为什么上海越来越多的发房票

有没有发现

房票安置正在以更快的速度全面在上海铺开

这件事还有一个背景值得交代

那就是上海在这两年启动巨量拆迁旧改

简单提几个数字，感受力度，2025年上海征地和动迁补偿预算总额1400多亿，比去年提高约23%，其中徐汇区以约430亿，成为上海如今当之无愧的旧改大区

还有就是

根据上海政府制定的2026-2028城市更新方案

接下来的2026年，上海全市将启动全面的城中村旧改

也就是说，明年开始上海又将产生大量的动迁户，不管是郊区还是市区

保守估计小几万名

而以往上海城中村旧改有两种补偿方式，一种是安置房，另一种是货币

现在让事情变得不一样的地方在于

上海今年在以往两种补偿方式中，又增加了一种全新的补偿政策

从安置房直接过渡到商品房市场

就是：房票安置

并且未来极有可能会在上海全市范围内全面铺开，成为主流方式

房票安置可以看作是一张有时效性的“购房代金券”或“奖励补贴”

未来手拿房票进入楼市买房的动迁户，只增不减，只会更多

这也将会成为未来上海楼市的一个全新变量

01

市区也不例外，徐汇动迁也开始发房票了

简单回顾一下房票安置在上海铺开的时间线

2024年6月，金山发出上海001房票，并给予购房金额的7%作为现金奖励

后来，青浦和嘉定跟进，涉及的房源数量也越来越多，房源要求也有所放开，从现房，到6个月内竣工楼盘均可

房票安置被视为上海为了帮助外环外新房市场去库存的一大手段，很多人猜测是属于为郊区定制的政策工具

而这两天，连市区的徐汇也开启了动迁的房票奖励制度了，不仅如此，作为上海楼市半壁江山的浦东也在早前发布过房票安置的试行文件

可见，房票安置全面在上海铺开的可能性变大，它不再仅仅是“郊区去库存工具”，而是“全市楼市结构性调整的杠杆工具”

这次徐汇江南新村的房票安置政策，还有几大创新

简单来说，就是放宽条件，采用“全域可选+一二手通兑”模式，这种模式未来也极有可能全市铺开

一、房源池的地域范围，扩大至全市

换句话说，从之前的“区域内流动”变成了“全市范围流动”，未来江南新村拆迁户选择房票奖励，可以全市范围内选房

二、不再只刺激新房，而是一二手联动

对比前几个郊区的房票政策，这次徐汇的房票不再定向要求购置新建商品房，而是在规定的时间范围内，可拿房票直接购新房或二手房，都有补贴

三、购房时间线也拉长

从今年年初到未来18个月都有效，对比之前的6-12个月内必须购房，缓解了时间焦虑

我们可以假设换算下，当一个拥有江南新村40㎡房产的动迁户，拿到约565万的货币补偿后

如果在这两年有买房计划，假设他选择在徐汇购买一套二手房或者新建商品房，原被征收房屋面积约为80㎡，那么他将得到房票奖励为16万，过期无效

江南新村的总户数为1187户，部分居民已经提前购房，并享受补贴

可以看到，上海动迁的房票安置政策，是一区一策来制定的

很明显的，对于郊区新房市场提振大于市区

郊区置换的成本更低，有些不仅拿了房票买了更大更好的新房，剩下的差额还有现金补贴

对于市区置换成本相较更高，2000元/平的房票奖励不算很高，有可能客户也会流向郊区

而不管怎么样

我们今年看到上海政府在房票安置上的推进速度和决心

从徐汇房票开始，标志着房票制度真正从郊区向市区渗透，正式上升为全市策略了

02

上海为什么会要全面开启房票安置

回到文章开头，此时上海的城市更新正处于要全面提速的阶段

首先，房票安置可以有效缓解城市旧改带来的资金压力

民建上海市委网站上，有提到一个数据，关于上海城市旧改的资金缺口其实是很大的

从“两旧一村”改造的结果来看

2018至2022年间，仅中心城区成片二级旧里以下房屋征收总费用就接近7000亿元

未来三年，上海将要全面启动的城中村改造数量为66个，遍及全市的郊区和市区，体量远远超过“两旧一村"

它们不仅体量大、权属复杂、资金平衡难度更大

但城中村旧改这件事，是上海接下来十五五期间的重点，板上钉钉，不得不做

而房票安置一定程度上降低动迁资金成本，缩短安置周期

政府无需再垫付数十亿资金建设安置房，拉长资金周期，未来还叠加后续安置房小区的物业管理等隐形成本

将原本用于建设安置房的资金，转化为即时流通的购房补贴

既加速了旧改进程，又避免财政资金长期沉淀和投入，让安置成本在楼市形成内循环，而非流入股市或者其他城市

资金是一方面，房票安置也节约了城市的土地成本

未来的城中村旧改项目，如果大部分通过房票安置模式而不是安置房模式，将会有大量的土地释放出来

不管是建设产业园也好，商业也好，都对于郊区的城市配套有所补充

从而，郊区也不再会有更多的动迁大居被建造出来

最后，上海郊区楼市的冷清也为房票安置提供了必要的条件

大家想象一下

如果现在不是楼市下行周期，如果上海新盘依旧存在大幅价格倒挂，积分制，摇号入围等等

房票安置根本就没有存在的必要，因为新房供不应求，市场自己消化就好

而现在楼市进入的是，供需转换时代

从需求方角度来刺激购买力，才是上策

本质原因还是上海新房的库存压力太大

数据显示，崇明、金山、奉贤等远郊商品房去化周期，曾最高超过30个月

所以，这也是房票安置能够在这个时代下，顺势诞生的原因

一边开发商积压的库存压力得到有效缓解

另一边政府启动城中村旧改的资金和时间压力都变小

另外，居民也受益，选择房票安置基本上都有额外补贴

金山7%，嘉定8%，浦东航头项目甚至达到15%，大几十万的现金赤裸裸放在眼前，不心动是假的

不得不说，房票安置是一箭三雕的精准好政策

03

房票安置将会如何改变上海楼市

要回答这个问题，我们得首先搞清楚一个前提是

未来的动迁户中，会有多少比例的居民选择房票安置

如果大家对房票并不感冒，其实也无从谈论所谓的改变还是不改变了

但目前能看到的反馈都相对积极

尤其是郊区，房票安置的吸引力是更高的

网上数据显示，在嘉定彭赵村的268户动迁户中，超过140户居民计划使用房票购房，占比达约52%

而单户按照平均330万元的额度计算，可形成近4.6亿的新房市场购买力

这对于今年分化明显的上海新房市场来说，绝对会是一大振奋

那么

第二个问题是那些郊区不好卖的新房，有没有真的因为房票安置带来去化的提升

上海中原地产测算显示，房票可将远郊局部去化周期缩短3-6个月

位于南翔的某新盘项目，约30%成交量来自房票客户

我们设身处地的思考，本区置换一直是上海动迁户的主流方式

对于土著来说，去市区买房不现实，留在本区更方便

而现在又有产品更优，价格也优惠的新房选择，叠加各种奖励刺激，提升购买总价覆盖范围

因此，可以判断未来上海郊区动迁，选择房票安置能成为主流

若按2025–2027年全市66个城中村、5.2万户测算

可以感受下，即便只有一半选择房票安置

也足够形成未来上海新房市场的重要力量

而对于市区来说，目前徐汇给到的政策力度，说实话有限

每平米2000元的补贴，叠加各种奖励，可能没办法直接置换本区的优质新房，毕竟徐汇新房如今在上海不仅难抢还很贵

但可以刺激其他区的新房成交，还有徐汇区域内优质二手房流通，而那些卖了二手房的房东，也有可能再次进入新房市场

因此，一二手，因为房票带来的联动，此时具象化了

别忘了上海的五大新城也有人口导入的目标，而上海郊区的主要商品房供应就在新城区域内

因此房票安置也有利于市区人口疏散和五大新城人口导入

最后，更深远的影响是产品供给结构优化

以往远郊楼盘多以小户型产品为主，而为了匹配房票用户需求，倒逼如今郊区开发的房企转型改善产品

如今上海动迁户，对于居住品质的需求有较大提升，而现在上海楼市新房进入卷产品时代

选择房票动迁户，可以选择新一代商品房，甚至未来的第四代住宅都有可能

房票安置带来的唯一负面影响，对郊区的二手房又会是一次价值冲击，现有的所有政策都利好新房去化，老破小二手再次成为牺牲品

04

如果上海房票安置这件事上，现在看着或许只是小试牛刀

毋庸置疑，未来会慢慢铺开，全面渗透

目前看到的政策都是比较灵活的，也就是给到市民选择的自由权

提供动迁补偿的更多选项

现阶段用更多奖励的方式，让大家更愿意选择房票安置或奖励，进入置换链条上

而当楼市置换链条能够滚动起来，市场活力才会激发

对于今年太过冷清的上海郊区新房市场来说，也很有可能是接下来的最大的窗口期了

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第6284篇原创文章