碧桂园市值蒸发90%，杨惠妍还能翻身吗？

家人们，上次咱聊碧桂园的时候，它还是市值 135 亿的 “过气网红”，现在 2025 年都快过完了，这盘棋不仅没下活，反而更让人看不懂了。咱先拿最新数据说话，别被 “债务重组突破” 的新闻绕晕。

先更新下事实：巅峰时 4000 多亿市值的碧桂园，到 2025 年 9 月，港股股价还在 0.5 港元上下晃悠，算下来市值蒸发照样超 96%。杨惠妍的财富缩水早不止 105 亿了 —— 要知道 2025 年上半年公司就净亏 190.8 亿，相当于每天亏一个多亿，这钱比普通家庭攒一辈子的还多。更扎心的是规模变化：2020 年半年卖 3536 亿的 “宇宙第一房企”，2025 年前 9 个月权益销售额才 255.1 亿，直接跌到百强房企第 19 位，妥妥从 “巨头” 变 “小房企” 了。

但光看缩水没用，咱得用 2025 年的数据扒扒：这巨头到底卡在哪了？三个新坑比以前更致命。

第一个坑，债务 “减了但没完全减”。去年说它总负债 2.3 万亿，今年 6 月末降到 8854.1 亿，看着降了不少吧？可资产负债率还高达 90.6%，手里的现金才 240.6 亿，其中 177.8 亿还是受限制的，能动用的钱也就 60 多亿。更要命的是 2545.8 亿有息负债里，一半以上得一年内还，这钱从哪儿来？虽然说境外债务重组有进展，77% 的债权人签了支持协议，能减 110 亿美元债，但这只是 “画饼”—— 香港法院的清盘聆讯都延期到 2026 年 1 月了，能不能成还两说。

第二个坑，销售 “稳了但卖不动价”。杨惠妍 9 月开会说 “销售持续畅通”，确实，2025 年 3 月以来单月销售额稳定在 30 亿左右，8 月还环比涨了 6.9%。但这是靠啥换的？降价！今年前 8 个月销售均价从去年的 0.97 万 /㎡跌到 0.83 万 /㎡，等于每平米降了 1400 块，在三四线城市，这可是不少家庭大半年的收入。更关键的是，就算降价，手里还有 5310.65 亿的存货卖不掉，这些房子大多在人口流出的三四线，年轻人都往大城市跑，谁接盘？

第三个坑更现实：“没人没钱” 的死循环。2021 年还有 10 万员工的碧桂园，2025 年 6 月只剩不到 1.8 万人，职能部门几乎裁光，就剩建筑和代建的核心团队。这意味着啥？以前靠 “人海战术” 搞高周转，现在连管项目的人都不够了。杨惠妍想靠 “一体两翼” 翻身 —— 房地产 + 建筑科技 + 代建，可数据不会说谎：2025 年上半年科技建筑收入降了 40.5%，代建业务才排行业第 11，唯一增长的酒店业务才赚 10.76 亿，连利息零头都不够付。

这事儿对咱普通人的影响，2025 年更具体了。先说就业：从 10 万人裁到 1.8 万，意味着超 8 万人丢了工作，再加上上下游建材、装修行业，今年至少 30 万人受波及。再说买房的：虽然近三年交付了 180 万套，但 2025 年还有海量存货没交付，北方不少项目赶在冬歇前抢工期，质量能不能保证？更别提那些烂尾楼的业主 —— 现在碧桂园涉诉案件还堆着好几千起，3000 亿涉案金额里，全是老百姓的血汗钱。

聊到这儿，我得说句 2025 年才看明白的实在话：碧桂园不是 “运气差”，是 “积重难返”。它犯的错比去年更清楚：

一是把 “债务延期” 当 “债务解决”。2025 年看似负债降了，但 90% 的资产负债率摆在这儿，现金连短期债务的零头都不够，这不是 “转危为安”，是 “苟延残喘”。杨惠妍说 “重视就不难”，可光靠开会喊口号，能变出真金白银吗？

二是错把 “降价走量” 当 “市场复苏”。2025 年楼市确实止跌了，但三四线刚需早被透支了，碧桂园的房子能卖出去，靠的是 “割肉”，不是市场回暖。克而瑞数据显示，8 月 30 城开盘去化率才 42%，弱三线楼盘不靠大折扣根本卖不动，这时候还想 “冲规模”，纯属没看清现实。

三是丢了 “立身之本” 还想 “弯道超车”。房地产的核心是 “交房 + 现金流”，可碧桂园现在既没足够现金，又缺人管项目，却跑去搞机器人、农业这些不赚钱的业务。2025 年上半年代建才签 412 万㎡，跟巅峰时的拿地规模比，连十分之一都不到，这 “翻身牌” 根本打不动。

有人说 “2025 年政策救市了，碧桂园能活”，我可不这么看。今年政策确实在 “止跌回稳”，但救的是 “良性房企”，不是 “带病奔跑” 的。你看金科 1470 亿债务都靠破产信托重组了，2025 年全年超 300 家房企破产重组，说明行业在 “出清”—— 不是政策要杀谁，是市场容不下只靠借钱扩张的玩家了。

以前咱觉得 “大房企不倒”，2025 年才算彻底明白：房企再大，没现金流就是空架子；名声再响，交不了房就是耍流氓。杨惠妍的财富缩水只是表象，真正该警醒的是整个行业：房地产早就不是 “闭着眼赚钱” 的年代了，2025 年还在玩高杠杆、搞粗放扩张的，迟早得步碧桂园的后尘。

这事儿也给咱普通人提了个醒：2025 年买房别光看品牌，得看 “三个实在”—— 现金流够不够、项目有没有复工、周边人口增不增。碧桂园的故事还没结束，但 2025 年的数据已经说明：靠泡沫堆起来的巨头，破了之后，连重建的地基都难找。