十月土拍市场“点状升温”，顶层纲领指明供给侧方向

一边是整体规模回落，一边是“高溢价地”频现，十月份的土拍市场冷热互现。

克而瑞最新数据显示，2025年10月，全国经营性土地成交规模环比回落，当月建面与金额分别环比下降13%和20%，当月供应面积也环比微降1%。

具体来看，截至10月25日，全国经营性土地招拍挂成交建面6057万平方米，环比下降13%、同比下降25%；成交金额1519亿元，环比下降20%、同比下降35%。

行业整体溢价率也在下降，十月土拍平均溢价率为2.7%，再创年内新低。流拍率方面，当月土地流拍率约5%，涉及南宁、宁波、西安、常州等城市的宅地。

克而瑞表示，本月土地市场交易热度下降，因下半年大量稀缺优质宅地出让频次回落，再加之各地郊县重点住宅项目陆续入市，拉低了土地市场的平均溢价率，导致下半年以来相关指标出现回落。

虽然土拍整体规模有所收缩，但核心城市热度不减。当月，多个重点城市拍出高总价、高溢价、或者高单价宅地，房企在积极“择优取地”。

比如，本月成交总价最高的宅地——上海静安苏河湾地块，由招商、越秀等四家企业组成的联合体经过52轮竞价，以77.37亿元竞得、溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，可售部分楼板价突破11万元/平方米。

单价榜单中，上海徐汇滨江WS5单元地块位居榜首，成交楼板价14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下。

月末这几天，其他城市也频繁出现“高溢价”拍地的情况。

10月28日，长沙市开福区商住地块经过19轮竞价，由湖南华源以14.74亿元竞得，溢价率18%；同日，杭州浦沿地块经过29轮竞价，由浙江英冠旗下公司以17.28亿元拿下，溢价率19.33%；10月29日，佛山南海区狮山镇出让一宗宅地，保利发展子公司以3.81亿元竞得，溢价率20%。

10月30日，成都成功出让了2宗宅地，分别位于锦江区和成华区，总用地面积44065.49平方米，总规划建筑面积90144.42平方米，起始总价13.45亿元。最终两地块均溢价10%以上成交，共收金15.03亿元。

同日，青岛也上演了一场“土拍大战”，崂山区王家村一地块拍卖，引来四家本土房企报名，经过长达两小时、282轮竞争后由海信竞得，成交楼板价27719元/平方米，成交总价3.95亿，溢价率达到25.77%。

克而瑞表示，从成交规模等指标看，当下地方土地市场供求已处于更合理的水平。

值得注意的是，日前《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》(下称“《建议》”)发布，与房地产有关的内容出现在多个战略任务中。

《建议》明确，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

克而瑞认为，结合当月中央部委多次表态“加快落实中央城市工作会议任务”，预计后续土地市场将在供给侧进一步优化：一方面按需求确定各地供地指标，另一方面推动住房新规落地。未来，增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升，市场供求规模也将保持合理水平，行业供给侧“控量提质”的方向将进一步落地。