硬件老化、ESG合规压力大⋯⋯一线城市老旧商办资产增多 仲量联行吕玫：城市更新带来“二次定位”机会，将激活巨大市场潜力

每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺

“城市更新正在倒逼业主和运营商跳出‘收租管理’的传统思维，转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式。”近日，仲量联行华东区战略顾问部负责人及中国区城市更新业务负责人吕玫在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表示。

今年以来，上海不断出台突破性政策，如允许建立在商业金融用地（C2/C8）上的商业楼宇，兼容人才公寓、租赁住房等四类居住用地（R4）功能。作为全国首个商务楼宇更新专项政策，彼时市场有一种误读，上述政策等同于放开商改住。

“该政策的核心在于功能兼容和规划弹性，而非用地性质的根本变更。其本质是在保留土地原用途的前提下，通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，允许在特定条件下嵌入人才公寓、保障性租赁住房等功能，以提升土地复合利用效率、缓解商务楼宇空置、提升区域活力。”吕玫认为，市场呼声背后的逻辑是希望降低改造门槛、释放存量资产价值，不可简单理解为全面放开商改住。

据仲量联行测算，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%现存的建筑楼宇到2050年仍将在使用中。商办物业的改造需求体量持续增长，围绕老化设备更新、硬件条件升级、管理效率提升等方面的更新工程，将激活巨大市场潜力。

吕玫 图片来源：受访者提供

赋予老旧资产“二次定位”机会

NBD：老旧商办物业面临的问题集中在哪些方面？商办物业的更新需要注意哪些方面？

吕玫：从显性层面来讲，老旧商办物业面临的问题主要集中在以下几个维度：

硬件系统老化，运维成本高企：楼龄超过15年的楼宇普遍存在电梯效率低、空调系统能耗高、电力容量不足、消防设施落后等问题，不仅影响租户体验，也推高物业管理支出。

空间设计滞后，难以匹配现代办公需求：传统“格子间+封闭办公室”布局无法满足企业对灵活工位、协作空间、健康环境的需求；层高不足、柱网密集、采光差等物理缺陷限制改造潜力。

绿色认证缺失，ESG合规压力增大：在碳中和目标下，缺乏LEED及WELL等绿色认证的资产将面临融资成本上升、租户流失等风险。

从更深层次看，老旧商办物业的更新远不止于硬件翻新或空间重构，其本质是一场运营模式的系统性升级，是资产价值重塑的战略契机。

城市更新正在倒逼业主和运营商跳出“收租管理”的传统思维，转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式。

其次，城市更新赋予老旧资产“二次定位”的机会——与其被动修补，不如主动转型：可探索“商改科”“商改产”“商改保”等创新路径，对接区域产业规划，融入城市功能网络。

从刚性管控转向功能兼容

NBD：上海的城市更新模式探索对缓解超大城市职住失衡、空间固化等通病，提供了哪些可复制的经验？

吕玫：就上海而言，虽然相较于部分超大城市，职住失衡、空间固化等问题尚未过于凸显，但其前瞻性地通过城市更新模式，已形成一套系统性、可复制的治理范式。

其一，制度弹性化，从刚性管控转向功能兼容。上海近年来陆续发布政策，明确提出在特定区域探索功能兼容、混合利用，以及允许商业办公建筑内配建人才公寓、保障性租赁住房，缩短通勤时间、激发活力。

其二，基础设施强支撑，以进一步放大TOD效能，整合重塑空间效率。上海以“商务单元”“三师联创”机制推动2—3平方公里单元内的片区更新，系统整合办公、居住、商业与绿地功能，推动空间从割裂走向融合——如真如商务单元围绕轨交构建更为复合多元的片区更新，联动真如寺等在地文化资源，中央公园等优质公共空间，功能上进一步提升人才公寓与社区配套，提升空间效能和区域活力。

其三，以职住平衡重构归属感与区域价值。在城市更新的整体框架中，上海不再视办公楼为商务区单一的核心功能，而是将复合功能节点嵌入商务、生活场景，弱化潮汐通勤、强化在地归属。小陆家嘴是上海商务活力最集中的区域之一，但也面临着难题：现状连廊虽串联起部分地标，但与周边蓝绿资源、楼宇的衔接并不充分。而其更新方案则是以“滨水、环绿、建核”为核心，依托现有连廊网络，构建全天候立体慢行系统。

未来，围绕陆家嘴中心绿地与上海中心大厦、环球金融中心、金茂大厦“三件套”形成慢行主环，让市民从办公楼出来，步行就能直达江边看江景，或是走进绿地享休闲。目前南京西路、苏河湾、北外滩、徐家汇等多个商务区都在重新审视载体空间和推进功能优化研究，寻求在新的城市发展阶段长期构建区域价值和活力的方法。

放大“片区更新”对单体楼宇的乘数效应

NBD：我国的城市更新更强调“片区更新”，现阶段推进这类“片区更新”的最大难点是什么？

吕玫：中国经历了大规模高速城镇化进程，当前面临的城市问题往往具有系统性、结构性特征，非单一楼宇所能解决。唯有通过片区统筹，才能整合土地、交通、生态、文化等在地资源，释放协同效应，重塑区域功能与独特价值，实现从“物理修补”到“系统激活”的跃升。这既是现实需求，也是效率最优的市场逻辑。

现阶段推进“片区更新”的最大难点在于多方利益协调，以及如何放大“片区更新”对单体楼宇的乘数效应。

首先，产权碎片化导致更新主体多元、利益诉求分散，拆迁谈判成本高、周期长；其次，跨部门协同机制尚未健全，规划、住建、交通、生态等条线虽各有职能，却缺乏高位统筹与数据共享，易形成政策断点；再者，重建设、轻运营的惯性思维仍普遍存在，后期缺乏专业化、市场化运营支撑，难以释放片区长期活力与资产价值。

同质化风险确实是城市更新必须警惕的陷阱，也是决定项目成败的关键命题——避免千城一面，不是装饰性的风貌差异，而是功能定位、空间体验与在地文化深度结合的结果，是对不同客群精准定位和持续运营的关注。

成功的片区更新，应以“精准锚定客群+激活本地基因”为双轮驱动：一方面，深入挖掘并转化在地资源——如历史文脉、滨水蓝绿空间、街巷肌理、社区记忆等，将其转化为独特空间叙事与公共体验；另一方面，基于片区实际服务人群进行精准画像与需求匹配。例如，漕河泾以数字文化、人工智能等领域的科技人才为主力，其更新应聚焦弹性办公、技术社群、夜间活力与通勤友好。

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