房票变身楼市流量担当 开发商集中进村营销

中经记者 陈婷 赵毅 广州报道

沿街琳琅满目的蔬果肉菜，耳边传来阵阵喧嚣的叫卖声，在这充满市井烟火气的菜市场，一幢老旧的商场楼宇深居一隅，却因为一场别开生面的楼盘推介会，门庭若市。

近日，《中国经营报》记者走访广州市黄埔区南岗村见到上述情景，多家开发商进村集中推介房票房源楼盘，吸引了不少手握房票的南岗村民驻足咨询。从商场入口拾级而上，一幅幅大型海报映入眼帘，宣传标语颇为吸睛。记者走访当天，该场推介会涉及至少9个楼盘，包含中建八局、增城城投、万科、富力、星河地产、合生创展、时代中国等房企旗下项目。有现场营销人员告诉记者，其负责的项目最近一周成交了十几套房票房源，有的项目已累计成交五六十套，若当天下订还能立享3万元折扣。

这场抢夺“房票客”大战背后，黄埔区城市更新跑出了“加速度”。记者注意到，就在10月17日，黄埔区南岗西路城中村改造项目迎来关键进展，复建安置区35地块正式开工建设。负责该项目的广州开发区城市发展集团有限公司（以下简称“城发集团”）此前发放了全国首张城中村改造房票。

城发集团方面对记者表示，公司采取“广泛宣传、重点突破”策略，与街镇、村社紧密合作，连续组织各村社村民参与房票补偿安置宣讲会，并联合房源超市楼盘举办大型房票宣讲活动，广泛宣传房票政策；针对意向村民一对一宣传讲解，打消疑虑，目前村民对房票的接受程度普遍较高，甚至是热情高涨。截至10月25日，城发集团项目累计意向认购房票金额超27亿元，认购超1500套，预计可撬动存量商品房去化约15万平方米。

房票带动成交

“您家的房子是多少方的？我们这里1方换1方，还是新规产品，有兴趣了解一下吗？”在房票房源楼盘推介会现场，询问村民旧房面积的大小，已成为营销人员惯用的开场白。

记者走访获悉，近段时间有不少楼盘对南岗拥有房票的村民释放优惠，包括但不限于凭房票购房享97折、到访看房免费领油米、凭房票网签获家电大礼包、现场抽黄金、手机、电视等，甚至还为村民制作了一系列房票购房专属物料，目的就是为了促进村民“以票换房”。临街一间商铺的广告位更是被一家开发商单独承包，远远即可见“房票首选”“回迁房变商品房，能住又能卖”等吸睛话术。

据了解，9月5日，黄埔区南岗西路城中村改造项目正式获批纳入城中村改造年度计划，成功引入包括城中村改造专项借款在内的政策性资金推动改造，项目建设实施正式迈入快车道。村民陆续完成换签，并获过渡期临迁费。

据广州市黄埔区政府“广州黄埔发布”微信公众号披露，南岗西路项目时间跨度长、开发规模大、涉及人数多，为最大限度推动项目涉改村民早日回迁，该区城市更新局坚持“加快建设+房票安置”双轨并行、双管齐下，预留了接近30亿元房票资金。

值得注意的是，房票制度正在成为广州楼市“活水”。

2024年1月，广州市政府常务会议审议通过了广州市规划和自然资源局提交的《广州市房票安置实施方案》。根据广州市规划和自然资源局给出的解释，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。

今年6月，天河区一批在售新房出现网签量大幅增长的现象。据安居客统计，6月，天河区新房网签量1074套，当月最后3天网签853套，主要原因是天河区旧改进度较快，村民购买周边新房。从项目来看，包括中建天河精诚壹号、广州城投天禧等被纳入房票置换房源名单的楼盘，网签量均出现大幅增长。彼时，广州城投地产方面对记者回应称，房票安置相关村民目前仅在项目进行意向登记，尚未涉及网签，最后能否落实房源置换还要看相关政策。

黄埔区房票安置探索走在全国前列。2024年4月，黄埔区在九佛街道“五村七片”项目发放全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票，正式开启安置补偿新路径；7月，黄埔区搭建广东省首个房票“房源超市”，集成17个楼盘，为村民提供安置房源选择；11月初，广东省首笔用于收购存量住房作安置房的专项借款资金12.6亿元落地“五村七片”项目，仅用了26天就完成首笔2.5亿元专项借款资金对悦辰花园商品住房的认购工作。

“广州黄埔发布”微信公众号披露称，今年1—9月，黄埔区城中村项目已通过房票认购商品房2305套，面积约23万平方米；其中区内认购1661套、17万平方米，房票跨区认购已覆盖到增城、从化、海珠、天河、白云、南沙等区域，房票实施速度位居广州市首位。

城市更新提速

房票“躁动”背后，广州旧改按下“加速键”。

在举办房票房源楼盘推介会的南岗村，南岗西路城中村改造项目于近期进入实质性建设阶段。根据方案批复及建设计划安排，项目安置区共规划5个复建地块，规划建设53.1万平方米4425套安置房。10月17日，复建安置35地块率先启动建设，该地块用地面积约3.37万平方米，总建筑面积达16.67万平方米，规划建设6栋安置房，可提供1448套回迁住宅并配套1万余平方米的公共服务设施，预计于2028年4月竣工，可满足2600名村民回迁安置，推动村民居住环境从“旧村”到“新城”的跨越。

2025年是黄埔区城中村改造项目安置区建设全面铺开、全速推进的一年。相关数据显示，今年1—9月，黄埔区城中村改造项目新开工336万平方米3.3万套，完成广州市下达年度指标任务的108%；城市更新项目完成固定资产投资454亿元，同比增长31%，城中村改造在资金筹措、房票安置、央企引入、拆迁攻坚等方面取得了一系列重大突破，开工面积、房票认购、固定资产投资等指标数据位居全市首位。

同在近期，海珠区石溪村、白云区萧岗村、番禺区里仁洞村先后传来旧改新进展。10月16日，海珠区住房和建设局公布关于石溪村城中村改造项目实施方案的批复。根据实施方案，石溪村改造范围约 101公顷，规划总计容建筑面积约 284.45万平方米。根据测算，未来项目融资住宅（含公共服务设施）建筑面积约50.17万平方米。10月18日，萧岗村城中村改造项目首期安置房启动建设，总建筑面积约29万平方米，预计共9栋楼约1940套房源；10月24日，里仁洞村首批复建房交付，共10栋住宅及1处宗祠广场，提供75~180平方米多种户型。作为广州体量最大、涉及村民最多的城市更新项目之一，里仁洞旧村改造总计容面积近400万平方米，总投资额超过500亿元，目前已累计投入112亿元。

旧改的持续推进，意味着将有更多房源进入市场。

据克而瑞不完全统计，广州市去年有5个旧改项目融资区入市，首批入市房源取证面积约34.71万平方米，接近一个区域一年取证量的三分之二。截至2025年二季度，目前全市132个已确认主体项目中，39个融资区已入市或即将入市，预计新增供应主要集中在2026年之后，年均供应超130万平方米，其中黄埔区为供应主力，5年内总供应接近500万平方米，年均供应量约100万平方米，在目前正常推进的情况下，预计2027年开始进入供应高峰。

克而瑞分析指出，房票不仅是去库存的重要工具箱，同时有助于提升村民的安置效率，降低安置成本，一定程度上给予村民安置“定心丸”。整体来看，在政策利好的推动下，旧改进程的加快对于城市发展是一项重磅利好。房票的出现及拓宽其使用渠道和用途，是广州顺应市场变化而衍生的产物，它为广州的土地、楼市、财政、产业注入新动能，将分散的脉络整合为一张高效流动的生态网，为特大城中村改造模式提供了可贵的“广州经验”。