新房刹不住车

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

在深圳，零首付、送黄金，已经不是什么新鲜事。

但如果是放在才解除限购不久的罗湖区呢？

“0首付送黄金”

最近，在中介的朋友圈出现一则海报，鲜红的宣传海报上印着——“拒绝压力，抢占罗湖资产”“显示抢，最高送1公斤黄金，以当天上海交易所黄金实时价格为准”。

若按照如今黄金的价格为基准，上海黄金交易所10月29日上海金午盘价约908.34元/克，1公斤黄金价值90.834万元。

根据海报的具体位置推测，具体楼盘为位于2号线梧桐山南站C2出口的莲塘金岸里项目。

据了解，限时送黄金搭配“0首付返现”活动，最高送1公斤黄金。购房者购房付10万元定金，放款后其余首付全部返现给购房者，限时到10月31日。

这个项目今年9月中旬开盘，推出360套77-142平精装住宅，备案均价约6.24万/平，单价区间约5.89万-7.5万/平，总价约471万—1065万。

开盘的时候，开发商火热地官宣卖了71套，国庆后又官宣9月27日至国庆黄金周累计销售110套。

但实际去化结果，又多少让人有点诧异。

因为截至10月29日，在深圳房地产信息平台显示，仅去化了25套房源，剩余335套。

那么少了85套房源，卖给了谁？备案有所延迟，也不至于差距这般明显吧？

要知道开盘之初，开发就给出过开盘综合约8.62折的优惠，折后单价约5.08万-6.47万/㎡，折后总价约406万-918万，优惠力度约65万-147万/套。

国庆期间也做了促销，拿出10套房源进行大幅让价，比如2-704的约113.95平户型，原备案价约761万，优惠价约637.2万，降价约123.8万，比如2-702的约92.52平户型，原备案价约546万，优惠价约457万，降价约89万。

如今以赠送黄金的方式返现，优惠力度直接去到90万，依旧卖不掉，最主要的原因，还是和产品脱脱不了干系。

开盘之初，开发商对外宣传，新规产品、臻奢美宅、罗湖唯一新规项目等，但一切都在楼盘真实呈现在购房者面前被打回原形。

首先，罗湖莲塘板块，确实是一个地理环境不错的地方。

从地理位置看，三面环山，对面是香港，也有莲塘口岸作为港深商贸往来的口岸，是深港互通非常便利的板块。

但也正因为地理环境不错，也决定了项目所处的位置边缘化。

项目处于地处罗湖与盐田两区接壤处，实际既不近罗湖真正的核心，也不近盐田的核心，还被山体包围阻隔，切断了二次扩张的想象空间。

再加上如今工业的升级转型，工厂外迁，也让莲塘仅剩口岸这个功能优势。

80年代，莲塘第一工业区诞生，产业定位为轻工、纺织，靠着“三来一补”加工贸易支持，吸引了众多港资企业，八90年代高峰期曾聚集超50家港资电子厂，莲塘工业区年产值占罗湖工业总产值30%。

随着产业及深圳的升级发展，用工成本、土地成本不断上升，传统的制造企业急需寻求更多的发展可能。

另外，产权碎片化导致片区改造滞后，周边互联网产业园未能及时向直播电商、供应链转型，尽管莲塘产业仍以汽车服务、培训、服装、餐饮等传统行业为主，但周边工业园区内人气已经比较冷清，有待进一步的升级。

从周边城市面貌和建设来看，莲塘已经从90年代至21世纪初期工业发展蓬勃的样貌，转变成了普通的住宅区域。

大片的住宅建设几乎使工业区的存在感消失，留下的只有一座座待改的工业厂房。

最明显的，莲塘金岸里的前身就是“罗湖区莲塘街道港莲路工业区和冠深地块城市更新单元，是工业厂房改造为商业、居住用地的典型，项目周边还有很多未拆迁的厂房。

从实拍图可以看到，周围不是旧厂房就是老旧的低层民房，周边厂房改造需要一定的时间。消费娱乐的高端商业配套，除了自带约2800㎡社区商业，需要依赖一公里以外的岁宝百货、华润万家、壹海城、罗湖万象城等。

其次，项目本身设计与购房群体的住家需求有一定的差距。

因为开盘前，项目就受到了不少的关注。

毕竟罗湖的客户大多有改善住房环境的需求，金岸里这样的位置，就相对较为安静，视野相对开阔，生态环境优越，罗湖的新房住宅要么入市少，要么得房率比较低，在售的二手房要么是超高层，就是房龄超过15年的老旧房子，户型设计已经跟不上时代的需求。。

但莲塘金岸里，总占地面积仅约0.82万㎡，容积率达到9.62，2栋住宅同样是45-51层的超高层，两梯四户，其中一栋还是办公+保障性住房结合体，1栋B座6-22层是保障性住房设计，且无地面花园。

更重要的是，虽然宣传是新规住宅，实际备案得房率约74%～75%，提升得房率只能通过增加飘窗空间的方式增加实际使用率。

加上开发商又是跨界开发，本身是珠宝首饰的，开发经验少，开发体量也不大，折后约406万-918万，很难不让有同样的预算购房群体转身就选择光明、龙华、宝安这些区域的新房。

遍地开花的0首付

事实上，玩起“0首付”的项目并不只有金岸里一个。

留意近期的新房市场就会发现，新房已经集体迈进了“0首付时代”。

朋友圈中，关于“0首付”的推广并不少见。

比如位于宝安航城的盛合天宸，朋友圈推广显示，“真正0首付，只交定金20万，备案价签合同，1.5成首付剩下的开发商出”。

这种0首付方式是购房者先出定金，剩余的开发商补贴，相当于购房者首付只需要出20万。

这个项目是2021年开盘的新房，426套77~244平房源，开盘备案均价约6.71万/平，总价约476万~1714万。

之所以“只需要交20万定金，剩下的开发商出”是因为地段已经相对较为偏僻，周边商业配套薄弱，基本是工业区，紧邻深岑高速，在航城片区卖得比大户型均价约6.34万/平的领航城领誉华府还要贵。

并且9月成交了一套约81平的户型，成交总价约426万，而81平户型曾经的备案总价最低都需要476万。

开发商剩余44套房源（截至2025年10月30日），这44套房源备案最低总价为529万，最高总价为1466万，则开发商需要补贴59.35万—200万。

比如位于龙华大浪的锦顺名居，朋友圈推广“零首付购房，直接月供即可”。

开发商“零首付购房，直接月供即可”，则意味着购房者只需付定金，直接月供相当于开发商把贷款的总价提高，然后送首付。

这个楼盘是2021年7月入市的项目，520套78~187平住宅，备案均价约5.1万元/㎡，总价区间约344万~943万。

这个项目实在太偏了，周边最近的地铁线路还在修建中，周边几乎没有大型的配套，被工业园区包围。

像这样的0首付方式，还有位于宝安的珑湾项目，同样只需要定金就能直接供楼。

再比如位于龙华观澜的鸿荣源观城，同样出现“操作0首付”的推广宣传。

这个项目是观澜最典型的项目，今年两次推售，备案均价分别为4.58万/平及4.47万/平。

而位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府，则出现“买房只需交一个定金，其余首付第三方免息用一年”的情况。

从这些“0首付”的方式来看，真正送首付的项目还是比较少，要么把首付做成了分期，要么以拉高贷款的形式，做低首付。

又或者本质是高评高贷，只不过开发商不直接参与，而是选择与第三方公司合作的方式，把购房者的首付降下来。

过去深圳的新房，要做0首付”都是私下与购房人商量，悄悄操作，不会公开宣传，如今“0首付”不仅成为这些新房销售的卖点，还大肆宣传起来。

只能说，这些新房还有很远的路要走。

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