净亏280亿，销售额暴跌 44%，借钱续命都难保，房地产巨头要塌房？

要是评选2025年最“命硬”的房企，万科绝对能排进前三。

一边是亏损额堪比坐过山车，一路俯冲不回头，另一边是大股东深铁集团持续“输血”，借款像不要钱似的往里面砸。

10月30日万科连发两份公告，一份是三季度亏了280亿的“成绩单”，一份是深铁再借22亿的“救命符”。

这波操作的出现让网友们知道，原来房地产巨头的日子，也过得这么捉襟见肘。

放在几年前，谁能想到万科会沦落到“靠借钱续命”的地步。

作为曾经的行业龙头，万科的名字几乎等同于稳健、靠谱，如今却成了亏损榜上的常客，网友调侃万科现在只剩科，没了万，这话听起来确实很夸张，却精准戳中了现状。

2025年前三季度，万科归母净亏损280.16亿元，同比降幅超56%，相当于每天亏掉1个小目标还多。

更离谱的是第三季度单季，直接亏了160.69亿元，比上半年加起来还多，这亏损速度简直是“飞流直下三千尺”，让人猝不及防。

卖不动、算亏了、不赚钱

万科的亏损不是单一原因造成的，是一套“组合拳”下来，直接被打懵圈，三大问题层层叠加，把曾经的盈利大户拖进了亏损泥潭。

2025年前三季度，万科全口径销售额1004.6亿元，同比下降44.6%，在百强房企里还排第六，这个排名更像“矮子里拔将军”。

要知道，房地产行业靠销售回款“回血”，房子卖不出去，现金流就成了无源之水。

前三季度万科营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%，第三季度单季营收560.65亿元，降幅还扩大到27.3%，营收下滑的速度比网友吐槽的速度还快。

曾经开盘就抢空的万科楼盘，现在也面临去化难的问题，就算有11个首开项目平均去化率近7成，广州檐屿城这样的明星项目卖进全市前三，也架不住整体市场的疲软。

计提减值补刀，直接亏掉83亿。

可能有人不懂计提减值是什么意思，说白了就是万科提前算账，把那些可能卖不掉的房子、收不回的钱，提前算成亏损扣掉。

2025年第三季度，万科光计提减值准备就有93.68亿元，这一下就让归母净利润少了83.09亿元。

这波操作相当于是给伤口上撒盐，本来营收就下滑，还要为之前高价拿的地、卖不动的房买单。

只能说房地产下行周期里，曾经的优质资产都变成了烫手山芋，高价拿地的后果，终究还是要自己扛。

最后是毛利率跌穿地板，主营业务赔本赚吆喝。

第三季度万科毛利率只有8.86%，同比下降3.21个百分点，净利率更是直接跌到-30.98%，比去年同期下降20.77个百分点。

更惨的是核心的房地产开发业务，税后毛利率居然是-10.5%，这意味着卖一套房不赚钱不说，还得倒贴钱。

以前房企躺着赚钱的日子一去不复返，现在万科卖房子，简直是“为爱发电”，亏本经营的状态让人大跌眼镜。

深铁成万科“专属提款机”

就在万科亏损数据刷屏的同时，深铁集团再次雪中送炭，送上22亿元借款，专门用来偿还公开市场债券的本金和利息。

这笔借款期限3年，利率2.34%，比一年期LPR还低66个基点，这个利率低到什么程度？

相当于深铁集团白给万科送钱用，毕竟现在市面上正常的融资利率，比这高得多。

这已经不是深铁第一次救场了，2025年以来，深铁集团累计给万科提供的借款已经超269亿元，加上这次的22亿，总额直奔300亿而去。

光下半年就出手好几次，又是新增借款又是展期，还帮忙提供资产抵质押，甚至让万科用万物云的股权做担保，简直是全方位无死角支持。

网友开玩笑说，深铁和万科的关系，已经从股东变成了“冤种兄弟”，万科一缺钱，深铁就打钱，比闹钟还准时。

深铁之所以这么大方，其实是因为双方早就深度绑定。

2017年深铁接手华润持有的万科股份，成为第一大股东，从此两家就成了利益共同体。

万科要是出问题，深铁也得跟着受影响，所以这291.3亿元的借款，如果说是做“慈善”，倒不如说是“自救”更合适。

不过能给出这么低的利率、这么宽松的条件，也确实体现了大股东的诚意，毕竟在房地产行业寒冬里，能有这样的“靠山”，万科已经比很多同行幸运多了。

值得一提的是，万科也没完全躺平。

为了回笼资金，前三季度完成了19个项目的大宗交易，拿到68.6亿元，还把冰雪业务卖给了中旅集团，算是断臂求生。

融资端也没闲着，除了股东借款，还新增融资265亿元，境内融资成本降到3.44%，比去年还低了6个基点。

这些操作虽然没能扭转亏损，但至少让万科维持了零违约的记录，保住了最后的体面。

全靠“输血”不如自己“造血”

万科现在的处境，其实是整个房地产行业的缩影。

行业深度调整，市场需求疲软，就算是龙头房企也难逃冲击。

万科的特殊之处在于，有深铁这个“金主爸爸”持续输血，这让它在寒冬里多了一丝活下去的希望。

不过靠别人输血终究不是长久之计，想要真正摆脱困境，还得靠自己“造血”。

目前来看，万科已经在尝试转型。

经营服务业务成了为数不多的亮点，前三季度全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%。其中租赁住宅业务收入27.4亿元，增长4.4%，泊寓20.4万间开业公寓的出租率高达94.3%，堪比网红楼盘。

物流仓储业务收入31.8亿元，增长7.4%，成了新的增长点。

这些业务虽然现在规模还不大，不足以抵消开发业务的亏损，但至少让万科看到了转型的方向。

保交付也成了万科的核心任务，前三季度累计交付房屋超7.4万套，毕竟在当下的市场环境里，保住交付就保住了口碑，保住了未来的市场空间。

截至9月底，万科还有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约1548.1亿元，这些资源要是能顺利交付结算，或许能给万科带来一些现金流缓解压力。

不过万科面临的挑战依然严峻，3629.3亿元的有息负债可不是小数目，资产负债率还维持在73.5%，货币资金656.8亿元面对巨额债务，只能说是杯水车薪。

万科自己也在三季报里坦言，销售持续下滑，经营形势十分严峻，资金紧张局面加剧，债务偿还压力很大。

这种罕见的直白表述，也能看出万科管理层的焦虑。

说到底，万科能不能熬过这个寒冬，一方面要看深铁集团的支持能不能持续，另一方面更要看行业能不能企稳复苏。

如果房地产市场能慢慢回暖，销售能恢复正常，万科或许还有机会靠自己“造血”走出困境。

但如果市场持续低迷，就算有深铁不断输血，也可能只是杯水车薪。

毕竟300亿的借款，面对280亿的亏损和3600亿的负债，终究是治标不治本。

现在的万科，就像在寒冬里艰难前行的旅人，深铁的借款是身上的棉衣，能帮它抵御一时的寒冷，想要真正走出寒冬，还得等春天到来，还得靠自己迈开脚步。

对于购房者来说，最关心的还是万科能不能按时交付房子，毕竟房子没到手，一切都是空谈。

希望万科能珍惜深铁的支持，抓紧转型，尽快走出亏损泥潭，别让信任它的购房者失望。