70城二手房价格全线下跌：背后三大核心原因与止跌关键

70城二手房价格全线下跌：背后三大核心原因与止跌关键

国家总局刚刚公布了70个大中城市的房价数据，其中二手房价格全线下跌，70个城市“全军覆没”。这一现象背后有3个核心原因，理清这些，就能明白楼市止跌回稳的关键所在。

第一个原因是居民信心的崩溃。楼市本质是“信心经济”，连续两年多的房价下跌，让人们普遍预期房价还会继续降，对未来的预期变差，自然就失去了消费信心。

比如2008年美国房地产危机引发全球金融混乱时，只是“房价拐点论”开始传播，居民就陷入恐慌，市场随即低迷。当时有句广为流传的话——“信心比货币和黄金更宝贵”，再加上4万亿资金投入，仅用一年左右，到2009年经济就实现恢复，我们也平稳度过了那次全球金融海啸。可见，人们有信心时会全力支撑经济，没信心时则不敢行动，当下的楼市正是如此。

第二个原因是**“逃脱式踩踏”效应**。就像体育场里发生意外，所有人都争着往外跑，可能意外本身没造成伤亡，踩踏却伤了很多人。现在的二手房市场也是这样：很多人看到别人卖房，自己也跟风抢着卖，还争相压低价格，最终导致二手房价格全线下跌。

第三个原因是法拍房的冲击。法拍房以实际低价成交，相当于为市场设定了“新的边际价格”，即便不是法拍房，其价格也会被这种低价拉低，进而引领整体房价下跌。

其实应对法拍房问题，有成熟经验可借鉴。比如2008年至2012年美国楼市低迷期间，就在消费端采取了三项措施：

1. 大幅为消费者减税，总计减税1380亿美元，缓解居民收入压力；

2. 允许银行向负债率125%以下的企业和个人继续放贷（突破“资不抵债”的传统认知），让银行放贷更放心；

3. 要求银行将断贷居民的月供比例，严格限制在其当前收入的31%以下，收入低就按低标准计算，通过拉长还款期，避免居民因交不起月供陷入断贷。这三项措施直接拯救了900多万户本应进入法拍流程的家庭。

同时，美国对银行也有两项支持政策：一是注入7000亿美元资金，避免银行受次贷危机持续牵连；二是政府出面收购房立美、房地美两大住房抵押贷款机构，为其提供支撑。最终仅用4年左右，美国楼市就回暖，房价回升，当年销售额还提升了19.9%。这说明只要措施到位，风险能快速化解，银行也不会受损，只是把还款周期拉长了。这样的措施，我们完全可以参考借鉴。

如今二手房价格普遍下降，只要解决好这三个问题——尤其是法拍房问题，二手房市场就能逐渐稳住。从今年的数据来看，相比前两年，房价下跌的幅度已明显收窄，没有进一步扩大，这对我们来说已是积极信号。

要知道，房屋是长线产品，从国际经验来看，每一轮房价下跌过后，往往会迎来上涨：中国香港地区曾经历6年楼市低迷，但拐点出现后便进入温和上涨通道；我们的东邻日本，虽曾被诟病“失去的20年”，但自2012年学习美国救市经验后，楼市逐步回暖，如今房价已连续12年上涨。

我们当下要做的，就是借鉴历史经验与国外好的做法，跳出“边际价格拉低房价”的怪圈，尽快推动房地产市场恢复稳定，实现止跌回稳。