未来5年楼市方向明确：13次提“房”，这些变化要关注

未来5年楼市方向明确：13次提“房”，这些变化要关注

重要的五年规划文件已公布，未来五年该怎么干，文件里都讲得明明白白。

先看一组关键数据：全文共提到190次“发展”、133次“建设”、57次“安全”，“改革开放”和“消费”各23次——有意思的是，消费还比生产多1次（生产22次）；“人口”提了9次，“斗争”提了7次，“金融”提了17次。而“房”相关内容被提及13次，足见其重要性毫不逊色。接下来咱们具体看看文件对楼市的部署：

1. 消费端：清理不合理限制，限购或逐步放开

在消费相关章节中明确提出：“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理的限制措施。” 这相当于给北京等城市的车辆限购、住房限购政策开了口子。未来五年，限购政策大概率会在合适的时机逐步放开，让市场回归市场主导；同时会配套完善保障体系，确保消费市场平稳运行。

2. 发展基调：高质量为主线，构建房地产发展新模式

文件专门对地产发展作出集中部署，核心是“推动房地产高质量发展”，这是未来五年楼市的总基调。同时明确要求：“快速构建房地产发展新模式，完善住房在开发、融资、销售等基础制度。”

值得注意的是“销售制度”的提及——这意味着未来五年，现房销售很可能全面落地或局部试点。这也意味着过去的房地产开发模式将成为历史，新模式对开发商的资金实力提出了更高要求，亟需开发、融资相关新制度配套落地。

不过目前尚无成熟经验可借鉴：全世界只有印度部分地区（如北方邦）要求现房销售，还没有哪个国家形成纯现房销售的房地产市场，因此相关开发、融资体系的配套完善仍需探索。

3. 住房供给：保障归保障，商品归商品

文件提出“优化保障性住房供给”，核心是“满足城镇工薪群体和各类困难家庭的基本住房需求，因城施策加快改善性住房供给”。其中“因城施策”可能包含将库存商品房转化为廉租房的方案，未来的保障房将彻底回归保障属性，不再像前几年那样“住满几年即可转商品房交易”；而商品住房则专注于满足改善性需求，实现“保障归保障，商品归商品”的清晰划分。

同时明确要“建设更加安全舒适、绿色、智慧的好房子，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升工程，建立房屋全生命周期安全管理制度”。“好房子”是高质量发展的重要组成部分，后续相关目标大概率会拆解为各地方的建筑设计规范，引导开发商提升产品品质。

4. 土地与存量：聚焦大城市群，盘活存量资源

还有两次提及“房”，集中在土地利用和存量房盘活，与国土空间规划紧密相关。文件延续了“发挥重点区域增长极作用”的思路，明确要回归大城市群发展路径：

• 巩固提升京津冀、长三角、粤港澳大湾区高质量发展原动力，持续推进长江经济带发展，高标准、高质量推进雄安新区建设；

• 建设现代化城市，提升成渝地区双城经济圈发展能级。

此外，城镇化相关表述也有更新：上一个五年“推进县城为重要载体的城镇化建设”，现调整为“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”；对特大城市的描述，从“加强特大城市治理的风险防控”变为“推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化，优化城市规模结构，促进大中小城市和小城镇协调发展，集约紧凑布局”。

“疏解”一词在原文中未再提及，未来城市发展将更侧重“紧凑集约”——通过高密度城市布局提升效率、创造更多就业，推动经济高质量发展。而北京、上海等城市全面解除限购、人口重新流入，都市圈同城化、轨道化发展，都将是大城市治理现代化的具体体现。

5. 风险防控：统筹化解风险，严防系统性问题

上一个五年规划中“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，促进房地产稳健发展”的表述，此次更新为“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。这也意味着，上一个五年的楼市调控目标已圆满完成，未来五年楼市工作将更侧重风险防控与长效机制建设。