外围楼盘强势热销，土拍却保持冷静

今日，杭州2025年第二十七批两宗宅地成功出让，分别位于滨江浦沿和下沙沿江，总建面约11.4万m²，总成交金额约22亿元，平均楼面价17804元/m²，平均溢价率约12.9%。

土拍结果概览

整理制作：克而瑞浙江区域

从热度来看，两宗地块呈现两极分化。

浦沿地块作为本轮土拍的焦点，由英冠控股以约17.3亿元总价竞得，成交楼面价约25108元/㎡，溢价率达19.3%，与两周前大家房产竞得的相邻地块（成交楼面价25317元/㎡）相比，楼面价虽微降约200元/㎡，但仍处于相近价格区间，可见该区域土地市场已进入稳定阶段。根据测算，若项目顺利去化，该地块的利润率和内部收益率预计均在4%左右。

相比之下，下沙沿江地块则因位置相对偏远、配套尚不完善，未能吸引品牌房企关注，最终由远东宏信联合钱塘城发以底价拿下。

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值得关注的是，两家拿地企业此前均在对应板块有所布局，本次拿地更多属于“补仓”行为，可见房企在当前市场环境下更趋谨慎，投资策略聚焦于熟悉区域。

聚集上周（10.20-10.26）新房成交，整体推盘节奏加快，活跃度提升，上榜项目多为外围红盘，与今天的土拍市场形成一定反差。

商品住宅成交排行榜中，成交前三分别为西湖区的保利西源赋（备案名：西源赋府，成交96套，均价37080元/平米）与绿城·悦海棠轩（备案名：悦海棠轩，成交80套，均价33877元/平米），以及钱塘区的绿城·湖映金沙轩（备案名：湖映金沙轩，成交67套，均价38536元/平米）。

酒店式公寓成交排行榜中，成交前三均为萧山区项目，分别是万都·晶典公寓（备案名：晶典公寓，成交均价10750元/平米）、杭州国际办公中心潮悦（备案名：杭州国际办公中心南区，成交均价47997元/平米），以及T-ONE潮博（备案名：潮博商业中心，成交均价40744元/平米）。

具体看市场端表现，全市共13个项目推出840套新房源，规模约为前一周的5.7倍。成交同步走高，共去化606套，约为前一周的6倍，周度综合开盘去化率约73%，环比上涨5个百分点。

尽管整体市场回暖，但个盘表现分化加剧：

部分热销项目表现抢眼。如拱墅区的招商·天青岳与拱宸·金茂府，凭借主城稀缺改善定位与优质地段，即便价格高企，仍实现100%去化；再如翠隐江粼、悦海棠、滨杭滨纷城等项目，则依托差异化产品力，在各自同价段楼盘的竞争中实现快速去化，显示出市场对优质资产的持续追捧。

另一方面，部分项目去化依然承压。远郊楼盘受制于配套与通勤短板，即便推出优惠措施，去化率仍处低位；个别此前热销的项目，此次也因竞品分流而出现滞销，可见购房者决策更趋理性，市场供需匹配仍有优化空间。

（注：文中开盘去化率均为开盘当天数据，不含续销）

再看数据端，成交量价均呈上升态势。全市商品房成交650套，环比上涨38.9%；成交均价为36497元/㎡，环比上浮44.0%。

成交结构呈现“量价齐升”，主要受以下因素推动：

一是主力成交区域价格稳健，支撑整体均价。从区域成交来看，西湖区（183套）与萧山区（149套）为成交主力，成交均价分别为37112元/㎡与34261元/㎡，处于中高位水平，对整体均价形成支撑。

二是高价区域成交价格显著，结构性拉动效应明显。上城区成交均价达93113元/㎡，拱墅区为54638元/㎡，尽管成交套数较少（分别为4套与48套），但其高价特征对全市均价产生明显拉动作用。

再看各面积段成交情况，市场基本盘稳固，改善型产品价格表现突出：

· 90–140㎡面积段成交占比达52%，显示刚需及首改需求仍为市场主力。

· 108–200㎡改善型产品成交均价最高，达47306元/㎡，显示改善型产品在价格方面具备较强抗跌性与市场认可度。

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