推进现房销售制、取消公摊房：房地产所见即所得的时代要来了？

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

现房和预售、公摊和实际，两者经常绑定，地产剪刀差，能否刺激房价回升呢？从金融的角度看，房价的面积和定价逻辑变化，代表着债务结构的彻底分层，以及地产市场发展方向再次校准！

这意味着2015-2022年高峰期买房的，房贷还在，但未来交易时的公摊折算价格逻辑恐怕要按实际面积折算，这就会导致历史部分价格泡沫快速出清！而对于改善型的，在2026年后的新建楼盘，则获得了红利增持，价格按照实际的，如果开发商定价不转移，那么意味着房价实际上整体性价比提高！

回顾历史，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策，现房销售在市场中的占比正逐步提升。据国家统计局，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已达30.84%。

可以这样说，现房销售是房地产增量市场未来的大趋势，也是重塑房地产行业格局，推动房企向高质量发展转型的重要举措之一！

而今年5月份，全国20多个地市还发布相关加速推进的指导文件，提出向现房销售逐步过渡的过程里，也要逐步推进取消公摊面积，由此引发了市场大规模的讨论：房地产预售制要被终结了么？公摊面积取消会否影响房价！其对房企的压力有多大？

但是，正如我今年一直说的，我国各行业经济从2026年起，都要整体进入从规模向质量，从高增长向高利润的转变过程，大部分行业都会进入CR5博弈状态，央企和国企的竞争力会进一步放大，房地产业也不例外！

因此，每一次行业模式优化，实际上都是对经济结构的再次塑形，通过对下游更有利的价格刺激和传导方式，刺激新兴增量产生，在央行修复信用、释放宽松货币、财政精准滴灌、刺激消费的基础上，实现存量恢复消费，新增扩大消费！而推进现房销售制，实现所见即所得，就是这种思路的体现！

接下去，我们就来简单分析下：

现房销售以 “所见即所得” 为核心特征，彻底解决了预售制下的交付风险，政府再也不用下场买单，被动接盘化债。购房者可直观考察房屋质量、户型设计及周边配套，避免 “货不对板”“规划变更” 等问题。此外，现房销售推动 “交房即交证” 模式落地，进一步缩短产权办理周期，保障购房者合法权益。

其次，市场数据，也早就印证了这一趋势：2025 年一季度，新建商品房现房销售面积占比达 36%，较 2024 年全年提升 4.6 个百分点。在 “安全交付” 成为购房决策核心权重的背景下，现房产品的市场偏好持续上升，尤其在库存高企、房企信用受损的城市，现房去化速度显著快于期房。

而且，现房销售也是对房企资金实力提出严苛考验，有助于市场优胜劣汰，避免债务挤压。预售制下，房企通常在拿地后 6-8 个月即可通过预售回笼资金，但现房销售要求项目竣工后才能销售，回款周期延长至 2-3 年！2025 年前三季度，房企融资规模同比下降 30%，民营企业发债仅占 8.5%，融资成本高达 5.4%，资金链紧张局面加剧。中小房企因融资渠道有限，可能因无法承受长期资金沉淀而退出市场，行业集中度将进一步提升。

与此同时，房企运营模式，必然将从 “速度优先” 转向 “品质优先”。为吸引购房者，房企需在规划设计、施工质量、社区配套等环节加大投入，提升产品力。长期来看，高产品力、强品牌力的房企将占据竞争优势，而依赖粗放开发的企业将面临淘汰。

而且，现房销售对市场供应的影响呈现显著区域差异，在库存高企的三四线城市，现房销售可通过控制新增供应规模，改善供需失衡状况。但在一二线核心城市，现房销售可能因开发周期延长导致短期供应减少，叠加土地成本高企，或推动房价结构性上涨，有助于行业平均数据的复苏！

当下，香港超级豪宅市场的表现提供了参考：2025 年 7-10 月，现房成交金额同比大增 67.5%，核心地段项目单价突破 30 万港元 / 平方米。

但是在 “房住不炒” 和“房产税”全面开征的基调下，投机性需求应该还是会受到抑制，购房者更关注房屋实际价值。优质地段的现房因稀缺性和确定性，可能形成 “品质溢价”；而偏远区域、配套不完善的项目，房价上涨空间有限，毕竟人口红利已经进入退坡期！

但是，市场因政策发生转移，政策不可能不托底！为缓解房企资金压力，政策端需要通过多元化融资工具和配套措施支持现房销售转型。其中，公募 REITs 应该会成为重要抓手：2025 年，国家发展改革委放宽 REITs 扩募资产范围，社区商业、租赁住房等领域项目加速落地，房企通过资产证券化盘活存量资金，用于补充流动性及新项目开发。

此外，各地方政府，已经在探索延长土地出让金缴纳期限、给予购房者契税补贴、提高公积金贷款额度等激励措施。金融机构也在调整信贷策略。部分银行推出 “现房开发专项贷款”，将贷款期限从传统的 1-2 年延长至 3-5 年，并给予利率优惠。这种 “长周期、低利率” 的融资模式，有助于平衡房企资金成本与回款周期的矛盾。

接着，当下的现房销售政策，还是应该坚持 “因城施策” 原则，避免 “一刀切”！毕竟中国人大部分财富在房子里，新老划断后，二手房跌价压力还是需要尽力托举。

因此，在供需稳定、建议财政实力较强的城市（如上海、合肥），优先在优质板块试点现房销售；而在三四线城市，允许期房与现房并存，但严格规范预售资金监管，最好采取 “新老划断” 策略：已开工项目按原规则预售，新出让土地项目一律现房销售，确保市场平稳过渡。

最后，随着这个制度的确定，未来叠加房产税的预期，核心城市现房占比将持续提升，逐步形成 “现房主导、期房为辅” 、“核心城市圈房价数据替代全国平均房价数据”、“存量交易活跃、租赁市场完善”的格局！

总而言之，房子比人多里要找存量增长点，从而带动新兴消费，现房销售制不是唯一，但确实适合我们！核心城市核心区域一旦预期恢复，新房价格恐将持续新高！