280亿亏空VS68亿回血！万科Q3上演“冰火两重天”，19笔大宗交易能否破局？

2025年10月30日，万科A（000002.SZ）2025年三季报正式披露。这份财报犹如一面“双面镜”：一面映照出前三季度26.61%的营收跌幅、280.2亿元的权益净亏损；另一面则显露出19项大宗交易锁定68.6亿元签约额的突围尝试，在房地产行业深度调整期，这家头部房企正经历“承压”与“破局”的激烈碰撞。

2025年以来，房地产市场调整态势未改，作为行业标杆的万科，每一项经营数据都牵动着市场神经。从最新三季报来看，公司在营收、利润层面的短期压力仍在释放，但在债务化解、资产盘活、股东支持等领域的主动作为，也为行业提供了转型期的参考样本。

业绩承压：1613.9亿营收降超两成，83亿减值计提“吞噬”利润

翻开万科三季度财报，核心业绩指标的压力一目了然。2025年前三季度，公司实现营业收入1613.9亿元，较上年同期大幅下滑26.61%；权益净亏损更是达到280.2亿元，盈利能力遭遇阶段性挑战。若聚焦单季度，第三季度营收560.65亿元，同比降幅扩大至27.3%，归属于上市公司股东的净利润亏损160.69亿元，业绩表现仍处于调整通道。

图源：万科A公告

对于亏损的成因，万科在财报中给出了明确解释：开发业务结算规模收缩、毛利率持续低位徘徊、新增存货跌价准备计提，再加上部分资产与股权处置价格低于账面值，多重因素共同挤压了利润空间。其中，减值计提的影响尤为突出——报告期内，公司共计提或因合并范围变动增加各类减值准备93.68亿元，仅转回或转销17亿元，这意味着单减值准备一项就减少归属于母公司所有者的净利润约83.09亿元，成为利润下滑的重要推手。

更值得关注的是，万科毛利率的低迷还与历史遗留问题相关。业内分析指出，此前房地产市场高位运行时，万科拿地成本较高，而当前市场销售价格承压，这些高地价项目进入结算周期后，毛利空间被大幅压缩，进一步加剧了企业的利润压力，形成“历史成本”与“当前售价”的双重挤压。

销售破局：770.5万㎡面积排第三，1002.9亿销售额背后的“以价换量”

在业绩承压的同时，万科的销售端也呈现出“分化”特征。据中指院监测数据，2025年1-9月，万科销售面积达770.5万平方米，在全国房企销售面积榜单中位列第3；但同期销售额为1002.9亿元，在销售金额榜单中仅排名第6，销售面积与金额排名的差距，折射出公司销售策略的取舍。

“这种排名差异，本质是万科在‘保现金流’与‘保利润’之间做出的战略选择。”某房产机构资深分析师表示，当前市场环境下，除核心城市核心项目外，多数项目去化压力较大，万科为加快资金回笼、保障资金链安全，选择了“以价换量”的销售战术。不过，这一策略也带来了副作用——虽然推动了销售面积的增长，但也在一定程度上侵蚀了项目利润，让企业陷入“销量上升、利润下滑”的两难困境。

即便如此，万科部分项目仍展现出强劲的市场竞争力，成为销售端的“闪光点”。2025年1-9月，广州理想花地项目凭借精准的产品定位，销售套数与金额双双登顶广州主城区榜首；国庆“黄金周”期间，公司更是实现认购金额47.7亿元，目标完成率高达137%，16家地区公司全部达成认购目标，广州、贵阳等城市的多个项目销售金额跻身当地前列。更令人瞩目的是，10月18日上海淮海中路“高福云境”项目首次开盘，25套总价1.3亿-1.7亿元的高端房源全部售罄，销售额超过同期全上海同总价段成交总额，为高端住宅市场注入一剂“强心针”。

债务化解：偿还288.9亿公开债，深铁291.3亿借款“雪中送炭”

面对业绩与销售的双重压力，万科将债务化解作为“生命线工程”，通过多维度举措保障资金链稳定。截至2025年三季报披露日，公司已顺利完成288.9亿元公开债务的偿还，有效降低了债务规模。在融资端，万科的优势持续凸显——前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本仅为3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点，低成本融资能力为企业缓解资金压力提供了重要支撑。

在这场债务化解战中，大股东深铁集团的支持起到了“压舱石”作用。截至目前，深铁集团已累计向万科提供291.3亿元股东借款，且借款利率、抵质押率均优于市场惯例水平，这不仅为万科补充了流动性，更向市场传递了股东对企业发展的信心，缓解了市场对万科资金链的担忧。

万科管理层在与投资者交流时明确表示，后续将继续通过加速销售回款、动态调整开发节奏、合理平衡收支等方式，力争实现经营性现金流为正；同时进一步激活经营服务类业务的“造血”功能，从多维度筑牢资金安全防线。

转型突围：68.6亿大宗交易回血，150亩地块盘活+架构变革“双管齐下”

在行业深度调整的背景下，万科并未被动等待，而是主动通过资产盘活、业务调整、组织变革等方式探索转型路径，试图在变革中寻找新的发展机遇。2025年前三季度，公司共完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元；同时累计盘活优化及新增产能178.4亿元，通过存量资产变现为企业注入流动性，成为缓解资金压力的重要补充。

具体来看，万科的资产盘活举措呈现出“多元化、精准化”的特点。在大宗资产交易领域，公司下半年成功转让上海金桥一处产业园区项目，快速回笼资金；6月份通过集中竞价交易方式清空所有A股库存股，又收回资金约4.79亿元。在业务板块调整上，8月底万科将旗下冰雪相关业务——包括吉林省松花湖国际度假区及北京万冰雪体育有限公司，转让给中旅国际（联合中旅资本、吉林省旅控集团），目前相关交易正稳步推进交割，通过业务“瘦身”聚焦核心领域。此外，公司还借助地方土地收储政策盘活存量资源，9月8日与福州高新区签订协议，收回150亩2013年竞得但长期未建的地块，让闲置资源重新产生价值。

除了资产层面的调整，万科还在组织架构上动起了“手术”。2025年第三季度，公司启动组织架构变革，重点强化总部定位与职能、精简地区公司管理层级、整合事业部资源。对此，克而瑞分析师评价道：“减少管理层级能有效缩短决策链条，资源集中管理与统一调度则能提升企业对市场的敏感度和应对速度，这一系列变革为万科适应行业新发展模式奠定了组织基础。”

总的来说，当前的万科，正站在“改革化险”的关键十字路口。尽管26.61%的营收跌幅、280.2亿元的权益净亏损客观反映了企业面临的压力，但19笔大宗交易锁定68.6亿元、深铁集团注入291.3亿元借款、组织架构优化等举措，也展现出公司主动破局的决心。开源证券分析师认为，万科要彻底化解风险，仍需“以时间换空间”，未来其资产盘活的实际成效、销售市场的恢复节奏以及行业政策的支持力度，将共同决定这家头部房企能否在转型中实现真正的“涅槃重生”。

（内容参考来源：万科A2025年三季度业绩、财联社、界面新闻等公开新闻报道）