保利豪宅之争 | 封面文章

文/粤进深 严明会

最近这段时间，广州豪宅圈的话题。

几乎被两个项目给包圆了。

一个是玥玺湾，一个是翡丽甲第。

一个在东边天河，一个在西边荔湾。

更巧的是，这两个项目都出自“保利系”。

一个是保利发展，一个是保利置业。

这两个项目，翡丽甲第已经在上周末内部开盘了。

首开当天共推出130套房源，去化117套。去化率约90%。

当天累计成约17.8亿元。

放在眼下的市场，已经是很不错的成绩。

保利玥玺湾，案名公布，样板房开放。

离开盘，只剩临门一脚了。

而且，已经看过现场的各路自媒体。

对保利玥玺湾，倍感震撼，赞许有加。

更重要的是，两个项目在两家企业内部。

都被放到了极高的位置上。

一个被称作是保利发展33年的1号作品；

一个是保利置业顶级产品系首入华南的标杆之作。

两个项目正面交锋，不得不让人要拿来对比一番。

特别是，于企业而言。

保利发展与保利置业，近两年在行业格局的变化和表现。

也不由得让人要对这对大小保利，比较比较。

01

正所谓，无江景不豪宅。

在水系发达广州，更是如此。

江景资源可以说，早已成为广州豪宅的重要衡量标准。

玥玺湾和翡丽甲第，之所以被放在如此高的地位。

这里面一个很大的因素，也是江景资源。

但是，二者之间的江景其实也有所区别。

首先，从江景的等级来看。

玥玺湾毫无疑问，属于一线江景。

因为它的前面没有遮挡，只有临江大道、文化码头和绿化。

翡丽甲第不同。这个项目的前面有立白中心，有建筑。

加之玥玺湾地块形状，是长面宽、短进深；

翡丽甲第是长进深、短面宽。

所以后者在江景视野上，会弱很多。

其二，虽然两者都看江。

玥玺湾是南向江景。

翡丽甲第则是北向江景。

这点价值上，翡丽甲第也弱一些。

02

说说户型。

目前，两个项目的产品面积都已经出来了。

玥玺湾，共六栋住宅，产品建面为203-630㎡。

翡丽甲第，共五栋住宅，产品建面133-246㎡。

但有意思的一点。

翡丽甲第对户型保密度很高。

这几天项目内开的消息已经传遍了。

但进深君发现，项目的户型图，始终少有看见传出。

据了解，项目看房需要预约或收到邀约。

验资200万获得VIP卡，才能看户型图。

反观保利玥玺湾，要大度得多。

虽然看房验资也要1000万，比翡丽甲第还高出很多。

但户型图在市场上都已经传开了。

要知道，人家都还没开盘呢。

所以要看翡丽甲第的户型，还要等等。

但可以预想到的是，由于地块限制以及楼栋布局。

翡丽甲第并不是全部楼栋户型都能看江。

即便是二线看江也做不到。

这里重点说一下玥玺湾的户型。

这个项目，据说是全部楼栋都能看江的。

毕竟，地块的面宽还算大，通过错位排布。

能够最大限度实现栋栋看江。

不过说是这样说。

项目3号楼朝向西南的两个户型，203、222㎡；

特别是低层，由于有建筑遮挡未来可能看不到江。

具体在户型上，玥玺湾做的不错。

户户朝南，据说套内最高使用率达130%。

所有户型均配独立梯厅；

部分户型设独立工人梯。

不过有一点，因为项目户型都比较大。

设置的套房比较多。

一些小面积段的户型，有不少暗卫。

03

价格方面，两者差距还是有点大。

毕竟，玥玺湾地处天河“珠金琶”交汇之地。

本身地价也有所差别。

玥玺湾地块，是保利发展去年9月以117.55亿拿下的。

经过5个小时、148轮竞价。

折合楼面价66957元/㎡；

扣除配建后的实际可售楼面价76502元/㎡。

翡丽甲第地块，保利置业今年1月拿下，总价38亿。

成交楼面价在2.4万/㎡左右。

所以价格上。

玥玺湾预计12万/㎡起，一些顶复产品最高20万/㎡。

总价最低也是两千万级别以上。

翡丽甲第，6.6万/㎡起，部分高层单位单价则到13万/㎡。

总价最低八九百万起步。

04

整个对比下来，可以发现。

玥玺湾无论在单价还是总价上，门槛都更高。

但其实，玥玺湾也有一点是处于劣势的。

那就是周边的环境。

项目南面靠江，但除此之外的东、西、北面；

目前不少还是城中村、厂房面貌。

而翡丽甲第，地处白鹅潭核心区。

周边高端商业、文化场馆林立。

很多设施都已经是现成的。

而前者还要通过周边的旧改一点点推进。

当然，翡丽甲第被讨论最多的一点。

还是它的容积率，达到了7.37。

玥玺湾容积率3.1，正常水平。

作为豪宅居住体验、舒适度上无疑更好。

05

最后说说企业。

保利发展和保利置业，两家企业同为“保利系”。

近两年来，出圈不少。

特别是保利发展，作为新晋地产一哥。

在广州市场牢牢守住榜首。

今年以来，凭借保利天奕、保利天曜等项目的热销。

1-9月，稳坐广州市场的头牌，销售流量金额排在首位。

保利置业，作为大本营在长三角的企业。

虽然目前在广州市场尚难以与之争锋。

但随着翡丽甲第的出圈，也可谓一炮而红。

而且，如果从企业角度来看。

保利置业近两年来，也因为激流勇进而被外界所关注。

数据显示，其全口径销售金额排名从2020年的67强；

提升到2024年的17强。

2025年1-9月则再次晋级到15强。

不可谓不快。

虽然，如今在规模上跟保利发展还有不少差距。

但至少在产品上，保利置业也可以说是跟它同台竞技了。