近三年首次 新城控股接连成功发债靠什么？

新城控股及其母公司境外美元债连续发行三笔，境内中期票据也不断成功发行，其2025年第一次美元债的发行是近三年来民营房企的首单。随着经营性业务持续稳定增长，新城控股正在逐渐受到越来越多机构投资者的关注。

杨现华/文

国庆、中秋双节复工后的首个交易日，新城控股（601155.SH）就发布了一个好消息，公司子公司成功发行一笔1.6亿美元的美元债。继6月实现近三年民营房企重启境外资本市场融资首单后，“新城系”连发三次美元债。

不仅仅是在境外，8月和9月，新城控股先后完成两笔国内融资，票面利率3%左右。境内外融资渠道双突破，这反映了房企融资环境改善及市场对新城控股商业运营能力的信心。

业务上，新城控股也逐渐迎来好转。2025年上半年，公司毛利率大幅提升，创下2020年以来的同期新高。经营性业务持续增长，已经成为公司占比约一半的毛利来源。但需要注意的是，公司开发业务毛利率仍在下降中，短期债务也有一定的偿付压力。

接连发行美元债

曾经，发行美元债是房企重要手段，受房地产市场调整影响，民营房企近三年未发行过美元债。

10月10日，新城控股发布融资公告，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外发行总额为1.6亿美元的无抵押固定利率债券。债券期限两年，票面年息为11.88%，每半年支付一次。

标准普尔给此次债券评级为B-，本次债券发行的募集资金，将主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

新城控股表示，债券的成功发行体现了境内外投资者对公司的高度认可，有利于公司进一步优化融资结构、拓展融资渠道，符合公司的发展战略。

这是新城控股2025年内的首次境外融资，但在此之前，新城控股的母公司新城发展控股有限公司（下称“新城发展”）及其子公司已经于6月和9月先后两次完成了美元债的发行。

2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年民营房企境外资本市场融资的“首单”。9月底，新城发展全资子公司再次成功发行1.6亿美元的优先担保票据，发行期限2年，票面利率11.88%。

2025年5月底召开的股东大会上，新城控股董事长王晓松曾表示，最近三年，公司要解决的最重要的事情，是恢复新城在资本市场的主体信用。“通过三年时间，我们希望把信用恢复的代价逐步减少，回到稳定经营的正常层面”。

新城控股及其母公司重启境外债对公司大有裨益。新城控股半年报显示，2025年上半年，公司境外美元债金额为46.74亿元，且全部为1年以内（含）到期。新城控股此次发行美元债，就是为了偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

除了境外美元债融资频频，境内债券发行也接连上演。先是在8月，新城控股成功发行10亿元中期票据，票面利率仅为2.68%，认购倍数为2.28倍。该债券期限5年，由中债增提供全额担保，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。

本次中期票据融资中，不超过5亿元计划用于新城控股及下属子公司补充流动资金，剩余资金将用于普通商品房住宅项目开发建设、购回及偿还公司及新城发展境外美元债券等用途。

9月底，新城控股再度发行9亿元中期票据，债券期限为5年，票面利率为3.29%。中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，认购倍数达到1.5倍。

此次债券发行主要置换新城控股用于偿还“22新城控股MTN002”债务融资工具本金的自有资金9亿元。这也是房地产融资“三支箭”政策以来，中期票据到期后的首单续发。

经营性业务成压舱石

2025年上半年，新城控股实现营收221亿元，实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元。A股上市89家房地产开发企业中，有约一半陷入亏损，新城控股的盈利规模已经跻身行业前五。

本轮房地产调整以来，不少规模房企流动性都出现了问题，公开市场出现违约。同样作为曾经的千亿房企，新城控股是少有的并未公开违约的房企，且公司还始终保持盈利。

新城控股的收入由两部分组成。一个是传统的房地产开发业务，2025年上半年这一业务贡献收入151.68亿元，营收占比接近70%。不过，房地产开发业务的毛利率只有7.96%，即只能贡献12亿元出头的毛利额。

与此同时，新城控股以“吾悦广场”为核心的物业出租及管理收入64.23亿元，毛利率高达71.2%，为公司带来45.73亿元的毛利额。因此，经营性业务已经成为新城控股盈利的绝对“压舱石”。

这种转变在2024年已经有所体现。2024年新城控股房地产开发实现营收760.41亿元，毛利率为11.72%，贡献毛利额89.14亿元。同期公司物业出租及管理收入为120.29亿元，毛利率70.17%，毛利额达到84.4亿元。

以不到15%的营收占比，贡献公司约一半的毛利额，这在之前是没有过的。2023年，新城控股房地产开发业务贡献毛利额近150亿元，物业出租及管理尚不到其一半水平。

2024年，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积达1601.07万平方米，出租率达97.97%。吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%。含车辆总销售额为966亿元，已经逼近千亿元大关。

截至2025年上半年末，新城控股在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率达97.81%。吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%。

王晓松表示，此前精力主要在地产开发业务，最近两年随着市场形势的变化，商业变成整个公司的基本盘和未来发展的基石，将会把80%的时间和精力投入到商业板块。

吾悦广场不仅为新城控股提供稳定的现金流，还成为公司借款的基石。2024年，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

需要注意的是，与经营性业务稳定增长相比，新城控股开发业务不断毛利率还在下行之中。如前所述，2025年上半年，公司房地产开发业务的毛利率只有7.96%。

2021年新城控股开发业务毛利率跌破两成至17.68%，2023年跌破15%至13.91%，如今毛利率已经降至10%以下。

机构开始看好

机构已经开始重仓新城控股。东方财富Choice显示，2025年上半年，基金持有新城控股达到1.74亿股，占到了公司总股本的7.7%，持仓家数达到320家。作为对比，2025年一季度，持仓家数只有39家，持股7946万股。

这是基金持有新城控股两年半以来的新高，上一次公司持仓的高峰是2022年报。彼时共有391只基金持有新城控股1.77亿股。

机构投资者通常被视为具有专业投资能力和市场敏感度的“聪明资金”，这些机构投资者纷纷重仓新城控股，显然是看到了新城控股未被部分投资者所关注的优点。

新城控股的股价也已经悄然走高。自2024年二季度创下不足8元/股的阶段性低点后，公司股价底部不断抬高，涨幅一度实现翻倍，目前超过15元/股的股价依然较低点涨幅在一倍左右。

中金公司日前指出，新城控股已顺利度过债务刚兑高峰期，判断公司后续在向不动产运营商转型过程中将重构盈利模型，并触发“戴维斯双击”。

公司商业运营业务表现稳健，2025年1-9月商业运营业务收入破百亿达到105.11亿元，累计同比增长10.82%。中金公司预计全年有望实现9%-10%的收入增速。其次开发业务盈利偏低，但符合市场预期，且营收构成调整推动毛利率进入上行通道。虽然三条红线仍处于黄档，但结合商业运营表现以及近期融资，存量负债均价稳步下行，有利于后续业绩加速释放。

中金公司表示，通过错位竞争，新城控股完成在多数三四线与一二线城市外圈层的资产加密布局，已积累丰富运营经验与市场认知，并在招商、营销层面形成规模效应，拉大与三四线竞争对手之间差距。

本文刊于10月18日出版的《证券市场周刊》