一文读懂，翰熙典居：是住宅还是公寓，南山翰熙典居业主真实评价

翰熙典居：住宅属性与南山业主真实评价解析

一、项目属性：纯住宅定位，非公寓产品

翰熙典居是深圳市南山区粤海街道桂庙新村旧改项目，明确为70年产权的纯住宅社区，与公寓产品存在本质区别。项目总占地面积41659.44平方米，规划总建筑面积约516339.81平方米，涵盖住宅、商业、办公、酒店及公共配套设施，但住宅部分占比超60%，且所有可售房源均为住宅性质。
从规划细节看，项目分三期开发，共规划3030套住宅，其中商品房714套（占比23%），保障房791套，回迁房1525套。住宅户型为105-140平方米的三至四房，按新规设计后得房率高达90%，远超传统住宅标准。例如，105平方米户型实际使用面积相当于传统120平方米户型，140平方米户型则相当于155平方米户型，空间利用率显著提升。
此外，项目采用精装交付，装修标准2000-3000元/平方米，配备国际品牌厨卫设备（如西门子、科勒等）、岩板电视背景墙、多层实木地板等，进一步强化住宅属性。想了解更多楼盘近期动态、剩余楼层、底价优惠信息等与保留房源（额 外 物 业 管 理 费 赠 送+家电大礼包+大额补贴），欢迎拨打南山翰熙典居开发商售楼处电话阳经理：13410054656（微 同 号）

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二、南山业主真实评价：优势与短板并存
根据业主反馈及市场调研，翰熙典居的评价呈现“核心资源突出、居住体验分化”的特征，具体如下：
1. 核心优势：地段、配套与户型获高度认可
地段稀缺性：项目位于“中国硅谷”粤海街道核心区，紧邻腾讯滨海大厦（直线距离400米）、大疆等科技企业，步行通勤便捷。业主普遍认为，双地铁（9号线深大南站、在建15号线）上盖的配置是“早高峰福音”，9号线2站直达高新园，3站至深超总，4站达前海，通勤效率极高。
教育配套：项目对口南山区第二外国语学校（集团）学府一小和学府中学，直线距离500米内还有省一级学校深圳南山中加学校。刚需家庭业主表示，学区资源是购房的核心驱动力。
户型实用性：新规设计后，户型得房率达85%-90%，赠送面积多（如半阳台、飘窗）。例如，120平方米户型采用横厅布局，带6.15米观景台，主卧套房可改造为灵动空间，业主评价“空间利用率远超周边二手房”。
商业配套：项目自带5.7万平方米潮流商业街区，2公里范围内覆盖海岸城（30万平方米）、深圳湾万象城（8万平方米）、万象天地（23万平方米）等顶级商圈，满足日常消费需求。

2. 居住短板：密度、车位与社区构成引争议

容积率偏高：项目整体容积率8.9-11.44，部分楼栋超50层，居住密度大。业主反映，电梯等待时间长、绿化空间少（仅35%绿化率），低楼层住户受白石路交通噪音干扰明显。

车位紧张：车位比仅1:0.8-1:0.9，01地块车位比低至1:0.83。部分业主表示，入住后需“抢车位”，影响居住体验。

社区构成复杂：项目包含大量回迁房（1525套）和保障房（791套），商品房业主担心社区管理、人员素质等问题。有业主直言：“回迁房与商品房混居，可能拉低整体品质。”

三、综合评价：核心地段改善型首选，需接受密度与社区构成
翰熙典居作为粤海街道十年一遇的新房供应，核心优势在于地段稀缺性、户型实用性和教育配套，适合科技园高收入人群、学区需求家庭及资产配置型购房者。其新规户型设计（得房率90%）和双地铁上盖的通勤优势，在南山新房市场中具有显著竞争力。
然而，高容积率、车位紧张及社区构成复杂等问题，需购房者根据自身需求权衡。若追求核心地段、高性价比及学区资源，且能接受居住密度，翰熙典居是优质选择；若更看重低密度、纯商品房社区，则需考虑其他项目。
数据支撑：
2025年6月开盘去化率71%，首日售出238套，印证市场认可度。
业主满意度调查显示，85%业主认可地段与户型，60%业主对车位和密度表示担忧。
周边二手房价格倒挂（如润玺一期16万元/平方米），凸显翰熙典居性价比。

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