上海二手房“怪象”：9 成小区下调挂牌价，房价却现止跌势头

9月上海一手房成交环比增49%，带动二手房活跃度，形成“降价促成交、成交稳价”格局。

◎ 文/马千里

2025年9月，上海二手房出现“相悖”信号：一方面，挂牌端“以价换量”趋势进一步强化，当月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放；另一方面，成交端却同步显现止跌企稳信号，全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%，且45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点。

这种“多数小区降挂牌价”与“整体市场止跌”的看似矛盾的表现，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效应逐步传导，叠加新房供应规模扩大带来的一二手房联动作用——9月上海一手房成交套数环比大幅增长49%，直接带动二手房交易活跃度提升，最终形成当前市场“降价促成交、成交稳价格”的特殊格局。

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超九成小区挂牌价下降，近一年挂牌价平均下降13.6%

2025年二季度以来，上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，至9月份更是攀升至91%，创下历史新高。从挂牌价格指数走势来看，近一年上海各小区挂牌价格平均下跌了13.6%，2025年下半年以来价格下调速度尤为显著。这一方面是因为前期价格较为坚挺的板块和项目，在2025年下半年打开了价格调整空间；另一方面也是受一手房优质产品入市影响，出于优化资产配置和提升居住环境等诉求，更多二手房东选择以价换量，加快促成房源成交。

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成交价格上涨小区数量增加21%，高频交易小区数量同步增加

2025年下半年以来，上海二手房价呈现加速下探趋势。据国家统计局数据，7月、8月房价指数环比降幅分别达0.9%、1%，显著高于近一年-0.2%的月均变动水平；与之同步的是高频交易小区（连续两月成交量≥5套）的活跃度下滑，其中8月房价上涨的小区仅192个，创下2025年以来的新低。

进入9月后，这一局面有所改善。在上海“8.25”新政效应逐步传导，叠加新房成交上升的一二手房联动效应推动下，更多小区交易热度回升，高频交易小区数量增加：其中房价上涨的小区占比从8月的41%升至45%；从绝对数量看，9月房价上涨的高频交易小区达233个，较8月环比增加21%。

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议价空间收窄至15%，创2024年以来新低

受九成小区下调挂牌价、更多小区成交价回升的双重影响，9月上海二手房议价空间进一步收窄至15%，创2024年以来新低，挂牌价中的“水分”被快速挤出。

在当前小区挂牌价普遍回落的背景下，议价空间顺势收窄，反映出买方心理价位并未同步大幅下降。这种相对中性的买方心态，也为后期二手房价格进一步止跌走稳提供了支撑。

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更多刚需小区房价迎来上涨，成为房价止跌关键因素

2025年9月上海房价能走出止跌趋势，核心在于刚需类小区房价的上涨。从小区类型来看，当月47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点。

相比之下，改善类小区房价上涨占比为42%，虽较上月提升4个百分点，但仍低于刚需类小区。更值得关注的是，本月刚需类小区房价上涨占比在刚需、改善、高端三类中排名最高，这也是近一年以来首次出现该情况。

这一趋势的形成，很大程度上得益于上海“8.25”新政的推动：新政明确外环外购房不限套数，直接激活了刚需群体的购房需求，带动二手房市场交易活跃度显著提升。以刚需类房源集中的奉贤、金山两区为例，9月两区二手房成交套数分别环比增长15%、21%，均创下二季度以来的交易量新高，进一步印证了刚需是推动房价止跌的核心力量。

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各小区涨跌分布呈“竖橄榄型”，后期房价走势仍未完全明朗

不过，刚需发力推动房价初步止跌的同时，上海二手房市场的整体分化特征仍未消失：从9月份各小区成交价格涨跌分布来看，整体呈现“竖橄榄型”，这一形态既体现出当前各小区房价涨跌分化较为突出，也意味着后期房价走势尚未完全明朗。

具体来看数据分布：统计区间从下跌10%到上涨6%（每2个百分点划分为1个分段），在这一覆盖近半数统计小区的区间内，每个分段的小区数量占比均稳定在6%左右；此外，房价环比涨超10%与跌超10%的小区，数量占比均在二成左右，极端涨跌的小区规模相对均衡，这种“中间均匀、两端集中”的特点，进一步凸显了市场走势的不确定性。

这种分化在板块层面更为直观，也加剧了整体走势的模糊性：南桥、三林、金桥、松江新城等板块，9月有超过六成的高频交易小区成交价下跌；而共富共康、金山新城、周康等板块，同期超过六成的高频交易小区房价实现上涨。不同板块间的显著涨跌差异，使得当前上海二手房市场难以形成统一的价格走向，整体走势仍待进一步观察。

（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞