28亿元！城建发展联合体押注北京东小口

东小口地块在产品打造方面会更加多元，具备打造大户型产品的可能性，未来价格可能站到6万元/平方米以上。

单甜甜/发自北京

继歇甲庄地块，北京昌平区再次迎来土地拍卖。

10月30日，北京城建投资发展股份有限公司与北京蓝华宇房地产开发有限公司（蓝华宇开发公司）以下简称联合体，以底价28.09亿元摘得昌平区东小口地块，楼面价约3.2万元/平方米。

出让文件显示，东小口0001地块占地3.13万平方米，建筑面积8.78万平方米，限高60米，容积率2.8。地块内需配建一处500平方米的社区管理服务用房。

摘地联合体中的蓝华宇开发公司是北京铭嘉房地产开发有限公司（以下简称北京铭嘉）的全资子公司。北京铭嘉成立于2002年，是昌平区国资委监管的区属国有企业。公司作为昌平区开发建设平台，负责城市开发工作，主要承担昌平新城东区、政府街城市更新、中关村科技园昌平园中心区、东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造等。

该地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，东侧毗邻东小口城市休闲公园，与朝阳区隔园相望，处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置。

东小口地块位置图

这一地理布局使其能够有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员的居住需求，并受益于望京商务区的辐射效应。

在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，该地块的核心优势主要集中于其区位独特性、周边配套的成熟度，以及板块内新房供应相对有限。

东小口板块城市界面较新，但近三年无新房供应，在售新房项目紫金书院于2022年开盘。板块内上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，项目当时销售均价约5.8万元/平方米，是限竞房时代的热销红盘。

周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万-8万元/平方米。需注意的是，限竞房项目奥海明月、奥森ONE目前尚未达到上市条件，但预计至2028年东小口地块项目交付时，上述项目将同步满足“满五”上市要求，可能对同期新房市场形成一定分流。

交通配套方面，在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车，届时将进一步提升区域交通便捷度。配套资源方面，地块周边设施相对成熟。商业方面有西三旗万象汇等综合体，休闲资源包括东小口城市休闲公园等多处绿地，医疗配套涵盖清华长庚医院等机构。

值得关注的是，地块南侧规划有一处12年一贯制教育用地，昌平区正与优质教育资源洽谈引入事宜，有望显著提升区域教育水平。

合硕机构首席分析师郭毅表示，东小口地块在产品打造方面会更加多元，具备打造大户型产品的可能性，未来价格可能站到6万元/平方米以上。因为，相比奥森ONE周边8万元/平方米左右的房价和海淀五环沿线11万～13万元/平方米的房价水平，昌平区东小口地块新房的价格优势将非常突出。此外，海淀北和朝阳奥森ONE周边分布有15～20年房龄的老旧社区，有着相对丰富的地缘性改善需求。

东小口地块也面临若干现实挑战，2.8的容积率、60米建筑限高将对产品形态形成的约束。从地块形状来看，整体不够方正，对开发企业设计方案中的楼栋排布形成考验。