拿地22年终面市！这“地铁绝缘体”板块，本地人疯狂冻资？

番禺，又有新盘了！当然，这新盘不是越秀刚拿下的大石地块和绿城的黄沙岛地块，它来自新房断供约10年的沙湾板块，名叫嘉业·沙湾壹号。

说起番禺沙湾板块，大家第一印象就是沙湾古镇、远、近顺德、没地铁......特别是没地铁这点，导致沙湾板块常年被外界诟病。说了N年要建的地铁17号线，最早规划能追溯到2003年，当时它以“紫坭轻轨”的名义出现，直到2015年才更名为地铁17号线。根据最新规划，地铁17号线为南北向高速地铁，起于增城，途经黄埔、番禺，最终延伸至佛山顺德。但地铁17号线目前仍处于规划阶段，其走向和站点设置尚未最终确定，可以说连怎么建都不知道，更别说什么时候能通车了。所以目前沙湾板块市民出行高度依赖自驾以及公交车。商业方面，沙湾比较大的商业综合体就是荔园广场，基本满足居民日常消费；而古色古香的沙湾古镇景点，在节假日能吸引较多游客。沙湾板块的学校倒是还不错，比如沙湾中心小学是省一级学校；百年老校象贤中学，公开数据显示该校高优上线率从2015年的18%提升至2023年的38%，大批学生考入中大、华工等。

总体而言，沙湾板块有着较深的文化底蕴，商业化程度不高，人少舒适，对于追求居住环境的人来说，是比较宜居的。

这也注定了板块楼市客群面很窄，不会像万博、番禺广场甚至市桥板块那样吸引通勤广州市区上班的购房者，只能消耗本地置换客。

因为板块本身受关注度不高，所以嘉业·沙湾壹号的出现，在广州没溅起多大水花。

项目位于沙湾路，番禺体校旁，金沙丽水小区对面。乐居君实地看完项目后，感到有点意外。一是项目质感还不错，二是它在本地的热度还挺高的。虽然项目还未正式开盘，但从现有公区看来，乐居君认为它比一般刚需盘要高级一点。

全盘一共有3栋建筑，分12条梯腿。
其中1、2栋呈围合式布局，3栋直接面向市良路，楼距最高有60米。每条梯腿只有8层合计242户，容积率仅1.8，这种小区布局在目前现有新盘中很少见。

由于项目层数少，即使1、2栋呈围合式布局，低楼层采光也不受影响，比如乐居君站在3楼样板间，光线也很充足。

乐居君踩盘当日是工作日，现场人气不错，有销售日冻资能达到6-10组，客户大多是40岁左右的中年本地人，当中不乏周边楼梯楼业主。

来看看具体户型。项目主推建面约75-142㎡三至四房，吹风价2万出头，也就是说入手总价门槛在150万元左右。（具体以开发商开盘为准）现在开放的样板间只有3个，分别是建面约141㎡四房、建面约103㎡四房、建面约96㎡三房，使用率超100%，比较有特色的是它的客厅、房间都把飘台打掉。建面约141㎡四房，竖厅、双套间设计，户型方正。从户型图可以看到它“偷”了挺多阳台面积。

样板间客厅打掉了一个房间，如果不打墙，目测客厅开间也超过4米。

主卧空间十分阔绰，特别是打掉飘窗后，床边过道走动的位置都变宽了，这比带大飘窗占位置的卧室实用多了。

建面约103㎡三房，开发商将客厅阳台封窗交付，留下灵动空间对出部分阳台晾晒，这点乐居君个人不太喜欢。

建面约96㎡三房，适合预算充足的三口之家，开厅空间约3.5米。

值得一提的是，项目每栋楼顶层都会融入沙湾古镇元素，颇具地域特色。另外，项目车位比是1：1.4，物业费3.36元/㎡/月。

也许有朋友会好奇，近几年都没听说沙湾板块有卖地，为什么会突然冒出个全新盘？销售透露，项目地块原本被沙湾房地产开发公司（下简称沙湾房地产）在2003年收储。2022年，项目被命名为“金寺围二期”，并在当年9月进行了动工仪式，由沙湾房地产和广州嘉业投资集团有限公司（下简称嘉业投资）共同开发，预计2023年发售。后来不知道什么原因，项目一直拖着没动工，最后由嘉业集团单独开发，目前两栋楼接近封顶，计划在11月中旬开盘。公开资料显示，嘉业投资成立于2000年，开发建设了均益大厦、丽影华庭、丽影广场、会展时代、流花君庭、信步闲庭、云裳丽影等项目。乐居君在阳光家缘网上未搜索出嘉业·沙湾壹号相关信息，估计项目还未取得预售证，这也可能是它还未开盘的原因之一。最后，我们来总结一下项目优劣势。优势方面，乐居君认为项目在刚需盘中质感算不错，户型跨度大，不同客群都有选择，据说交标也不错。如果单价2万元出头，周边老旧楼梯房业主可以将它作为选择之一，毕竟该板块不少二手房挂牌单价都2字头了。

图源贝壳找房它最大问题还是地段，这里不通地铁，距离番禺中心远，不适合通勤广州市区上班人群。而且学铁商都不突出，意味着未来升值空间有限，如果你置换频率较快，这里也不适合你。项目预计11月中旬开盘，大家觉得它会卖多少钱呢？