城市更新开启行业新周期，房企与机构共论提质发展新模式

当前新型城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也由大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。

城市更新成为新时期推动城市发展方式转变、促进城市建设的必然选择，是推动城市高质量发展的重要抓手。

10月30日，由每日经济新闻主办的“2025第十五届中国价值地产年会——城市‘更’新众论不限购周期行业新格局”在上海成功举行，与会嘉宾就“城市更新将承载行业提质发展新模式”的话题进行了探讨。

图片来源：每经记者 祝裕 摄

土地市场生变：上海城市更新协议出让金超招拍挂

好地研究院院长方晓泉认为，当前，城市更新正承载着行业提质发展的新模式。从今年上海土地市场的发展情况来看，与城市更新相关的协议出让地块，其出让金规模已逐渐开始超过通过招拍挂程序出让的地块规模，“而且这将成为未来几年市场发展的趋势” 。

徐汇区东安一、二村片区旧城区改建项目是上海史上最大单地块旧改征收项目，今年3月至5月，有三宗涉宅地块通过协议出让陆续完成交易，总出让金额达523.03亿元，其中125-31地块以341.35亿元成交，创下全国土地出让总价“地王”纪录。

“从根源来看，城市更新受到市场主动或者被动关注。从主动性来讲，上海中心城区部分建筑已相对老旧，居住环境相对拥挤，政府部门从改善居民生活水平的角度，需要开展城市更新工作。”

方晓泉提到，从市场化的角度来看，今年以来上海新房市场表现较为分化，外环以外区域无论是新房还是二手房，销售去化以及价格都面临较大压力。而市中心的豪宅项目不仅畅销，价格还出现上涨趋势。

“从自身运营而言，房地产企业肯定更愿意在市中心进行投资开发。”方晓泉表示，若想在市中心开展房地产开发，就必须借助城市更新这一新模式。综合多方面因素，城市更新将逐渐成为未来以上海为代表的核心城市房地产发展的新模式。

房企抢滩城市更新：从增量开发转向存量提质

事实上，部分房企已深度参与到城市更新中。

在今年举行的“更持续·新发展”上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会上，位于上海黄浦区董家渡板块的绿地外滩中心是重点推介的大型城市更新项目之一。

绿地集团上海公司、董家渡金融城项目客户总监房婧表示，房地产行业已由增量开发转向存量提质的新阶段，城市更新成为绿地集团实现提质增值的关键新密码，公司在各个项目中进行具体实践。

据介绍，绿地外滩中心的总建筑面积达120万平方米，经过多年建设运营，已成为上海市中心滨江沿线最大的商务综合体，涵盖超高层、总部办公、星级酒店、商业街区、高端社区等多种业态。

上海的繁荣发展离不开航运业。在开埠之前，作为最重要的行业组织以及各会馆公所之首，拥有300多年历史的上海文化地标——商船会馆，就位于绿地外滩中心项目范围内。

房婧介绍，绿地期望将该项目从一处文化地标升级为可互动的文化传播场所，使其成为世界了解中国文化、江南文化以及上海文化的新窗口。

对于当前的城市更新现状，绿地集团方面认为，推进城市更新要统筹好盘活存量与优化增量的关系，提高资源使用效率。上海等超大城市土地资源极为稀缺，可谓寸土寸金。在此情况下，盘活存量、优化增量，提高资源利用效率，以保障经济社会发展需求，具有尤为特殊的重要意义。

据介绍，目前仍有不少存量的空间，包括老旧商场、老旧办公、老旧厂房、老旧街区、老旧园区以及停缓建项目等，由于设施设备及发展模式陈旧，产业附加值较低，资源利用效率也较低，对经济发展的贡献较为有限。因此，应积极进行更新改造和盘活提升，从而打造出新的空间和场景，促进经济发展。

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