在国企收租，绝对是一门技术活

这几年几乎所有国企都在发力做资产盘活，但手底下的写字楼、产业园和保租房等等资产，类型繁多、规模庞杂，要理清、管好并不是件简单的事。

不少地方国企的朋友都跟小明表示过，过去公司里对资产管理这一块的制度建设不够完善，工具、人员也不足，真正要把资产管起来，其实还有不少困难要克服。

就拿收租金这件事来说，别看它是一项基础工作，但要做扎实并不容易。

一方面地方国企手中的资产规模大、租户多且构成复杂；另一方面，这几年的人员编制把控也很严格，通常几个人就要面对几百个租户。哪怕员工忙得焦头烂额，合同管理和租金收缴这一块，还是难免会出现错漏，要花许多精力反复去核对。

对于地方国企来说，如果能盘活存量资产、激发收益潜力，这当然是好事。但在制度、工具与思维跟不上的时候，业务负担是很大的。

所以如何提升资产管理、尤其是租赁管理的效率，是这两年国央企的一大课题。目前那些资管业务做得不错的国央企，主要是从以下三个方面去优化的。

招商运营机制优化

首先，一套市场化的、具有灵活性的招商运营机制，对于盘活国有资产十分重要。

因为当下的不动产存量市场并不好做，能否迅速响应市场和客户需求的变化，对运营细节做出调整，可能直接决定资产出租效率。如果机制僵化，很难去谈有效、长久的盘活。

目前不少国企为了应对市场形势，都会围绕资产的出租定价、合作条件等方面，进行一定的弹性调整，对资产与租户之间的供需匹配也更加动态化。点这里，了解云租赁系统

比如在租期策略上，广州的珠江商管就会围绕不同客户对自身经营情况的预期，进行一定的弹性调整。过去租约主要是按年来签，但现在可以按6个月甚至3个月来签，以确保最大化盘活存量资产、消灭闲置。

而重庆的万盛商管在自己的小程序上，集中发布了大宗闲置国有资产推介信息，加快促成合作。据万盛发布公众号介绍，万盛经开区的全区租赁需求及时办结率、有效满足率，已经分别提高至100%、81%，能高效应对资产闲置问题。

又比如围绕存量租户需求的变化，不少地方国企已经懂得及时应对、快速进行需求与供应的再匹配。

像前面提及的珠江商管，会高度关注租户的经营状况和换租需求，主动为具有业务扩张或形象升级需求的大型企业客户，和出现经营收缩的企业，去重新匹配不同形态的办公产品。

这些内部置换举措，能让存量客户以更合适的价格、入驻更符合当下需求的产品，大幅降低了存量客户流失的可能性。

而重庆万盛商管则搭建了一站式租赁服务中心，国有资产线下租售平台大屏上，会集中展示区属国有企业持有的资产面积、坐落位置、现状照片等内容，各企业选派的工作人员在现场推介。

其采用“线上应用+线下大厅”的集中运营模式，一体化推进资产的宣传营销、租赁管理等，能有效提升需求与供应的匹配效率，降低招商压力。点这里，提升租金收缴效率，规避合同风险

而在更重要的服务环节上，越来越多企业意识到投入的重要性。一些地方国企已经开始采用技术“武装”，通过数字化平台来强化租户的服务能力。

比如某国企管理的科创园区，有不少入驻企业如何当地政府的“科创减免”政策优惠条件。然而，地方补贴名目繁多，每类补贴的条件又不尽相同，人工处理很容易出错，可能导致补贴、租金减免的金额不对，后续的租金账目全都乱套。

所以这个园区采用了数字化租赁管理系统，能够根据既定条件自动处理“分层减免”需求，避免各类补贴政策计算出错导致的租金漏收错收。

系统应用之后，企业租户的所有减免、结转、转入转出记录，系统都会留档备查，大幅减轻了运营人员的统计压力，也让企业用户更加满意。

业务流程与风控机制标准化

资产租赁管理难、坑多，很重要一个原因是业务流程的标准化程度不高。其实每个月催收、收缴租金，对账、查账等工作，以及不同租约里需要注意的一些风险点，都是高度重复的。

但因为业务和风控流程没有固定下来，租金收缴流程没有上线、合同节点也在各个经办人手上，风险点不可视，所以每个月团队总因为类似的事情或问题忙的团团转，管理效率始终上不去。

实际上，在存量资产盘活的过程中，业务流程的标准化与可视化，可以说是一项基建工作了。通过已经非常成熟的数字化技术，可以很好的解决运营效率与风险识别的问题。

首先是在效率提升方面，可以看看曲靖保投的实践。其围绕保障房资产打造了一套“监管营”系统，实现了业财税一体化，现在10个人就能完成5000多套公租房的动态管理，租金收缴效率大幅提升。

成都交投资产也针对租住业务打造了线上门户，实现了服务的“掌上全办结”。据松萝资管介绍，成都交投近一年内的保租房在线签约占比为99.5%，在线支付占比为91.75%，对交易环节的管理已经实现全数字化。

在这方面，除了工具的应用之外，对员工的数字化意识与应用培训也十分重要。点这里，了解云租赁系统

比如某地建投企业，会针对资产管理与租赁业务部门员工，组织开展了系统操作培训，专门围绕租赁合同管理、租金收缴等关键业务环节来设置专项课程，提升团队在租赁业务管理上的整体专业度。

同时还建立“问题清单”即时反馈机制，任何人都能依靠清单及时响应解决系统操作中的共性问题。

其次是在风险识别与管控方面，过去许多业务上的风险是隐性的，比如很多的合同在条款谈判、定价细节上，都是由具体的业务人员把控的，管理层和同事之间很难掌握全部的信息点。

但现在，数字化系统能够将合同的所有细节实现可视化呈现，大量潜在的风险点成为了显性内容。系统会根据既定的租赁条件自动进行筛选、审核。点击了解智慧租赁管理，合同风险一眼识别

据了解，江西还通过数字化租赁平台，实现了招租竞租、资产管理、合同管理、财务管理、维修管理等场景的在线化，建立了严密的风控体系和竞租机制，以确保国有资产租赁过程中的公正公开与合法合规性。

这些风控细节上的技术优化，对国企资管的风控是有很大帮助的。

强化对业务数据的掌控力

提升经营决策精准度

过去国企存量资产的运营数据量太过庞大，开业务会议之前，基层的统计工作量巨大，效率很低。这也会影响企业高层的决策效率和精准度，要么错失市场机会，要么出现方向性的决策错误。

这是这几年，许多国央企都在发力解决的问题。不少国企对资产的租赁业务数据，掌控力已经越来越强，决策过程也越来越科学了。

由于数字化技术与业务的深度结合，许多国企已经实现了业务流程和数据的全面在线化，任何业务数据都可以即时查询，以及自动按需求生成数据报告。

这对于国企资管业务的精准管控和对外交流，都带来了巨大的帮助，也解放了基层员工的精力，可以从统计工作中解脱出来，去做利于业务发展的事情。

比如珠江商管目前的租赁业务管理，就要求全部用数字说话。一方面，其构建了一个精密的业务指标体系库，包括营收、利润率、租金收缴率、出租率、招商率、客户满意度、巡检结果、安全生产等等；

另一方面，将这些指标固化到数字化系统中，将全部业务数据实现可视化的分析，这样就可以快速分析资产现状、快速找到业务卡点，并制定对策，对业务的日常决策甚至是企业经营决策，都能形成精准有力的支撑。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

又比如重庆万盛商管对国有资产实行“一资一码”管理，并构建了“资产入库－租赁规划－需求共享－招商客户－合同管理－退出经营－资产处置”的全生命周期数字穿透监管闭环链条。

这些工具都能非常直观的帮助企业管理人员，快速掌控资产的动态经营管理情况。据万盛发布公众号介绍，万盛经开区全区所有国企、7个部门、10个镇街，已经共享了资产数据超120万条。

结 语

各地国企的实践案例，充分说明了租金管理其实是一门技术活，要做好这项基础工作，不仅需要有市场化的机制支撑，还要积极拥抱前沿技术。

资产盘活之路，需要胆大心细的摸索。技术与制度的融合，一定是绕不开的路径。

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