潘石屹再次预判我国楼市！未来3年，楼市或迎来“三大”走向

潘石屹又“押宝”？楼市未来三年三大趋势，普通人还能靠买房赚吗

说到买房，变数实在太多。看着身边的朋友，不少人还在咬牙加杠杆，一门心思想着靠房产暴富。可你有没有发现，一些地产圈里“老玩家”，已经悄悄改变了布局，比如潘石屹、张欣夫妻这两年举动，有点耐人寻味。他们一边把国内房子陆续处理掉，一边把重心转向美国，张欣甚至砸下4亿多美元在纽约曼哈顿买地建公寓。有经验的人可能会一头雾水：不就在国内房价压得人喘不过气来吗，这时候出走，是不是太激进了？但事实证明，人家做事绝不盲目。

要说潘石屹，这个人早在九十年代海南楼市刚火起来时，跟冯仑等“万通六君子”们一起赚了第一桶金，见好就收，转身脱身。有多少后来者在岛上白忙活一场赔得稀里哗啦？其实他后面几步也都没失算。2018年全国房企争相抢地，好多人还在拼命扩张，潘石屹悄声卖了上海外滩SOHO、望京SOHO等好几个核心资产，那几年，谁都没敢想房价还能往下掉。一转眼，那些固守老路的企业债务高得吓人，有些差点连工资都发不起了，而潘老板早就让资金安全落袋为安。哪怕后来SOHO中国236亿港元的出售案没能成，也能看出他撤出的心思。讲真，谁能把握得这么准？

想当初他就坦然说过：“限购下住宅市场肯定不好做，更别提以后房产税要上场。”说到做到，干脆让公司从卖房变成租房收租。这一步从根本上稳住了资产。最近他们又转去海外，张欣在美国买地建公寓，夫妻俩纵横捭阖，明摆着是把资产往国外转移。

要问为啥要这么快抽身，其实背后门道不少。这几年房地产企业说难混那是真的难，2022年到现在，已经有27家上市房企退市，很多曾经很风光的牌子，比如万科，2023年前三季度亏了280.2亿元，同比大跌83%，手里货币资金只有656.8亿元，却顶着3629.3亿元的有息负债。放眼整个行业，多少原先千亿级的企业，如今缩水到百亿。你详细一看，地产圈变天了——国企成了主角。有数据，国企融资成本低到2.71%，新增融资占了86%。民企就惨了，发债规模降了20%，境外利息比国企高近9个百分点。这种差距，怎么竞争？明眼人都看得出来，未来三年，地产开发格局几乎就是国企的天下，谁再幻想靠以前那些套路赚钱，就是自欺欺人。

说到底，对房子这个东西，大家观念也很不一样了。以前一套房能成为“财富密码”，只要持有就等升值，现在彻底变味儿了。房子变回了用来住的工具。像上海，豪宅市场配得上一句“冰火两重天”。顶级豪宅、像总价1.7亿的一套，3小时清盘，刷新销售纪录；而一堆千万级的房源却无人问津。有人预测到2025年，上海7000万以上豪宅的成交数，说不定能领跑全球。为什么？豪宅越值钱，越稀缺；普通住宅该怎么降还是要降，只能归于基本居住功能，谁还好意思指望暴富。未来区分只会更明显，核心地段的优质房源被抢着走，剩下的慢慢回归理性价格。

这些变化背后，不止是风向变了，连游戏规则都换了。近几年保障房政策频出，很多专家都说，会步新加坡“双轨制”的路子走。一部分家庭选便宜的保障房解决住房问题，不必死盯商品房。在新加坡，同一区域保障房只有商品房的二到五成价钱，大家照样能住得安稳。像国内的大城市，很快也可能形成同样格局——大约六成家庭通过保障房上车，剩下的跟着市场自己涨跌。这一轮其实就是社会结构主动调整，潘石屹这一代玩房地产的人，确实一直在趋势前头，从不硬抗政策。

这里就不得不说个真实例子。身边有个朋友叫江雪，她果断把广州天河区那套老破小卖了，打算换一个产权短的小公寓打理出租业务。大家都劝她慎重，说小公寓住着贵还不好使，有人甚至怀疑她是不是被忽悠了。但江雪算得挺精准：那套老房子年投资回报率不到1.5%，而新公寓租金回报至少能到6%。最关键的是她信号灵敏——听说潘石屹的老婆在美国建公寓，这种动作，不只是投资，更像传递某种趋势。她决定跟着“预判”节奏走，不纠结眼前短期的细节。

说白了，谁还抱着早些年的想法，幻想靠买房大赚一笔，很快就吃亏。如今楼市的天早变了，政策、资本、社会意愿统统大变化。你以为那套小区老房子还值天价，到了市场真正分化时才明白，“摇钱树”已经不是随便种都能结果的。