TOP。

绿城也是拿地就开工，但不一定能赶得上年末，可能要明年才会对外。

广州地铁槎头项目

案名：江玥上城

产品：塔楼+板楼+叠墅

周边售价：江语上品苑 江天际 4.1-4.8万/平

优势：容积率1.18，一线江景，12+13号线地铁，九年制培英。

此前，招标公告透露，项目将建设26栋住宅，分别为5层、14层、15层、22层、31层、42层，配建九年制学校。

从江景叠墅到板楼，再到塔楼从低到高的排列，有机会做到户户江景。

而且，容积率只有1.18，是市区少有的头排江景低密地。

项目的确定性还是有的，案名已经对外公布：江玥上城，学校也已经签约白云名校培英，地铁12号线也开通了。

据了解，项目高层小户型可能在85平，江景板楼大约在140-200平左右。

海珠中海、珠实金融城、番禺置业电视台地块、绿城黄沙岛、力迅小梅大街

国贸石围塘

产品：73、87、106

周边售价：建鑫如意芳华 保利翡丽甲第 4-13万/平

优势：白鹅潭江景小户型，石围塘地铁口，一个站到万象城。

刚刚和大家聊过具体的户型，不展开了，想要详细资料的朋友→荔湾，又上了一桌好菜

对荔湾来说，把户型做好，价格定位准确，其实不太愁卖，板块的确是缺货。

最后，整体聊聊今年的新地块。

其实，不少开发商都把节点放在了明年，有一些是交地比较晚，有一些开发商则是为了更好地去打磨产品。

比如说去年拿地的珠实金融城项目，终于公布了最新规划，4栋住宅层高44-49层不等，一层两户到一层三户板楼设计，全盘货量预计只有约400套。

珠实对这块地的期望也很高，对标的是珠江新城颐德公馆，也是改善豪宅定位。

其它例如中海海珠新中轴项目、番禺置业电视台项目、绿城黄沙岛项目、力迅小梅大街项目等等，大概率都明年了