上海
01
楔子
10月28日,胡润研究院发布《2025胡润百富榜》，本次上榜的1434位富豪，财富都超过了50亿元。
位列榜首的是大家耳熟能详的农夫山泉的老板钟睒睒，这是71岁的他第四次成为中国首富。
而能进入前10的地产首富，也只有香港的李嘉诚家族了；内地地产富豪排名最高的是龙湖集团吴亚军家族，位列第99名。
今天这篇文章就来聊聊：2025胡润百富榜关于地产富豪的排名变化。
02
数据分析
去年我花了不少时间，写过一篇“富豪榜和中国地产关联性”的分析文章，大家有兴趣可以去翻翻历史。
今年我先将数据统计更新一下，制作了三张新的分析图，大家看看趋势变化。
第一张图是历年前100位富豪中，房地产行业富豪的数量变化。
整体来看，从2018年开始，上榜的富豪数量呈现逐年减少的趋势，而且非常明显。
第二张图是历年前100位富豪中，房地产行业富豪的最高排名统计。
从1999年开始，房地产富豪的最高排名都在前五；直到2020年排名开始下滑，这也与房地产第四轮周期相吻合。
而在排名统计的过程中，我发现了几位连续登顶的富豪，他们分别是黄光裕、王健林、许家印。
但时过境迁，这些首富有的锒铛入狱，有的刑满释放，还有的风烛残年还在操劳。
第三张图是历年前100位富豪中，房地产行业富豪的最高身价统计。
2004年，黄光裕的个人资产突破百亿；2013年，王健林的个人资产突破千亿；2017年，许家印的个人资产达到2900亿，来到了整张表的峰值。
而其中有个突变，就是2007年的碧桂园因为上市，杨惠妍的个人资产达到1300亿。
而今年最高排名的李嘉诚（排名第九），总资产是2350亿。
这几张分析图，也能折射出这些年中国房地产市场的兴衰了。
03
龙湖地产
而今年这张榜单上最值得我们注意的是：龙湖地产的吴亚军。这是内地房地产商在前100名中仅存的一位，位列99名。
当然这里没有计算吴李嘉诚的长实集团、光正家族（会德丰）、李家诚和李家杰（恒基兆业）、刘銮雄家族（华人置业）、邝肖卿（新鸿基）等香港富豪。
而龙湖地产之所以还能留在前100，主要是它主动跳出了行业惯有的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式，逐步推进战略转型。
而是选择了提升经营性业务比重，构建“开发+运营+服务”协同发展的新格局。
2025年上半年，该集团经营性收入达到133亿元，毛利率超过50%，已成为利润的核心来源。
其中，商业租金收入为55亿元，出租率保持97%的高位；长租公寓业务实现收入12.4亿元，整体出租率95.6%；龙湖龙智造业务营收同比增长65%，达到7亿元。
大家耳熟能详的“龙湖天街”，就是其贡献利润的主要来源。而这样的模式和许多老牌的港资地产商如出一辙，都是靠精细化的运营，收租金过日子。
我前两天写过的香港希慎兴业，也是这样的商业模式，有兴趣的朋友可以扩展阅读：《》
而在传统地产开发业务上，龙湖地产明显是“收着干”。2025年前三季度在上海、苏州等高能级城市只拿了6宗地块，这就是从源头上降低负债风险。
在房地产行业整体承压的情况下，龙湖以“运营驱动”代替“开发驱动”，不仅实现了自身的安全着陆，也为同行转型提供了可借鉴的发展路径。
04
结束语
虽然胡润亲口承认：这个榜单只能确保60%-70%的准确性，但在一定程度上反映了中国房地产发展的趋势。
内地房地产大佬的集体退场，也标志着一个时代的结束。而新的地产逻辑已经悄然发生，“运营为王”的时代真的来临了。
“铁打的榜单，流水的富豪”，不同行业的富豪正跃跃欲试，粉墨登场！
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