惠誉：内地房地产市场尚未触底 预计2026年销售额继续下滑

观点网讯：10月30日，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，中国内地房地产市场尚未触底，复苏不稳、量价回落、分化延续。2025年至今，一季度楼市量价均呈回暖态势，延续自2024年9月26日政治局会议以来的回暖趋势。然而，4月起新房销售额、价格均回落至下跌区间，6月下跌幅度进一步扩大。二手房价格按月降幅自4月持续扩大，一线城市亦未能例外。这印证了惠誉年初房地产复苏趋势的可持续性存在不确定性。惠誉认为行业仍在探底过程中，尚未触底。

惠誉此前发布基于人口变化趋势、城镇化放缓、拆迁、改善需求等假设的中长期房地产市场需求报告，预计中长期中国每年平均新增住房需求约8亿平方米，新建商品住宅可满足6亿平方米需求，保障性租赁住房和待售、待租空置住宅将满足剩余需求，意味着相对于2025年预期销售面积还有15%至20%的下降空间。展望2026年，惠誉认为房地产行业销售额可能会继续下滑，因行业仍面临诸多结构性挑战，包括人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。短期房价大概率延续"窄幅波动、分化修复"的态势。从区域看，三四线和弱需求区域价格下探压力更大。从产品类别看，高端和改善类住宅更具韧性。这源于购房者对改善居住品质的追求，也体现了购房者对优质资产抗跌性的预期。

石露露表示，房地产稳预期依赖于综合因素，止跌仍需时日、缓降为主。惠誉认为单靠地产行业政策很难扭转当前市场局面。目前融资端、限购、限售政策已几乎放开，后续这些政策还会持续完善，LPR还有下行空间，但政策作用主要在于给予购房者信心。房地产市场仍存在改善需求，居民对好房子有期待，但预期尚未到底，更多购房者还在观望。惠誉认为行业稳定需要一揽子政策解决现有痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等。这会是各行业之间、政府和企业之间、企业和百姓之间不断博弈的过程，需要一定时间。惠誉认为行业实现真正的止跌企稳仍需时日，需等待经济、消费和市场预期逐步形成良性循环。另一方面，基于政府积极面对的态度，政策层面会不断优化、刺激，惠誉判断整个行业不会再像过去几年有大幅滑落，更可能是平稳的每年单位数的下行。

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