外环外一哥，房价触底了

最近，朋友圈有个消息刷屏了，七宝一梯队学区房，万科城市花园单价3万多就能成交。

讲实话，这个价格在市中心买个老破小都费劲，更别说兼顾学区了。

过去，七宝凭借外环教育高地，万科地产大本营的名头，二手房价轻松突破上海环线定价体系，有着不小的泡沫。

如今，经过四年的深度回调，七宝部分小区比2016年还便宜了。

难道七宝的房价，已经触底了？

七宝迎来最后一跌

自从七宝中学崛起后，七宝的房价就一路高歌猛进。

楼市下行这几年，七宝的二手房价跌幅也相对温和。

相较其他网红板块来说，称得上坚挺。

时间来到今年三季度，七宝开启最后补跌，速度非常快。

万科城市花园，万科开发的品质小区，对口明强二小+七宝二中。

2022年房价高点时卖到9.3万/平，今年年初还维持在6万单价。

到了8月份，迅速跌至3.7万/平，相较最高点跌幅60.57%。

对口明强小学+七宝三中的东方花园二期，3月份成交单价维持在8万左右。

到7月份已经跌至6.6万/平。

白雪公主，对口七宝文来学校，2022年房价高点时卖到9.7万/平。

今年6月份，这个小区还维持在6万多的成交单价。

到了9月份已经快速跌至5.1万/平。

三个月时间，二手房价狂泄20%。

七宝学区房的补跌速度，真的超乎想象。

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跌出性价比

从价格上来看，七宝的标杆次新，皇都花园，东碧林湾，都有明显回落。

房龄再老一点的学区房，相较于2022年最高点，已经腰斩。

万科城市花园，无论是1房还是2房，价格都比2016年还低了。

对口明强东校+七宝三中的宝仪花苑，已经跌穿2016年的价格。

价格端的急跌，刺激了潜在买家入市，反映到成交上，就是量的回暖。

作为外环的一梯队板块，很多家长都心甘情愿为七宝买单。

9月份七宝二手网签量直接爆了，136套，是近半年的最高数据。

数据来源：房外房研究院

其中卖的最好，是万科城市花园和九星家园。

万科城市花园，不仅对口七宝二中，社区内还坐落着免学费的民办一梯队德英乐实验学校（九年一贯制）。

进可摇民办，退可进对口，家门口搞定优质教育。

虽然房龄老了点，但已经做过美丽家园改造，再加上万科物业比较给力，小区保养得非常不错，内部配套也很成熟。

现在1房100多万，2房300多万就能买，适合预算较低的家庭。

九星家园，2020年的次新动迁房，对口七宝三中，兼顾学区与自住。

56平1房门槛价350万；65平2房门槛价495万。

七宝的部分学区房，已经跌出极致的性价比。

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七宝值得买吗？

如果不看环线逻辑，只考虑配套+性价比。

七宝绝对是值得买的。

1、板块底子厚，小区品质高

不同于浦东的一些学区房板块（张江、御桥），七宝的历史底蕴浓厚，居民底子殷实，消费力也强。

七宝古镇在历史上，曾是一个繁荣的商业和文化中心。

现在的七宝老街也被认定为上海市历史风貌保护区，并发展成知名的商业旅游景区。

七宝的房地产市场起点很高，早期开发的项目都是高端商品房别墅。

比如大都会高尔夫和风、大千美墅等，还配套建设了高尔夫球场。

闵行是上海房地产开发的先头部队。

而七宝，则是万科地产深耕上海的重要据点。

虽然现在的万科被贴上了“郊区盘”、“中产盘”的标签。

但在当年，它代表着来自深圳特区的先进开发理念。

2005年，万科朗润园的售价就达到了14000元/㎡。

这个价格，不仅与市中心的长寿路板块持平。

更比同期的大宁板块（宝华现代城售价约10000元/㎡）高出不少。

不难看出，七宝在上海楼市中的地位，从一开始就站在了相当的高度。

2、配套完善，基本面坚固

有着辉煌的起点，再加上后期配套建设跟得上，七宝的基本面非常坚固。

这里的商业、交通和教育资源都非常出色。

是上海刚需、刚改买房一定会看的板块。

领展广场、宝龙城、维璟广场3个大型综合体，妥妥的市级商圈级别。

论教育，七宝更是外环外的扛把子，杨浦到了闵行都得夸一夸七宝。

明强小学东西校、七外、上宝、文来、七宝中学都是家门口的好学校。

小初高可以一站式搞定，如果高考考入交大，从幼儿园到大学都不用离开闵行。

除此之外，七宝板块内有两个大型公共绿地——闵行文化公园和闵行体育公园，烟火与雅致并存。

轨交有机场联络线和9/10/12号线，以及在建的嘉闵线。

从七宝5站可进内环(宜山路)，6站到CAZ(徐家汇)。

对教育要求高的家庭来说，七宝绝对是一个很好的置业板块。

不过这里也有缺点，没有大型三甲医院，看病大多依赖社区医院和外部资源。

新房供应也少，存量房源老化比较严重，同时靠近机场，飞机航道带来的噪音问题不可避免。

最后

这些年来，七宝最大的诟病就是学区房泡沫和航道噪音。

如今补跌过后，七宝的学区房价格回到了十年前。

已经比虹桥的一些楼盘还香了。

同等品质下，古美和漕河泾的价格也是高于七宝的。

当市场回归理性，才是自住买家精挑细选的好时机。

七宝，这个外环外的强者板块，在挤掉学区泡沫后，依然值得期待。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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