REITs I 三季报出炉，几家欢喜几家愁

来源：郁言债市

摘要

本周（2025年10月27-31日）中证REITs全收益指数收于1045.73点，周度上涨0.06%，延续了上周的回稳趋势。周内行情跌宕起伏，周一下跌0.44%后，在央行重启国债买卖信息推动下，周二周三全收益指数累计上涨1.1%。三季报集中披露后，周四周五指数累计又回撤了0.59%。月线角度看，全收益指数已连跌四月，市场整体仍然较弱。

►二级市场

本周49只REITs收涨，27只收跌，REITs成交活跃度有所提升。2025年11月解禁的项目共5个，分别是中金联东科创（2025/11/5，39.09%）、银华绍兴原水水利（2025/11/8，18.06%）、华泰江苏交控（2025/11/15，55%）、招商高速公路（2025/11/21，55.78%）和中金安徽交控（2025/11/22，37.29%），关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

► 三季报披露，重点关注市政/数据中心/消费/保租房

整体来看，市政环保板块超预期，收费单价或处理量恢复较好，进入供暖季，供热领域项目值得关注，如富国首创水务、国泰海通济南能源供热。

新型设施（数据中心）板块在AIDC智能算力热潮下表现强势，预计未来算力需求仍然旺盛。目前该板块仅2只REITs，尽管项目租户单一、租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户主要为我国三大电信运营商，可靠性高。目前价位下两只REITs分派率在4%以下，润泽科技略高于万国数据。

消费设施板块年底进入业绩冲刺期，四季度涉及“双十一”“跨年”“元旦”“年终”等重要时间节点，秋冬季客单价较高往往也能创造更高的销售业绩，是消费REITs的黄金季，重点仍可关注分派率高、出租表现稳定、消费情景较好的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费和首创奥莱。

租赁住房板块业绩平稳，出租率维持高位，多个项目处于扩募进行中，三季度年化分派率介于2.7%~4.0%，板块流动性较好，多只项目流通份额超60%，债市企稳后可重点跟进。

园区板块三季度业绩继续承压，分派率介于1.9%~5.7%，项目分化明显，多个项目出租率“6”开头，孵化器项目业绩普遍较差。可重点关注出租率“9”开头的园区个券，如首农。

仓储物流板块新增供给的冲击仍在，关联方租赁占比较大的项目可抵抗一定的需求竞争，优先关注关联方占比较高的红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施和南方顺丰物流。

交通板块显著受周边竞品项目影响，东部路产客货车流整体恢复更佳。能源板块受风光水资源影响，叠加市场化交易等压力，业绩普遍承压，部分项目通过保理以保障当期分红。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年10月27-31日）中证REITs全收益指数收于1045.73点，周度上涨0.06%，延续了上周的回稳趋势。周内来看，本周行情跌宕起伏，周一下跌0.44%后，在央行重启国债买卖信息推动下，周二周三全收益指数分别上涨0.85%、0.24%，在项目三季报集中披露后，各板块业绩表现分化，周四周五指数累计又回撤了0.59%。月线角度看，全收益指数已连跌四月，市场整体仍然较弱。

本周消费板块的华夏中海商业REIT正式上市，但首日收盘价仅上涨3.29%，涨幅较9月底上市的凯德商业（首日+12.63%）明显收窄。截至周五，我国已上市的76只REITs总市值收于2206亿元，其中流通市值1104亿元。

大类资产角度，尽管本周REITs整体表现一般，但消费设施、租赁住房、市政环保、新型设施等4类REITs明显修复，跑赢沪深300/中证500/中证1000。恒生科技和SHFE黄金跌幅超2.5%。

01

三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房

本周REITs三季报业绩集中披露。整体来看，市政环保板块超预期，收费单价或处理量恢复较好，进入供暖季，供热领域项目值得关注。新型设施（数据中心）板块在AIDC智能算力热潮下表现强势，预计未来算力需求仍然旺盛。消费设施、租赁住房板块业绩平稳，出租率维持高位，在债市企稳后可重点跟进。

产业园区、仓储物流板块分化明显，业绩普遍承压，为维持出租率，租金单价下降明显。交通设施板块显著受周边竞品项目影响，东部路产客货车流整体恢复更佳。能源板块受风光水资源影响，叠加市场化交易等消纳压力，业绩普遍承压，部分项目做了较大金额保理以保障当期分红。

1.1 市政环保：首创水务单价调升，首钢绿能协调垃圾来源

银华绍兴原水水利REIT：持有浙江省绍兴市上虞区汤浦镇汤浦水库，三季度可供分配金额较二季度显著增长，主要是二季度供水受到原水应急保障Ⅱ级响应影响，原水供应总量控制在正常供水年份当月日均供水量的70%。项目于2025年1月16日启动Ⅲ级响应，2月20日调整为Ⅱ级响应，6月4日调整为Ⅲ级响应并在6月15日解除。预计四季度供水正常，但二级市场需关注11月8日项目将解禁18.06%。

富国首创水务REIT：持有合肥市十五里河污水处理厂（设计规模30万吨/日），和深圳市福永、松岗、公明水质净化厂（设计规模37.5万吨/日）。三季度项目可供分配金额同比增长30.12%，主要原因为深圳项目应收账款回收情况好于去年同期。项目三季度污水处理量同比+1.23%，污水处理平均单价同比+7.05%，主要由于：（1）深圳项目公司从2025年3月开始选择适用免征增值税政策，相应的增值税销项税额直接计入收入，导致平均单价上涨；（2）合肥项目公司的调价事项在本报告期内审批通过，污水处理服务费含税单价由1.261元吨调整为1.298元吨，从2024年11月9日开始执行，2024年11月9日到2025年6月30日期间调价导致的收入差额在本报告期内一次性进入收入。单价上调利好未来项目现金流。

中航首钢绿能REIT：提供生物质能源发电及生活垃圾处理服务。三季度可供分配同比增加97.4%，主要由于：（1）北京市城市管理委员会上半年生活垃圾处理费于本报告期回款；（2）本期国补回款较上年同期同比增加；（3）北京市厨余垃圾处置能力稳步提升，市场化竞争激烈，运管机构2025年第3季度积极与北京市西城区协调厨余垃圾来源，基础设施项目生活垃圾处理量同比增加导致营业收入增加。后续仍需关注项目垃圾来源的可持续性。

国泰海通济南能源供热REIT：持有山东省济南市历下区、历城区市政供热管网。区域政府往往会对供热基础设施进行统一规划、建设和管理，一旦管网铺设完成并覆盖了特定用户群体，其他竞争对手很难进入并争夺已有用户资源。项目区域即将进入供暖期，可博弈项目在供暖季确认的采暖费收入。

1.2 数据中心：单一租户但租约较长，算力热潮下可持续关注

目前该板块仅2只REITs，均在2025年8月8日上市，两个项目的签约客户单一，租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户为我国三大电信运营商，可靠性高。目前价位下两只REITs分派率在4%以下，润泽科技略高于万国。

南方润泽科技数据中心REIT项目资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，直接客户为中国电信北京分公司，为单一租户。项目可供上架总功率42,479kW，实际上架功率42,156kW，上架率99.24%，托管服务费单价为1,139.53元/kW/月（含税），报告期末剩余协议期为9.25年，报告期末托管服务费收缴率为100%。

南方万国数据中心REIT项目资产位于江苏省苏州市昆山市，直接签约客户为上海电信（收入占48%）、上海联通（收入占51%）以及客户A（收入占1%）。项目总可售功率为29,044kW，期末实际计费功率为28,122kW，期末计费率为96.79%，期末托管服务费收缴率为100%，报告期内有效托管服务费单价水平为570元/KW/月（含税），报告期末加权平均合同剩余期限为3.73年。

1.3 消费设施：年底进入业绩冲刺期，仍可期待

三季度租赁住房REITs可供分配金额亦无大幅波动，出租率稳定，多个项目处于扩募进行中，三季度年化分派率介于2.69%（红土创新深圳安居）~4.02%（汇添富上海地产租赁住房）。租赁住房板块流动性较好，除了2025年上市的汇添富上海地产、华泰苏州恒泰2只项目，其余项目流通份额平均为67%。

2025年7月以来租赁住房板块跌幅最大，本周多个项目反弹，目前项目分派率已有所提升，仍可重点关注扩募进行中的租赁住房项目（深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢），以及发改委782号文后尚未披露扩募计划的租赁住房项目（招商蛇口、上海地产、苏州恒泰）。

嘉实物美消费REIT：资产包括位于北京市的的大成、玉蜓桥、华天和德胜门4个项目，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，物美超市德胜门店进行“AI新质零售调改”并于2025年9月26日恢复营业。华天项目出租率91.17%，大成项目、玉蜓桥租金单价分别同比-9.47%、-4.69%，需要关注物美调改进度及调改后表现。

华夏首创奥莱REIT：持有济南首创奥莱和武汉首创奥莱。三季度，济南济南市无新增奥特莱斯商业项目供应，但武汉市新增1个奥特莱斯商业项目，为2025年9月开业的武汉杉杉奥特莱斯广场。奥莱项目具有明显的季节性，重大节假日（如春节、国庆等）和促销季（如“双十一”）是奥特莱斯业态的销售高峰期，春、夏两季（对应第2、第3季度）受节假日较少、货品单价较低、以及天气炎热等因素影响，往往是销售业绩淡季。目前项目年化分派率在4%以上，可关注项目四季度销售表现。

1.4 租赁住房：业绩稳定，债市修复时首选

三季度租赁住房REITs可供分配金额亦无大幅波动，出租率稳定，多个项目处于扩募进行中，三季度年化分派率介于2.69%（红土创新深圳安居）~4.02%（汇添富上海地产租赁住房）。租赁住房板块流动性较好，除了2025年上市的汇添富上海地产、华泰苏州恒泰2只项目，其余项目流通份额平均为67%。

2025年7月以来租赁住房板块跌幅最大，本周多个项目反弹，目前项目分派率已有所提升，仍可重点关注扩募进行中的租赁住房项目（深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢），以及发改委782号文后尚未披露扩募计划的租赁住房项目（招商蛇口、上海地产、苏州恒泰）。

1.5 产业园区：多个项目出租率6开头，孵化器业绩普遍较差

三季度产业园区板块继续承压，分派率介于1.90%（建信中关村）~5.73%（华夏合肥高新），项目分化明显，可重点关注出租率“9”开头的园区个券。

合肥高新睿成项目、东吴苏园产业2.5产业园、易方达广开产园的创新基地/创新大厦园区、华夏和达高科孵化器项目、招商科创孵化器项目、建信中关村的孵化器项目等REITs出租率已降至“6”开头，去化压力较大，部分项目分派率高达5%以上。多个园区孵化器所面对的创新创业、小微企业对研发办公场地需求低迷，存量租户到期不续、租期内缩减面积情况较为普遍。

华夏合肥高新REIT：根据三季报描述，合肥市产业园市场普遍承压，民营产业园呈现租金价格下滑、去化降低现象，市场竞争加剧；国有产业园名义租金价格较为稳定，但去化信心不足，部分国有产业园正在探索通过延长免租期、基准租金调整等优惠措施进行让利，实际有效租金价格逐步走低。合肥高新睿成项目三季度末出租率已降至60-70%区间，季度租金均在下滑，租金收缴率仅在70%左右低于同行，目前分派率高达5.73%，需要关注后续招商和收缴情况。

中金湖北科投光谷REIT：项目所在的武汉市东湖高新区，产业园区项目较为密集，除大量的企业自用研发物业以外，仍有大体量的产业园面向市场招租，供给冲击较大。其中2024年底入市的马应龙医药产业园、2025年上半年入市的NJ中心启动招商，均位于本项目2公里内，构成一定的竞争压力。三季度项目出租率、租金单价等低于去年同期5-10%，关注项目招商工作情况。

但也有出租率维持95%以上、收缴率99%以上，且区位条件较好的园区项目。创金合信首农REIT的首农元中心项目是北京市中关村科学城第五批园区建设重点项目，是高精尖产业园区，定位主要侧重信息技术、人工智能、科技服务、信 息内容消费、大数据及云计算等领域，重要现金流提供方为快手科技、小米科技，具有较好的租约履行保障。

1.6 仓储物流：新增供给的冲击仍在

新增供应陆续入市一直是仓储物流项目需要面对的竞争压力，关联方租赁占比较大的项目可抵抗一定的需求竞争，优先关注关联方占比较高的红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施和南方顺丰物流。

报告期内，面临供给冲击的项目主要有：中金普洛斯（增城物流园周边新增竞争性项目平川智慧供应链产业园项目，总建面约8万平米）、华泰宝湾物流（嘉兴项目近期市场竞争加剧，主要受到新项目集中入市的影响，新入市项目抢占市场份额；天津仓储市场出租率承压）和华夏深国际（杭州市场单边库和电梯库受同质化竞争影响，租金水平下降明显；贵阳空港片区新入市项目已基本得到去化）。

1.7 交通设施：优先关注东部区域路产

华泰江苏交控、招商高速公路、华夏南京交通高速和中金安徽交控等东部区域路产1-9月的车流量、通行费收入同比增长明显，周边项目改扩建的分流/引流效应对项目收入有显著影响，谨慎估计客货车流将被分流的项目。

中金山东高速REIT：受到周边济菏高速完成改扩建恢复通车的影响，预计因济菏高速改扩建而转移到鄄菏高速的车辆将逐步回流济菏高速。濮阳至阳新高速公路韩集至民权段于2024年12月30日建成通车， 预计对濮阳至菏泽、商丘及开封东部的交通有一定分流影响。国道G240杨集黄河特大桥及接线工程预计2025年年底通车，项目开通后区域内新增一条跨黄河六车道一级公路，预计对目前本项目跨黄河的短途车辆会有分流影响。

1.8 能源：多因素影响发电量，个别项目拟通过保理保障分红

中信建投国家电投新能源REIT：三季度现金流分派率为负，主要是受线路停机未发电、风资源减弱等影响，若考虑国补应收账款保理金额进行分配，年化分派率将从1.93%提升至7.90%。（1）因江苏国网滨海电厂～鹤栖500千伏线路工程建设需要，项目送出线路于2025年9月份根据江苏国网统一调度安排配合停电14天。受此影响，项目风电机组在此期间停机未发电，本次配合停电导致的发电量损失约占全年发电量的3.18%。（2）项目所在区域风资源情况较去年同期有所减少，三季度风速同比降低3.46%，影响项目发电量、上网电量和结算电量。

中信建投明阳智能新能源REIT：项目持有2个风电项目，其中于河北省沧州市黄骅旧城风电场项目2025年第3季度发电量、上网电量和不含税收入同比变动分别为-29.18%、-25.80%和-24.72%，主要原因是项目所在地区风资源情况较上年同期有所下降，三季度风速同比下降7.95%。若考虑国补应收账款保理金额进行分配，年化分派率将从7.09%提升至10.46%。基金管理人将结合收益分配安排，适时启动保理合同签署以及该部分款项的支取工作。

华夏特变电工新能源REIT：三季度可供分配金额明显增加，主要是三季度项目开展了可再生能源补贴应收账款无追索保理转让，本期可供分配金额核算时纳入了所转让可再生能源补贴应收账款。

02

其它要闻

本周49只REITs收涨，27只收跌。个券层面，涨幅较大的是创金合信首农（+4.22%）、南方万国数据中心（+4.09%）和中金印力消费（+3.85%）。跌幅较大的是华夏合肥高新（-7.78%）、招商科创（-4.74%）和易方达广开产园（-4.19%）。

本周REITs成交活跃度有所提升，日均成交额6.18亿元、日均成交量1.49亿份、日均换手率0.61%，环比分别变化+13.68%、+18.74%、+0.09pct。

2025年11月解禁的项目共5个，分别是中金联东科创（2025/11/5，39.09%）、银华绍兴原水水利（2025/11/8，18.06%）、华泰江苏交控（2025/11/15，55%）、招商高速公路（2025/11/21，55.78%）和中金安徽交控（2025/11/22，37.29%），关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

截至2025年10月31日，年内剩余潜在发行项目4-5单左右。具体来看：当前已发售待上市的有1单（中信建投沈阳国际软件园2025-11-6上市交易），正在发行的有1单（华夏安博仓储物流2025-11-11募集开始），交易所已反馈7单（华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（山证晋中公投瑞阳供热2025-9-19），交易所已申报1单（易方达广西北投高速2025-10-17）。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《三季报出炉，几家欢喜几家愁——公募REITs周速览（2025年10月27-31日）》

报告发布日期：2025年11月3日