建发房产的旧困境与新处方

观点网 10月30日晚，建发股份披露了2025年三季度报告，三大业务板块呈现“一强两弱”格局，供应链仍在坚强“独撑”利润。

据财报显示，2025年前三季度，建发股份实现营业收入4989.83亿元，同比减少0.63%；实现归母净利润11.49亿元，同比减少44.19%。

具体看三大业务板块的表现：2025年1-9月，供应链运营板块实现收入4299.76亿元，同比增长了3.69%；归母净利润亦较去年同期的22.44亿元增长至23.39亿元，同比提升4.21%。

房地产业务录得收入640.39亿元，同比减少了21.3%；反向贡献了2.26亿元的归母净亏损，同比下跌159.32%。

最后一个板块是近期被市场关注的家居商场运营，也是建发股份2023年收购后并表的红星美凯龙。今年前三季度，家居商场运营板块实现收入49.69亿元，“贡献”的归母净亏损是房地产的四倍，为9.64亿元。

回顾2025年，是建发房地产业务不得不“深度变革”的一年。

存在的最大问题在于存货大幅计提减值，即过往拿地成本过高，如今市场行情变差，能拿到手的利润大幅缩水；或是去化速度变慢，房子难卖。

建发股份旗下核心房地产运营平台主要是建发房产和联发集团，对两者的持股比例分别为64.65%、95%。

2025年前三季度，建发房产计提了8.17亿元存货跌价准备，实现归母净利润14.5亿元，同比下降了6.65%；剔除永续债利息并综合股权比例因素后，为建发股份贡献了7.8亿元归母净利润。

据观点新媒体统计，建发房产是建发股份旗下存货计提项目最多的地产公司，截至目前披露的5个大额计提住宅项目中，其中4个来自建发房产，分别是绍兴棠颂和鸣、连江山海大观、淮安天玺湾、宿迁文瀚府，单个项目计提减值均超过1.4亿元。

回溯2024年财报，建发股份大额计提的14个项目中，计提金额最大项目也是建发房产的宿迁·誉璟湾，整个项目计提了7.4亿元，2021年至今共计提11.95亿元，折损率为52.12%。

该项目所在地块是建发房产于2021年以22.9亿元拿下，溢价率55.26%，也是当时经开区地王。

既然无法改变大环境，不如顺势而为，在新环境中找到新的突破口。2025年以来，建发对旗下房地产平台进行了一系列的战略调整。

最先开启变革的是联发集团。今年2月初，联发集团调整了组织架构，同时更换核心管理层，出身于投资领域、曾将君龙人寿扭亏为盈的王文怀坐上董事长之位。

自王文怀上任后，联发集团不仅加速深度布局核心高能级城市，且更偏向独立开发。

据观点新媒体不完全统计，截至目前，联发集团年内拿了10宗地块，涉及南京、厦门、深圳、上海四个城市，合计拿地金额约117.57亿元。

一位接近联发集团的人士告诉观点新媒体，此前为了分散风险，联发通常会选择与其它房企合作，但实际上并未能达到预期效果，且存在合作方风险。因此，后期联发大概率更偏向独立操盘，尤其是新青年项目。

联发新青年项目主要是面向年轻群体，目前已在多地落地，如厦门嘉悦里、南京雨花新澍、上海时光新澍等，这些项目以60-80平方米主力户型为主，设施配套上会打造年轻人喜欢的电竞房等主题空间。

该策略得到了市场的正向反馈：前三季度，联发集团销售金额194.46亿元，同比提升53.31%；权益销售金额128.38亿元，同比提升82.07%。在观点指数最新销售榜单中，对应排名分别提升5位、3位。

而联发集团住宅开发策略在一定程度上会与建发房产形成互补。

紧随联发集团之后，建发国际核心管理层在今年3月也进行了调整，原CEO林伟国受任为董事会主席及提名委员会主席，CEO一职则由华东区域公司董事长田美坦接任。

建发房产的地产开发业务主要由建发国际负责，今年建发国际提出的全新目标是“灯塔”项目，打造核心地段高端改善性项目，如北京海晏、厦门宸启瑞湖、上海建发·海辰等。

这三个项目也成为了建发房产今年的“红盘”。其中，9月30日首开的上海建发·海宸，当天卖出295套，去化92%，销售金额突破15亿元，一举拿下当月上海单盘销量冠军。

放眼整个行业，建发国际也是为数不多明确提出销售目标增长的房企。

前三季度，建发房产合同销售金额957.4亿元，同比增长12.6%，但距离1500亿元目标仅完成了64%，期内拿地金额达约553亿元，接近2024年的556亿元。

总的来说，核心地块的获取需要大量资金投入，建发房产业务仍陷于旧困境，新战略能不能成为救命稻草，还要看未来市场的走向。

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