中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，11月3日，本网站对中资地产美元债近半个月(10月16日至10月31日)的二级市场走势进行了分析。

10月下旬，中资地产美元债二级市场整体小幅下行，投资级和高收益级地产债均出现回落态势。值得注意的是，据克而瑞数据，百强房企“银十”销售业绩呈现环比微增趋势，10月全国百强房企销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比下降41.9%，其中20家企业环比增幅超30%，包括万科企业、越秀地产、绿地控股、中国中铁等。

投资级明显回落，高收益级小幅下滑

如下图所示，10月下半月，中资地产美元债投资级地产债出现显著回落，港资背景房企永续债较为明显。

其中，南丰国际控股NANFUN 5 PERP估值上行超3pt，收益率下行约25bps;长实集团CKPH 3.8 PERP、希慎兴业HYSAN 4.85 PERP估值上行超1pt，收益率均下行均超9bps。

另外，据克而瑞数据，截至10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元(包括年内扩募)，同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了2075.72亿元。上月，华润集团旗下华夏基金华润有巢REIT项目扩募发售状态更新至“注册生效”，华夏华润商业资产REIT项目扩募状态更新至“已问询”;中国海外发展旗下华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金已正式在深交所上市。

公司公告及消息方面，越秀地产发行28.5亿人民币有担保绿色票据，息票率3.30%，发行收益拟用于置换发行人、公司及其附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务有关用途;据媒体报道，华润置地正计划发行美元债和点心债，预计发行规模不超过10.5亿美元。

10月下旬，高收益级及无评级地产债小幅下滑，部分房企通过重组、融资支持等举措应对化债工作。

值得注意的是，新世界发展对现有永续证券与票据开展交换要约。接受交换的上限将使得新发行的永续证券与新票据的本金总额不超过19亿美元，其中新永续证券的发行本金上限为16亿美元。此外，仅在满足以下条件时，新发行人方会接受交换要约：(i)若交换现有永续证券，所发行的新永续证券本金总额须至少达到5亿美元;(ii)若交换现有票据，所发行的新票据本金总额须至少达到1亿美元，新发行人有权自行决定是否豁免相关最低参与条件。此前，该公司澄清其未就永续及其它债务证券进行任何债务管理项目。目前，该公司存续美元债价格小幅上行，其中，永续债NWDEVL 4.8 PERP上涨近3%，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31等长端票据涨幅亦超4%至约75美元。

近日，万科企业再获大股东深铁集团资金支持，据公告显示，万科与深铁集团就220亿元的股东借款额度签署资产担保框架协议，此为深铁今年以来对万科的第11次资金支持，累计借款金额将突破500亿元，贷款所得款项将用于偿还并结清本公司在公开市场发行的各类债务的本金与应计利息及深铁集团同意的指定贷款应计利息。此前，该公司已提前兑付25亿元境内债，并再获22亿元借款，短期偿债压力得到缓解。同时，该公司业绩持续承压，前三季度实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，流动性压力仍存，月初万科董事长意外辞职亦对市场情绪造成一定影响。尽管融资支持持续，但未带动该公司存续美元债价格显著反弹，现VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29分别出现约6%和10%的跌幅至61美元左右。

另外，路劲境外债务债权人小组已向其发出法定要求偿债通知，同时，债权人小组成员进一步增加，包括橡树资本在内的三家机构已加入债权人小组。据悉，该小组的持有份额超过6亿美元，超过路劲境外债券加永续债的25%。目前其存续美元债价格保持稳定，均价在约19美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，旭辉控股集团预计无法支付CIFIHG 5.95 10/20/25本息，将构成违约事件;碧桂园计划会议维持于11月5日举行，已提交同意指示债权人毋须采取进一步行动;宝龙地产全资附属宝龙维京清盘聆讯已延期至11月17日;弘阳地产进一步延长提早重组支持协议及基础重组支持协议费用期限至11月14日和11月28日;中骏集团控股延长提前同意费及基本同意费截止日期至11月20日和11月27日;合景泰富集团呈请聆讯延期至12月3日;景瑞控股呈请聆讯获押后裁决，日期尚不能确定;易居企业控股就离岸债务重组方案与特别小组达成债转股原则共识;融信中国境内债务重组方案预计年内推出，拟对相关债券再展期;华南城清盘人已向债权人发出邀请提交债权证明;粤港湾控股完成收购Wisdom Knight的全部已发行股本;泛海集团称，泛海国际附属The Sai Group Limited收购4760.13万股泛海酒店股份;上坤地产股份已于10月27日起被除牌。

新城发展对FUTLAN 11.88 06/26/28增发5000万美元，息票率11.88%;远洋集团附属椿萱茂中国人寿保险北京市分公司订立服务采购协议，该协议合约总金额预期不超过人民币550万元;传远东发展永续债的部分持有人表示，已经收到发行人支付的票息;传瑞安房地产考虑发行3年期美元债券，募集资金拟为2026年到期的美元债进行再融资;五矿地产五矿香港溢价约104.08%提私有化;绿城中国附属与杭州中宜江晨置业订立房地产开发委托管理协议。

“十五五”推动房地产高质量发展，美联储再度下调利率25基点

根据久期财经数据显示，截至10月31日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

10月16日至10月31日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅下行，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行0.85，最新报186.57，到期收益率上涨0.39%，最新报9.12%。

国内方面，在二十届四中全会公报中，首次明确提出“推动房地产高质量发展”，要求在“十五五”期间加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，并建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度。同时在“十五五”规划建议中，也提出要化解房地产等重点领域风险、清理住房消费不合理限制性措施，也为后续政策优化打开空间。

此后，中央政治局、国务院、住建部在相关解读中，进一步明确了房地产行业高质量发展的必要性与重要意义。其中，住建部长在署名文章《推动房地产高质量发展》中，提出了推动行业高质量发展的六大重点任务。值得关注的是，任务中明确要建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。

海外方面，美联储连续第二次降息，将联邦基金目标利率区间下调至3.75%-4%，同时，鲍威尔称12月降息绝非板上钉钉，目前市场对12月降息的押注从90%降至67%。

日本央行维持基准利率在0.5%不变，符合市场预期。

欧洲央行连续三次维持利率不变，将关键存款利率维持在2%的水平。