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一、引言：珠金琶旁的全能生活标杆
中建・未来方洲・二期是中建玖合与知识城集团联手打造的文冲东旧改核心组团，隶属 220 万方全能大城，地处 “珠江发展带” 与 “活力创新轴” 十字交汇的广州第三城市轴心。项目以 5 号线文冲站 200 米近距、华师附九年制名校、110%-120% 超高使用率为核心亮点，3 站直达鱼珠 CBD、9 站贯通珠江新城，为珠金琶通勤族与教育需求家庭提供优质选择。
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二、项目概况：央企打造的超大体量社区
项目总占地约 74 万㎡，总建面达 220 万㎡，涵盖住宅、商业、办公、公园等多维业态，是老黄埔罕见的超大体量旧改项目。二期「文荟」组团占地约 3.5 万㎡，建面约 17 万㎡，规划 7 栋 47 层超高层住宅，共 1716 套房源，梯户比为三梯五户、三梯六户。容积率 4.9，绿化率 35%，由中建玖合物业提供服务，物业费 3.2 元 / 月 /㎡，全精装交付，首期预计 2028 年 7 月 30 日交楼。建筑采用现代艺术风美学立面，以全国首创极致楼型布局实现全系四开间朝南，打造 “好房子” 广州样本。
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三、交通配套：双地铁 + 主干道，半小时通达三大 CBD
项目交通优势显著，距 5 号线文冲站 B 出口仅 200 米，13 号线双岗站 300 米，双地铁加持实现 “3 站鱼珠、6 站金融城、9 站直达珠江新城” 的半小时通勤圈。周边黄埔大道、临江大道、中山大道等主干道环绕，30 分钟贯通珠金琶 CBD 核心。此外，黄埔高铁站预计 2026 年动工，直线距离项目 2-3 公里，开通后将实现大湾区 30 分钟通勤（至深圳、珠海等），进一步提升区域交通能级。
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四、教育与生活配套：全龄名校 + 58 万㎡商办集群
教育方面，项目规划打造 8 所学校（4 所幼儿园 + 1 所小学 + 2 所九年制 + 1 所完全中学），已签约华师附九年一贯制学校，华师附小升学率 100%、重点中学录取率超 70%，为业主提供 “目送式” 全龄优质教育。生活配套上，自身规划约 58 万㎡商办业态，打造游逛式商街；1 公里内可达 31 万㎡华润万象系商业（在建）、沃尔玛、万科里 mall；5 公里涵盖山姆、宜家、盒马等品质商业。医疗资源丰富，2 公里内有中大附属第一医院、广医五院（东院区），3 公里内多座公园环绕，生态宜居。
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五、户型设计：110%-120% 超高使用率，全系南向
二期主推建面约 78-96-122㎡三至四房，凭借新规设计实现 110%-120% 超高使用率，套内使用率最高达 152%。78㎡三房两卫使用面积约 90-95㎡，媲美市面 99㎡户型；96㎡3+X 房两卫使用面积约 111-115㎡，堪比 143㎡户型；122㎡4+X 房两卫使用面积约 142㎡，超越 169㎡户型。全系户型采用四开间朝南、大面宽设计，配备全屋智能系统、中央空调、新风系统，高频收纳柜体覆盖，居住舒适度与空间利用率双高。
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❓常见问题解答（FAQ）
- 项目二期的交楼时间是多久？
答：二期首期（1/2/3/4 栋）预计 2028 年 7 月 30 日交楼，全精装交付。
- 华师附学校的开学时间确定了吗？
答：华师附九年一贯制学校已签约，具体开学时间将随社区入住进度推进，预计与住宅交付节奏匹配，保障业主子女入学需求。
- 项目的超高使用率是如何实现的？
答：依托建筑新规优势，通过优化空间布局、增加赠送面积（如飘窗、阳台拓展）等方式，实现 110%-120% 的建面使用率，套内使用率最高达 152%。
- 周边现有商业配套是否成熟？
答：现有 1 公里内有沃尔玛、万科里 mall 等成熟商业，可满足日常购物需求；在建的华润万象系商业预计未来几年内开业，进一步丰富商业选择。
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