三季度没亏的新城控股 愈发依赖商管业务

观点网 新城控股是为数不多未亏损的民营房企之一。

在本轮房地产调整中，不少规模房企出现公开市场违约，新城也是少有未公开违约且仍保持盈利的房企之一。

据新城控股10月末披露的公告，2025年前三季度实现营业收入343.71亿元，同比减少33.34%；归母净利润9.74亿元，同比减少33.05%。

新城控股称，营收下滑是因房地产项目交付收入较去年同期减少；归母净利润下滑也是因房地产交付毛利减少。

三季报中，继续体现着新城控股住开业务的萎缩，以及经营性业务贡献度的提升。

开发承压但商管增长

整体来看，开发业务收入收缩，致新城控股前三季度营收和净利均下滑。但商业收入仍稳步增长，收入结构改善推动毛利率提升至25.6%，较2023年同期18.25%和2024年同期的20.19%有所改善。

观点新媒体获悉，新城控股的收入由两部分组成，住开营收占比高盈利却低，物业出租及管理收入毛利率则高达70%。

房地产行业目前亏损反映了前两年房价的快速下跌，至今低能级城市住宅销售仍未有太大起色。

根据新城控股披露的经营情况，9月份实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米；1-9月累计实现合同销售金额约150.5亿元，同比下滑52.72%；累计合同销售面积约195.91万平方米，同比下滑54.6%。

从区域分布看，新城控股在江苏和山东的销售面积分别占总销售面积的23.55%、12.08%，是销售规模主要贡献区域；2025年前三季度共竣工349.71万平米，同比下滑59.80%。

交付速度方面，体现在存货上，前三季度新城控股存货约为819.04亿元，比2024年末减少约151亿元；合同负债仍有438.33亿元，比2024年末减少约115亿元。

这体现着新城控股交付顺利推进，以及不断萎缩的地产开发业务。

商管业务则平稳推进，新城控股于9月实现商业运营总收入11.73亿元，比上年同期增长10.13%；1-9月累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82%。

前三季度，新城控股新开4座吾悦广场，其中三座于三季度入市，截止三季度末累计开业项目174座，平均出租率为97.71%。

从出租物业区域分布看，新城控股出租物业共位于全国28个省份（包含自治区、直辖市等），其中江苏、浙江、安徽、山东等四个省份的出租物业数量超过10个，分别为40个、17个、14个、13个，四个省份的可供出租面积达到493.5万平米，占总可出租面积的50.88%，为目前主要布局区域。

今年，新城控股商业总收入目标为140亿元，目前完成率为75.08%。中金公司曾预计，新城2025年有望实现9%-10%的收入增速。

在2025年5月底召开的股东大会上，新城控股董事长王晓松曾表示，此前精力主要在地产开发业务，最近两年随着市场形势的变化，商业变成整个公司的基本盘和未来发展基石，将会把80%时间和精力投入到商业板块。

中金公司研报指，新城控股在下沉商业市场中已形成竞争壁垒，开发业务或在2028年前后彻底出清，将带动杠杆率与债务体量稳步下行。

但新城控股在资金上仍捉襟见肘。

截至3季度末，新城控股持有货币资金仅84亿元，比去年末102.94亿元下减少约19亿元，而一年内到期的负债超过146亿元。

商业带来的融资空间

融资方面，第三季度，新城控股已偿还境内外公开市场债券10亿元。截至2025年9月30日，新城控股合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元。

王晓松称，最近三年，新城要解决的最重要事情是恢复资本市场的主体信用，“通过三年时间，我们希望把信用恢复的代价逐步减少，回到稳定经营的正常层面”。

大体量商业资产使得新城控股具备一定的融资空间。

观点新媒体获悉，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划已获批准。该项目由国金资管担任计划管理人，原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司，背后是新城控股旗下"吾悦广场"，发行规模10.64亿元。

另于今年6月，“新城控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券”获受理，债券品种为小公募，拟发行金额60亿元。

募集说明书显示，拟使用不超过36亿元募集资金用于偿还有息债务。其中，拟使用不超过11亿元募集资金偿还发行人“23新城01”和“23新城02”公司债券本金，这两只债券到期日分别为2026年6月1日和2025年6月16日，余额分别为4亿元和7亿元。

此外，新城拟使用不超过25亿元募集资金偿还其他有息债务，包括发行人作为原始权益人发行的资产支持证券和发行人及其子公司存量的银行贷款，还计划使用不超过18亿元募集资金补充公司本部及合并范围内子公司的流动资金，且不用于新股配售、申购，或用于股票及其衍生品种、可转换公司债券等的交易及其他非生产性支出。

值得关注的是，境外融资方面，今年6月，新城控股母公司新城发展宣布完成3亿美元高级无抵押债券发行，发行期限为3年，成为近三年民营房企境外资本市场融资"首单"。

9月，新城发展全资子公司再次成功发行1.6亿美元优先担保票据，发行期限2年，票面利率11.88%。

标准普尔给此次债券评级为B-，本次债券发行的募集资金将主要用于偿还一年内到期的境外中长期债务。

于三季度业绩说明会上，董事、高级副总裁兼财务负责人管有冬称，将持续关注境内外市场机会，努力拓宽融资渠道，降低融资成本，积极探索、尝试各类型融资产品的申报发行，为资产价值释放创造有利条件，保障公司流动性以及稳定经营过程中的资金需求。

值得一提的是，新城控股关联公司新城悦服务今年因“与关联方资金往来”事件，持续引发监管层、资本市场及公众的关注，该事项涉及到的便是新城控股子公司上海悦崧实业发展有限公司。

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