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01
楔子
这两天,上海陆家嘴的“港务大厦”要迁建的新闻引起了网络热议,良有方的群里也有朋友提了这个问题,上周因为文章的话题已经排满了,所以我打算放一放。
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既然大家这么关注,今天这篇文章就来聊聊“港务大厦”迁建这个话题吧!
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02
项目简介
在介绍港务大厦迁建事件之前,我们不妨先了解下港务大厦的一些信息。
港务大厦
是位于上海浦东小陆家嘴金融贸易区内的一栋商务楼,与“东方明珠”、浦东海关毗邻,建成于1994年。从老照片来看,在陆家嘴“落户”的时间比东方明珠还早。
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港务大厦从上世纪70年代就开始筹备,最初定位为华东轮船导航中心指挥大楼,由上海港务局、海事局和船舶研究所等单位合作参建,后由上港集团下属公司管理。
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1985年,上海计划在陆家嘴建设东方明珠电视塔,也看中了港务大厦这块地。但港务大厦已经在交通部立项完成,准备开工。为此市府与交通部协商,将港务大厦移到了现在的位置,离黄浦江只有50米左右。
而这次的迁建是将港务大厦又往东挪了200米左右。而原来港务大厦那块地将成为东方明珠公园的一部分,释放出14895㎡的绿地。(如下图)
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如果算上这次迁址,那么港务大厦已经迁了“两回”了,而且每次都挪一点点,这到底有没有必要呢?
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03
空间形态
小陆家嘴金融贸易区是上海最重要的“城市形象”之一,所以从城市形象的“美化”角度来说,迁建是有一定必要性的。
我们不妨来看我画的几张分析图。
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如果将陆家嘴“三件套”与东方明珠电视塔连成一条线,然后再延申,那就来到了虹口北外滩地区了。那里正好是苏州河入黄浦江的位置,还有个建筑叫做世界会客厅。(如上图)
而港务大厦却挡在了东方明珠塔之前,破坏了“从低到高,从开阔到紧凑”的空间形态。(如下图)
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而当港务大厦迁移到东侧之后,虽然是区区的200米,效果也会不同。(如下图)
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我PS了一张将港务大厦“抹掉”的空间图,大家看看是不是空间上更开阔了,地面的公园更完整了,也更合理了呢?(如下图)
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而迁建之后的港务大厦,不管建筑造型变成什么样子,都无伤大雅了,因为它已经和周边的建筑连成一体,成为了“背景板”。(如下效果图)
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所以从城市治理的角度来说,港务大厦如果能换个地方,当然对于城市空间是有贡献的。
其实小陆家嘴地区临江一线的那些高层非公共建筑,都应该治理掉,取而代之的是为人民服务的美术馆、博物馆等公共设施。
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04
经济账
将港务大厦搬迁走,公众其实没什么意见。但听说迁建的工程费用达到18亿,这就引起了一些争议。
这建成将近30年的港务大厦,一拆一建就花了18个亿,却只是向东平移了200米左右。如果把这些钱花在“老旧小区改造”等民生工程上,该多好啊?
所以港务大厦的迁建,其实还涉及到经济账是不是划算的问题。
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说到这个问题,我们要看看现在港务大厦的一些情况,我在百度上查到的一些信息也许能说明一些问题。(如上图)
目前的港务大厦层高108米高,28层,所以层高在3米左右,这样的层高已经无法满足现代办公楼的净高要求了。
租金对外报价是4.5-6元元/平米/日(也有说2.7元),而陆家嘴地区的高端写字楼价格都在10元以上,显然也有不小的差距。
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另外停车数量显示是275个,按照5A甲级写字楼每150-200平方米建筑面积配置1个停车位的标准,港务大厦约3万平方的建筑面积,停车数量倒是差不多。但地面上停满了车,这样子也不好看啊。(如上图)
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再加上港务大厦现在这样的公区内装标准,显然也已经满足不了现代写字楼的需求了。(如上图)
明明占着一块“风水宝地”,但港务大厦因为当时的建设标准低,没能很好的兑现天赋,这是不是有些“暴殄天物”呢?
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而迁建之后的港务大厦将更加的现代,随着容积率的提升,建筑面积增加到了近4万平方米。而租金方面,也可以从5块左右提升到10元。
所以不管是从增加的建筑面积收益,还是从租金增长收益,可能业主都是进行了“可行性”分析,并通过了相关的审批的。

而良有方群里提出的“港务大厦是不是如上图这样平移了200多米?”,从各方面的数据来看,应该不是。
因为现在的港务大厦主体108米,共28层。而新规划的港务大厦层高100米,共21层。而且施工工期为1300天,所以显然是拆除后新建,而非平移。
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05
陆家嘴扩容
其实早在2020年,港务大厦要搬迁的方案已经出来了。
在《浦东新区黄浦江沿岸E14单元B5街坊控制性详细规划局部调整》方案公示中,就提到了迁建之后的港务大厦原址将变成一片公共绿地,两条公共道路、一处游艇馒头的地下配套设施和新增一个地下雨水调蓄设施。(如下图)
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关于地下雨水调蓄设施,主要是上海的防涝形势还是挺严峻的,所以这是必要的措置之一,有兴趣的朋友可以扩展阅读:《》
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除了港务大厦迁建之外,陆家嘴金融城将会有更多的项目迎来建设,因为陆家嘴金融城正计划“扩容增效”。
根据上海规划局《对浦东新区政协七届一次会议第026 号提案的答复》中提到:
关于陆家嘴金融城“扩容增效”。
目前,新区正积极研究方案,明确十年内(2022-2031年)新增650万平方米国际化、高品质空间,其中五年内(2022-2026年)新增350万平方米,三年内(2022-2024年)新增100万平方米的总体空间目标。
通过加快推进在待建项目的落地,实现350万高品质商办空间增量,主要聚焦花木行政文化区、浦江东岸南北发展带、世纪大道东西发展轴、花木-龙阳路城市副中心、民生码头商业中心、塘桥地区中心等重点区域。通过推动港务大厦、麦德龙-百安居等空间的城市更新,实现80万平方米的商办空间增量。
通过对陆家嘴中心区进行功能复合的城市更新,实现220万平方米空间增量。
而目前陆家嘴金融城的总建筑面积约:470万平方,再增加220万平方,就等于又多出了半个陆家嘴金融城啊。
而这些面积的增加,对于上海的GDP增长会带来多少增效呢?又有多少面积会留给市民日常休闲使用呢?
让我们拭目以待!
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06
结束语
1990年,上海浦东迎来了大开发。经过了30多年的建设,我们建成了一座引以为傲的金融城。
2025年,陆家嘴金融城又迎来了“开发”。而这次不是大拆大建,而是“绣花一样”的穿针引线,拾遗补缺。
像小陆家嘴地区这样商务单元的城市更新,是上海首批启动的10个试点单元之一。而港务大厦的迁建,也许只是试点的一个开始。
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