稳租金 保权益 强监管 | 《住房租赁条例》筑就2亿租客安居梦

租房不再是“权宜之计”，而是一种真正被法律保障的生活方式。随着我国首部专门规范住房租赁的行政法规——《住房租赁条例》正式实施，中国的住房租赁市场正迎来从“粗放发展”到“规范有序”的历史性转变。

这份共7章50条的行政法规，系统性地对住房租赁活动进行了全面规范，为超过2亿的城镇租房人口提供了法治保障。它标志着我国住房制度从“重购轻租”向“租购并举”迈出了实质性的一步，意味着住房租赁行业进入了一个法治化、专业化监管的新时期。

01 立法里程碑：从规制边缘到民生中心

我国住房租赁市场虽规模庞大，却长期处于法律规制的“边缘地带”。《中华人民共和国民法典》等法律对租赁关系虽有涉及，但缺乏系统性、专门性的制度安排，存在监管碎片化、维权成本高、市场风险累积难题。

《住房租赁条例》的出台具有里程碑意义——首次在国家层面确立住房租赁的公共服务属性，将租房问题从“市场交易”提升为“民生保障”的重要组成部分。

值得注意的是，《条例》并非简单回应短期市场乱象，而是着眼于构建长周期、可持续的住房租赁治理体系。其背后体现的是对城镇化进程中人口流动规律和居住需求的深刻洞察，为未来住房租赁市场的健康发展奠定了坚实的制度基础。

02 租金稳定机制：构建市场调控新范式

租金监测：从被动应对到主动引导

租金波动牵动着无数租客的神经，是租客焦虑的主要来源。《条例》指出的“住房租金监测机制”，突破了传统“事后调控”的局限，建立起动态感知、提前干预的市场引导机制。

根据《条例》，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。这一机制不仅提高了市场透明度，更在客观上形成“价格锚定效应”，有效抑制非理性涨租行为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息，这些是市场主体展业的基础秩序，对规范市场发展具有重要意义。”

资金监管：筑牢交易安全“防火墙”

针对近年来“高进低出”“长收短付”引发的长租公寓爆雷风险，《条例》设立了严格的租赁资金监管机制。要求从事转租经营的住房租赁企业按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，所有租赁资金收付都必须通过该账户进行。

这一规定从根源上遏制了住房租赁金融化运营倾向，为租客和房东的资金安全提供了制度保障。同时，《条例》明确禁止住房租赁经纪机构和网络平台经营者代收、代付住房租金和押金，进一步降低了资金风险。

03 租客权益保障：从形式平等到实质公正

《条例》在权益保障方面实现了从形式契约自由向实质权利义务平衡的深刻转变，构建了更全面的租住安全防护体系。

押金管理规范化是一大亮点。明确规定出租人收取押金时，必须在合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的具体情形，除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。

在居住质量保障方面，《条例》明确禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，同时要求租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

这些规定从源头上杜绝了不安全的租住环境，确立了租赁住房的“品质底线”。

尤为值得关注的是，《条例》确立了承租人单独办理合同备案的规则。看似细微的制度设计，实际上赋予了承租人主动确权的法律权利，改变了其在租赁关系中的被动地位。

针对租客常遇到的突然被迫搬家问题，《条例》明确规定出租人依法解除合同的，应当通知承租人并为其腾退租赁住房留出合理时间，同时严禁出租人采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人搬离。

04 监管体系创新：构建多元共治新格局

《条例》构建了政府监管、行业自律、社会监督相结合的多元共治格局，通过对市场主体的精准分类，实现了从“一刀切”到“差异化”监管的转变。

对住房租赁企业和经纪机构，要求具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将从业人员名单向房地产管理部门备案；对网络平台，要求承担核验住房租赁信息发布者身份信息的职责；对个人出租，则在提供政策支持的同时加强引导，鼓励闲置房源入市。

这种分类监管体系既考虑了不同主体的特征，又形成了监管合力。特别是信用评价制度的建立，通过“守信激励、失信惩戒”的机制，推动市场主体的自我约束和行业生态的净化。

05 实施展望：从法律文本到治理实效

《条例》的实施标志着住房租赁治理新篇章的开启，但要将法律文本转化为实实在在的治理效能，仍面临诸多挑战。

细则配套亟待完善，各地方需要结合本地实际制定具体实施办法；监管能力需要提升，基层房产管理部门面临人员、技术等方面的考验；协同机制有待健全，住房租赁管理涉及多个部门，需要建立高效的信息共享和执法协作机制。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“《条例》的出台无疑是住房租赁市场发展进程中的重要里程碑。”随着细则的逐步落地和实施机制的不断完善，这部法规将成为推动住房租赁市场高质量发展的重要引擎。

与此同时，《条例》也为行业转型提供了重要契机。专业化、机构化租赁企业将获得更大发展空间，数字化管理平台有望提升服务效率，信用体系的完善将推动市场良性循环。

结语

住房租赁市场正迎来深刻变革。《条例》实施后，市场将进入“机构化运营、品质化升级、规范化发展”的新阶段。未来五年，能够整合政策资源、优化服务模式、提升运营效率的企业将成为市场主导者。

从“有房住”到“住得好”，从“被动维权”到“主动保障”，《住房租赁条例》正为2亿多租客筑起一道坚实的“安居防线”，逐步让租房成为一种真正具有获得感、安全感、幸福感的居住选择。在这个租购并举的新时代，安居梦想正以更包容、更多元的方式照进现实。（20251013）