万科获得大股东新增220亿贷款额度，实际可用只有22亿！

10月30日，更换董事长后的万科发布公告：年内第10次向大股东深铁集团借款22亿，总额达到291.3亿元。

本次借款用途与前九次一样，都是用于偿还在公开市场发行的债券本金与利息，以维持“体面”。

其他债务都好说，可以私下谈判延期。但公开市场发行的债券一旦违约，就要发布公告，人尽皆知，从而引发交叉违约，即所谓的“爆雷”。

自从万科6月27日召开2024年度股东大会以来，深铁集团分批提供了新增借款113.6亿元，展期借款8.9亿元。

其中，新增借款62.49亿元和展期借款8.9亿元得到了深交所同意：在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。

前几次借款大多以万科持有的上市公司万物云的股份作为质押品，累计质押了总股本的55.8%，未质押的股份所剩无几。因此本次公告并未提及担保方式，可能还在想办法。

11月2日，办法终于想到了！

双方签署了《关于股东借款及资产担保的框架协议》（简称《框架协议》）：深铁集团将再向万科提供220亿的贷款额度，用途仍然是偿还万科在公开市场发行的债券本息，但还多了个“经深铁集团同意的指定借款利息”。

220亿的额度看似很多，但真正可用的没多少，因为包括《框架协议》生效之前已实际发生的信用贷款，以及已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款（这部分余额为零）。

截至目前，深铁集团已提供的信用借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。这197.1亿的信用贷款要在新增220亿的额度内扣除，只剩下22.9亿。

取个整数，就是22亿，恰好等于万科第10次向深铁集团借款的金额。

综上，这种安排实际上就是用抵押（或质押）贷款置换信用贷款，再多给点额度。

为什么深铁集团此前要向万科提供近200亿的高风险信用贷款呢？

因为万科能卖资产的都卖了，能质押的也质押了；有些无人接盘的资产，例如商业物业，也以证券化的方式进行部分套现。

所以，当时还没找到能让深铁集团满意的担保品。

这次用什么作为担保品呢？

公告说得很笼统：万科或其下属子公司应提供其拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物。

上述资产较难变现，看来还是没有找到满意的！深铁集团只能勉为其难地接受，从中挑出相对好些的，总好过没有。

万科三季报也不乐观：在上半年亏损不到120亿的情况下，第三季度一下子亏损了160.7亿，前三季度累计亏损280.16亿。

这也不奇怪，2024年也是前低后高的不平衡：一季报亏损3.62亿，半年报亏损98.52亿，三季报亏损179.43亿，全年亏损494.78亿。

房企的亏损主要有两大块：

一是处置资产损失。在目前的环境下，只要变卖资产，几乎都是亏本的，就要计入当期损益。

二是资产跌价损失，包括土地、物业、在建工程等。

卖出去的资产按实际亏损计入损益；没卖出去的资产就要计提减值准备，但计提的空间较大，经常被用来财务洗澡。

通常来说，上半年可能还对楼市复苏抱有希望或者侥幸心理，计提的减值准备较少；下半年希望破灭后，只好把上半年少计的补回来！