租住行业加速发展“好房子”“好资产”“好服务”的路已经铺好了

当买房的人减少，租住成为一个长期选择，住房租赁行业的市场环境、产品、供需两端的稳定性就成为关系到千万人的重要问题。

从年初“好房子”写入《政府工作报告》，到9月《住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行，政策倡导与法规落地正在为租住市场的健康发展铺平道路。

作为我国首部系统性住房租赁行政法规，《条例》填补了国家层面在该领域法规的空白。全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士在第七届领航·住房租赁产业国际论坛上表示：“制定《条例》的目的之一，补全‘租’的短板，完善租购并举的住房制度。多渠道增加租赁住房供给，住房租赁市场更规范了，租赁住房更好了，加上‘租购同权’等政策支持，越来越多的人将选择租房住，租赁市场空间会更大。”

《住房租赁条例》的实施，推动了住房租赁行业从一个临时性的配套工具，逐步发展为独立的产业主体，正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程。这一转变不仅为行业带来了更加专注的政策研判、差异化的资源配置、机制性的金融支持和系统性的产业引导，还使其在房地产行业中的地位变得更加明确和重要。

事实上，市场供需端已经率先重构，随着租赁住房质量与服务水平的提升，机构化租赁市场正在经历从“过渡短择”向“稳定长择”的转型。根据ICCRA的调查数据，家庭型客源占比已从2018年的不足10%，提升至2025年的25%；平均租期也从2022年的9.8个月，延长至2025年的11.2个月，这些变化反映了市场对租赁需求的持续增长。

此外，新生代客群对于性价比、归属感和居住体验的追求，进一步推动了市场的多元化与创新，促使产品与服务不断向更高质量与个性化方向发展。

如何适应需求变化，做出好的产品，提高租住资产的效能？ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，转型的脉络就存在于“好房子”所涵盖的物理空间、功能设置、社区环境与服务体系等四个思考维度。

比如，在生活空间的提质方向上，一些长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区营造，以流行的I/E人区分为线索重构公区——为内向者设置天文观景台、迷你农场、发呆亭，为外向者配置舞台剧场、运动场、会客厅。在同一社区内提供差异化场景，让不同性格的租客各得其所。由需求洞察到空间落地，形成可感知的安全感与日常仪式感，进而转化为更强黏性与更长租期。

服务空间则要把“细节”做成“品牌”。以节日装饰为例，随手摆一棵圣诞树与成体系的节令陈设，传递的是两种截然不同的品牌信号；前者停留在氛围，后者形成识别与信任。把服务做成标准：节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，让租客的好感与归属感沉淀为口碑与续租意愿。

政策落地同时带动了资产的流动与盘活，让租住领域的“好房子”有了更多变成“好资产”的可能性。

今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成了扩募，紧接着，9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成了扩募。随着扩募力度的加大，保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段，标志着保障性租赁住房逐步成为资本市场认可的“好资产”。

信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙表示，保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的，极大提升了行业的“可投性”和资本的可进入性，为行业的持续发展提供了充足的资金支持。

今年的REITs产品呈现出新的特征：“同城多项目”组包成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率；城市布局更加稳健，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租更容易、收缴更稳定；租金表现“逆势相对较强”，在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示出租赁住房REITs的抗压能力和长期价值。同时，持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，进一步拓宽了融资渠道，形成公募和私募相互补充的格局，为住房租赁行业提供了更厚实的资金基础与多元化的金融工具体系。

另一方面，行业的转型也离不开“好服务”的提升。随着租赁住房行业的发展，服务质量已成为企业竞争力的核心，行业正从规模扩张向品质运营转变。企业需要精细化运营，通过创新服务提升品牌价值。例如，某些长租公寓品牌将“网红打卡”思路引入公区设计，根据租客性格将公共空间进行差异化布局：为内向型租客设置天文观景台、迷你农场和发呆亭，为外向型租客配备舞台剧场、运动场和会客厅。这种根据人群特征重构公区的做法，不仅为不同性格的租客提供了个性化的生活场景，还通过精准定位和高质量的产品设计，推动了租赁住房从硬件设施到服务体验的全面突破，进一步增强了行业的市场吸引力和客户粘性。

从市场趋势来看，租赁住房行业的发展逻辑正从“有没有”迈向“好不好”，从“能融资”转向“能持续投资、有稳定收益”。政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场的成熟与长期化发展。