未亏损之前，保利发展早已经开动

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大家好，我是地产高富帅。

作为地产一哥，保利发展可谓是这几天经历了至暗时刻，第三季度亏损消息也闹得沸沸扬扬，作为一家央企巨头，这脸面确实有点难看。

从整体经营角度来看，无论是央企还是民企，只要是经营质量差，亏损那是分分钟的事情，毕竟像保利发展这种几千亿体量公司，容错率实在太低。

在早期“碧万恒融”四大金刚年代，规模取胜确实可以解决一部分经营问题，那个年代有了规模才有话语权，才有融资竞争力，才有口碑的持续。

如今到了行业持续阵痛调整期，规模已经不是行业的集中关注点，产品营造口碑，利润表现力，可持续发展的综合运营能力才是检验房企核心竞争力的关键因素。

相对比其他市场化更突出的央企巨头，保利发展作为保利集团旗下的旗舰地产平台，早几年发展属于较为稳健策略为主，没有对行业排名有过多的诉求。

这几年来看，行业第一把交椅似乎除了万科前面几年做的稳定一些，其他碧桂园，恒大等都属于昙花一现角色，保利发展接过一哥权杖，似乎有点说不出的无奈。

为了“一哥”这个位置，保利发展疯狂拿地与疯狂降价卖房，从此开始，这家典型央企的缺点就持续暴露。

前几年疯狂获取高价地，保利发展可谓是为了规模而规模，这一点与早期高周转房企思路是一样的，但是后期运营操盘能力短板开始显现。

作为超级央企，资金实力摆在那里，无法撼动的优势，不拿地似乎有点可惜，但是拿地只是如何开发运营这个才是房地产下半场最需要提升的能力。

无论是产品研发，还是营销策略，还是运营体系，对于保利发展来说都是其非优势板块，与传统中海发展，华润置地差距还是比较大的。

加上这几年，保利发展为了急速回款周边，很多高价地做的中高端项目也完全依托早期刚需时代营销套路，这就形成了一个最坏的恶循环。

疯狂拿地了，疯狂卖房，但是最后算了账，基本上不赚钱，还亏了。或许这就是很多国企业的基本痛点。

其实原因很简单，在营销产品定位方面，就没有深耕细作的做好前期工作，后端营销为了完成业绩，降价减配那就是基本操作，又形成了口碑交付问题。

这次亏损背后其实就是最简单的经营问题，没有达到精细化运营的水平，但是又拿了很多土地，资金周转难度加剧，加上这几年土地减值，亏损也就分分钟的问题。

作为一家头部央企，保利发展一直都是诸侯管理体系，区域总基本上就是地区一号位，其综合水平决定了地区的整体经营质量，区域与区域之间很多都没有交集。

这几年各家房企都在提升产品力与运营能力，但是保利发展似乎太过低调，依然还是保持国企作风，不犯错不折腾，求稳才是基本生存之道。

因此，保利这几年也只有在组织方面下功夫，在上半年开始，东北区域大合并只是前戏，下半年拿的新土地，全部由集团分管领导直接盯着进度。

就在近期，保利发展面对亏损困境，在广东大本营率先开动：区域平台大生产板块全部大合并成立项目管理部。

保利发展在大湾区的几个区域公司，五大职能部门（工程设计成本开发客服）会留下几个人，大多数全部下放到项目。

据悉，很多城市总，副总都开始下地直接管项目了，北方地区的投资也在急速减少。

保利发展仍然保持行业一哥的战斗力与活跃度，从拿地到销售出货仍然还是非常积极，但是实际上内部压力已经火烧眉毛。

先看看上半年年报牌面，高达1168亿的营收，净利润只有区区27.1亿元，这是行业一哥的今年上半年的核心指标，显然与其他三大央企差距非常大。

如今第三季度直接亏损，今年保利发展如果不在最后一个季度有所改善，今年这区区不到30亿的利润都不一定能保住。

相对比其他三家央企的净负债率远低于行业安全标准，但是保利发展的净负债率真的已经接近很多大型民企了，这在稳健央企军团也是极其少见的。

保利发展上半年公司净利润下降超过60%，无外乎就是拿地拿的太多，核心区域底价太贵，但是操盘溢价能力又有限，没有卖出高价。

这两年，保利发展的营销水平也是原地踏步，太过于依靠旗下代理公司，还是早期的渠道思维，在客研，价值营销，数字化营销方面都落后其他头部房企。

从保利发展半年报看出，截至今年6月末，其三、四线未售土储约2000万平方米，主要位于珠三角和长三角城市群，未售土储中近60%尚未开工。

大批量的未开发土地，在三四线城市市场下滑幅度高于全国均值的情况下，部分项目将面临“亏本销售”风险。

大批量放弃三四线城市之后，一边面临存量库存降价压力，一边在一二线城市拿地成本又大幅度增加。

保利发展今年将51%的投资投向北上广核心区域以优化土储质量，但新拿地项目需 2-3 年进入结算期，短期内无法对冲存量项目的盈利下滑。

因此，还是那句话，保利发展这种体量的超大企业，已经真的到了相当难受的境地，如何解决新拿地的经营质量问题，才是扭转乾坤的唯一命题。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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