黄杉木店豪宅网签内幕：11.46万元/平米是天花板

撰文 | 花姐

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每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

最近，北京豪宅进行了一场“龟兔赛跑”。

两位选手是紫京宸园和璞樾。它们皆来自朝阳区的黄杉木店，是同根双生的。

它们同时拿地、报规，开盘时间也相差不大。

但，有关它们的网签速度，被人盯死了。网签多寡，才能相对真实地反映去化情况，而不是看热销海报。

璞樾在北，紫京宸园在南，仅有一路之隔。它们至少有50%以上面积段产品，存在竞争关系。

这就诞生了一个现象，部分买家为了双保险，在两个盘同时认筹，先看看谁卖得更好，再定夺。据说，这部分买家占比达30%。

对这些买家而言，他们正在密切关注网签的动态。

紫京宸园先发制人，最早抛出3套网签，均价9.35万元/平米；璞樾紧跟其后，首发的成绩是网签5套，均价9.82万元/平米。

后来，数据反转，紫京宸园的3套成绩盘桓多日，而璞樾高歌猛进，摸高至23套。

截至10月28日早间，它们的网签数据都是74套，共计148套，网签总额24.78亿元，地价覆盖率19.67%。

紫京宸园拿证559套，网签率13.24%，签约面积12341.04平米，均价98449.53元/平米；璞樾拿证308套，网签率24%，签约面积12630平米，均价10030.07元/平米。

不过，这些所谓的网签数据，其实也是滞后的，再加上客户情况多样，璞樾和紫京宸园短期的网签量，只能管中窥豹，但不能盖棺定论。

这个时候，一些买家或许又犹豫了，不知道该选谁？

你一定要扎到数据深度，才能做出判断，而不是只看表面的网签大数。

花姐给你支两招：1、看清推盘策略；2、读懂网签明细。

错位竞争的推盘策略

本是同根生，相煎何太急。

为了避免兄弟阋墙，紫京宸园和璞樾采取了差异化的推盘策略：预售楼栋区位错位。

从领证的情况看，紫京宸园先卖东边9栋，位置相对较弱，策略是：低开高走。

从最初并不在紫京宸园核心，临东边高压线或朝阳北路的7#、12#和13#的3套房，价格仅为9.35万元/平米，到如今已升至9.84万元/平米。

反观璞樾，先卖西边6栋，远离东面的幼儿园和高压线，策略是：高举高打。

从有网签开始的9.82万元/平米，到目前突破10万元/平米，一直维持了高价。但如果东边三栋推出，价格势必会往下走点。

这两兄弟豪宅完全相反的策略充满深意，尽量避免打架。

璞樾的豪，更纯粹。它的面积分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸园的豪，更全面。它的面积段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

从目前第一批次领取的预售证看，它们存在竞争关系的面积段，主要发生在140-160平米之间。

璞樾124套、紫京宸园193套，分别占比41.3%和34.53%。另有200-240平米面积段，璞樾有64套、紫京宸园有86套，分别占比20.8%和15.38%。

它们完全差异化的户型，是紫京宸园的140平米以下和400平米以上户型，共计119套。

简而言之，放长远点看，璞樾的价格会往下探点，紫京宸园的价格会略走高。

单价11.46万元/平米为天花板

如果想读懂紫京宸园和璞樾的成绩单，务必看网签明细。

截至10月28日上午，虽然它们都网签了74套，但组合并不一样。

紫京宸园网签12.15亿元，均价9.845万元/平米；璞樾网签12.63亿元，均价10万元/平米。

从它们的数据中，至少可以读出如下几点：

1、璞樾最高价为11.46万元/平米

从超过10万元/平米网签房源看，璞樾有25套，分布在4#6套、5#6套、7#11套、8#和9#各1套，最高成交单价为4#2单元1902，单价为11.4559万元/平米，其次是4#1单元1902，单价11.22万元/平米。

2、紫京宸园最高为10.9672万元/平米

从超过10万元/平米网签房源看，紫京宸园有18套，分布在5#1套、6#11套、7#2套、10#1套、11#3套，最高成交单价为6#1单元1901，单价为10.9672万元/平米。

3、哪栋楼卖出的套数最多？

璞樾网签的套数，从高到低为：8#25套、均价96850元/平米；9#22套、均价96035元/平米；7#13套、均价102476元/平米；5#7套、均价104835元/平米；4#6套、均价109145元/平米；2#1套、97359元/平米。

紫京宸园网签的套数，从高到低为：7#19套、均价95842元/平米；13#14套、均价95631元/平米；6#11套、均价105065元/平米；14#7套、均价94954元/平米；1#6套、均价96948元/平米；12#6套、均价90119元/平米；11#5套、均价100983元/平米；10#4套、均价98759元/平米；5#2套、均价104093元/平米。

双子座股权微变背后

紫京宸园和璞樾是亲兄弟，这只是在股东层面。

在操盘上，紫京宸园由中建智地完全主导；璞樾则是个混血儿，产品设计主要来自金茂，营销由越秀负责。

两支操盘团队之间，还是有明争暗斗的。只不过，因为血缘关系，不会相互诋毁。

紫京宸园和璞樾虽分属两间项目公司，但最初的隔层股东是一致的：兴鼎地产（中建智地97%和朝开公司3%）、中国金茂和越秀地产，分别持股50%、33%和17%。

但，就在二者开盘前夜，它们的股东关系，发生了微妙的变化。

9月30日，紫京宸园突然被增资26334万元，令兴鼎地产持股下降0.1%至49.9%，金茂增加0.1%至33.1%，越秀维持17%不变。

一周后的10月7日，璞樾也被增资33666万元，令兴鼎地产持股上升0.1%至50.1%，金茂减少0.1%至29.9%，越秀维持17%不变。

别小看这0.1%股权的增减，代表着话语权的分层。

在璞樾，金茂与越秀铁板一块，持股比例为50.1%，占据绝对话事权；在紫京宸园，兴鼎地产占股50.1%，中建智地完全掌控。

实际上，这两个豪宅的分工早已明确，董事会也没变，为何还要多此一举？

花姐判断，大致有两个原因：1、出于财务上的并表考虑；2、为了让双方的决策更简单、高效。

这种双子座"分家"的故事，前不久也上演过，恰好也有金茂在内。

在黄杉木店双子往东不远，金茂满曜和保利朝观天珺发生了股权变化。

从原来金茂和保利发展在两盘中各占50%，变成了：金茂满矅里，金茂增至70%、保利发展减至30%；保利朝观天珺里，金茂减至30%，保利发展增至70%。

还有一个例子，也可以佐证。

在海淀功德寺双子座，为了平衡和樾望云与和樾玉鸣的厉害关系，越秀在和樾玉鸣里增持了0.001%股份之后，持股比例为50.001%、绿城49.999%。

正是这种微小的股权变动，越秀北方区总经理董毅才得以上位董事长，成为双子座的端水大师。

可以说，这三个案例股权的细微变化，藏着很不简单的故事。

附：最新动态

刚刚，就在花姐发稿前，中建智地联合未来科学城以26.012亿元底价，摘得昌平歇甲组合地块，综合楼面价约2.9万元/平米。

从区位上看，歇甲地块未来潜力不小。周边双地铁，且紧挨朝阳北苑板块。

花姐估计，中建智地将对歇甲村2块住宅和4块配套地块同时开发，产品大概率是北京国贤府的迭代升级，仍以中国风为主。

随着将歇甲地块收入囊中，未来，中建智地城区项目，将以宸园系列为主，郊区则主打国贤府产品系。

图说：歇甲组合地块区位图