上海陆家嘴“港务大厦”迁建，为什么那么引人瞩目？

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楔子

这两天，上海陆家嘴的“港务大厦”要迁建的新闻引起了网络热议，良有方的群里也有朋友提了这个问题，上周因为文章的话题已经排满了，所以我打算放一放。

既然大家这么关注，今天这篇文章就来聊聊“港务大厦”迁建这个话题吧！

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项目简介

在介绍港务大厦迁建事件之前，我们不妨先了解下港务大厦的一些信息。

港务大厦

是位于上海浦东小陆家嘴金融贸易区内的一栋商务楼，与“东方明珠”、浦东海关毗邻，建成于1994年。从老照片来看，在陆家嘴“落户”的时间比东方明珠还早。

港务大厦从上世纪70年代就开始筹备，最初定位为华东轮船导航中心指挥大楼，由上海港务局、海事局和船舶研究所等单位合作参建，后由上港集团下属公司管理。

1985年，上海计划在陆家嘴建设东方明珠电视塔，也看中了港务大厦这块地。但港务大厦已经在交通部立项完成，准备开工。为此市府与交通部协商，将港务大厦移到了现在的位置，离黄浦江只有50米左右。

而这次的迁建是将港务大厦又往东挪了200米左右。而原来港务大厦那块地将成为东方明珠公园的一部分，释放出14895㎡的绿地。（如下图）

如果算上这次迁址，那么港务大厦已经迁了“两回”了，而且每次都挪一点点，这到底有没有必要呢？

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空间形态

小陆家嘴金融贸易区是上海最重要的“城市形象”之一，所以从城市形象的“美化”角度来说，迁建是有一定必要性的。

我们不妨来看我画的几张分析图。

如果将陆家嘴“三件套”与东方明珠电视塔连成一条线，然后再延申，那就来到了虹口北外滩地区了。那里正好是苏州河入黄浦江的位置，还有个建筑叫做世界会客厅。（如上图）

而港务大厦却挡在了东方明珠塔之前，破坏了“从低到高，从开阔到紧凑”的空间形态。（如下图）

而当港务大厦迁移到东侧之后，虽然是区区的200米，效果也会不同。（如下图）

我PS了一张将港务大厦“抹掉”的空间图，大家看看是不是空间上更开阔了，地面的公园更完整了，也更合理了呢？（如下图）

而迁建之后的港务大厦，不管建筑造型变成什么样子，都无伤大雅了，因为它已经和周边的建筑连成一体，成为了“背景板”。（如下效果图）

所以从城市治理的角度来说，港务大厦如果能换个地方，当然对于城市空间是有贡献的。

其实小陆家嘴地区临江一线的那些高层非公共建筑，都应该治理掉，取而代之的是为人民服务的美术馆、博物馆等公共设施。

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经济账

将港务大厦搬迁走，公众其实没什么意见。但听说迁建的工程费用达到18亿，这就引起了一些争议。

这建成将近30年的港务大厦，一拆一建就花了18个亿，却只是向东平移了200米左右。如果把这些钱花在“老旧小区改造”等民生工程上，该多好啊？

所以港务大厦的迁建，其实还涉及到经济账是不是划算的问题。

说到这个问题，我们要看看现在港务大厦的一些情况，我在百度上查到的一些信息也许能说明一些问题。（如上图）

目前的港务大厦层高108米高，28层，所以层高在3米左右，这样的层高已经无法满足现代办公楼的净高要求了。

租金对外报价是4.5-6元元/平米/日（也有说2.7元），而陆家嘴地区的高端写字楼价格都在10元以上，显然也有不小的差距。

另外停车数量显示是275个，按照5A甲级写字楼每150-200平方米建筑面积配置1个停车位‌的标准，港务大厦约3万平方的建筑面积，停车数量倒是差不多。但地面上停满了车，这样子也不好看啊。（如上图）

再加上港务大厦现在这样的公区内装标准，显然也已经满足不了现代写字楼的需求了。（如上图）

明明占着一块“风水宝地”，但港务大厦因为当时的建设标准低，没能很好的兑现天赋，这是不是有些“暴殄天物”呢？

而迁建之后的港务大厦将更加的现代，随着容积率的提升，建筑面积增加到了近4万平方米。而租金方面，也可以从5块左右提升到10元。

所以不管是从增加的建筑面积收益，还是从租金增长收益，可能业主都是进行了“可行性”分析，并通过了相关的审批的。

而良有方群里提出的“港务大厦是不是如上图这样平移了200多米？”，从各方面的数据来看，应该不是。

因为现在的港务大厦主体108米，共28层。而新规划的港务大厦层高100米，共21层。而且施工工期为1300天，所以显然是拆除后新建，而非平移。

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陆家嘴扩容

其实早在2020年，港务大厦要搬迁的方案已经出来了。

在《浦东新区黄浦江沿岸E14单元B5街坊控制性详细规划局部调整》方案公示中，就提到了迁建之后的港务大厦原址将变成一片公共绿地，两条公共道路、一处游艇馒头的地下配套设施和新增一个地下雨水调蓄设施。（如下图）

关于地下雨水调蓄设施，主要是上海的防涝形势还是挺严峻的，所以这是必要的措置之一，有兴趣的朋友可以扩展阅读：《》

除了港务大厦迁建之外，陆家嘴金融城将会有更多的项目迎来建设，因为陆家嘴金融城正计划“扩容增效”。

根据上海规划局《对浦东新区政协七届一次会议第026 号提案的答复》中提到：

关于陆家嘴金融城“扩容增效”。

目前，新区正积极研究方案，明确十年内（2022-2031年）新增650万平方米国际化、高品质空间，其中五年内（2022-2026年）新增350万平方米，三年内（2022-2024年）新增100万平方米的总体空间目标。

通过加快推进在待建项目的落地，实现350万高品质商办空间增量，主要聚焦花木行政文化区、浦江东岸南北发展带、世纪大道东西发展轴、花木-龙阳路城市副中心、民生码头商业中心、塘桥地区中心等重点区域。通过推动港务大厦、麦德龙-百安居等空间的城市更新，实现80万平方米的商办空间增量。

通过对陆家嘴中心区进行功能复合的城市更新，实现220万平方米空间增量。

而目前陆家嘴金融城的总建筑面积约：470万平方，再增加220万平方，就等于又多出了半个陆家嘴金融城啊。

而这些面积的增加，对于上海的GDP增长会带来多少增效呢？又有多少面积会留给市民日常休闲使用呢？

让我们拭目以待！

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结束语

1990年，上海浦东迎来了大开发。经过了30多年的建设，我们建成了一座引以为傲的金融城。

2025年，陆家嘴金融城又迎来了“开发”。而这次不是大拆大建，而是“绣花一样”的穿针引线，拾遗补缺。

像小陆家嘴地区这样商务单元的城市更新，是上海首批启动的10个试点单元之一。而港务大厦的迁建，也许只是试点的一个开始。