红土创新盐田港REIT季报解读：管理费用激增279% 加权剩余租期同比降36.6%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润935.63万元 年化现金流分派率4.28%

红土创新盐田港REIT（180301）2025年三季度主要财务数据显示，报告期内实现收入3157.30万元，净利润935.63万元，经营活动产生的现金流量净额1928.05万元。本期现金流分派率1.08%，年化现金流分派率4.28%，保持稳定分红能力。

主要财务指标报告期金额（万元）本期收入本期净利润经营活动现金流量净额本期现金流分派率（%）1.08年化现金流分派率（%）4.28

资产项目运营：出租率同比提升4.32% 租金单价微降

报告期末，基金旗下两个仓储物流项目整体出租率达94.09%，较上年同期的90.19%提升4.32个百分点，主要得益于现代物流中心项目出租率同比提升5.29个百分点至92.93%。世纪物流园项目保持100%满租状态。

有效租金单价方面，仓库类资产平均1.27元/平方米/天，同比下降1.55%；配套设施1.73元/平方米/天，同比下降3.35%，主要受区域仓储市场需求弱复苏影响。租金收缴率维持高位，达99.90%，同比提升0.63个百分点。

运营指标本期（2025Q3）上年同期（2024Q3）同比变化（%）可出租面积（平方米）318,540.79318,540.790.00实际出租面积（平方米）299,728.79287,291.194.33出租率（%）4.32有效租金单价-仓库（元/平方米/天）1.271.29有效租金单价-配套（元/平方米/天）1.731.79租金收缴率（%）0.63

租期风险：加权剩余租期同比显著缩短 配套设施降36.59%

报告期末，项目整体加权剩余租期呈现明显缩短趋势。其中仓库类资产剩余租期487天，同比减少25.99%；配套设施剩余租期539天，同比减少36.59%。管理人解释主要因深圳港集团等主力租户租约正常履行导致租期自然缩短。

分项目看，现代物流中心仓库加权剩余租期458天（同比-21.17%），世纪物流园仓库剩余租期609天（同比-37.47%）。租期缩短可能增加未来续租压力，需关注后续招商进展。

加权剩余租期（天）本期上年同期同比变化（%）仓库整体487658配套设施整体539850现代物流中心-仓库458581世纪物流园-仓库609974

成本警示：世纪物流园管理费用同比激增279%

营业成本方面，世纪物流园项目管理费用本期达11.21万元，较上年同期的2.96万元激增279.22%，管理人称主要因“上年同期基数较小，本期维修费用增加”。该项目营业成本合计1041.53万元，同比下降5.67%，但管理费用的异常增长需警惕运营成本控制能力。

现代物流中心项目管理费用本期328.63万元，同比增长12.35%，增速相对平稳。两项目财务费用合计2941.06万元，占总成本比例超70%，主要系长期借款利息支出（现代物流中心11.37亿元、世纪物流园2.47亿元长期借款余额未变）。

世纪物流园成本项目（万元）本期上年同期同比变化（%）管理费用2.96财务费用及利息支出营业成本合计

资产组合：货币资金占比100% 固定收益投资为零

报告期末，基金除基础设施资产支持证券外的投资组合全部为货币资金及结算备付金，金额295.11万元，占比100%，未配置债券等固定收益资产。管理人表示，剩余资产“应当投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具”，本期选择持有现金可能为应对潜在运营支出或项目改造需求。

资产组合构成金额（万元）占比（%）货币资金和结算备付金合计债券00资产支持证券00

份额与分红：份额总额稳定 年内累计分红7031万元

报告期内基金份额总额保持95362.96万份不变，无申购赎回。2025年以来累计实施两次分红，合计派发现金红利7031.08万元，其中二季度分红4779.58万元（对应1-6月收益），单位分红0.0501元/份。按期末净值测算，当前股息率处于基础设施REITs中等水平。

行业展望：盐田保税区需求结构生变 物流活跃度仍存

管理人指出，受中美关税政策不确定性影响，深圳保税区业务呈现“出口企业追求零库存、高附加值产品占比提升、对美贸易依赖度下降”等变化。尽管1-8月盐田综合保税区吞吐量同比增长9.6%，但仓储租赁需求面临结构性调整压力。

区域竞争方面，盐田港正通过“海运航线调整、拓展湾区组合港、MCC国际中转集拼模式”等应对，物流活跃度保持，但仓储租金上行空间受限。基金两大项目租户集中度较高（前两大客户收入占比57.66%），需关注客户流失风险。

净回收资金：1.83亿元待投广州黄埔项目

基金第一次扩募形成的净回收资金1.83亿元尚未使用，原计划投向盐田本地仓储项目，2025年6月变更为投资“广东省广州市黄埔区高标准仓储物流项目”，目前处于前期筹备阶段。管理人表示将“合理选择融资方式，使得基金整体杠杆水平符合合同约定”，新项目投资进度需持续跟踪。

净回收资金情况金额（万元）报告期末余额使用率（%）计划投向广州黄埔高标准仓储物流项目

风险提示

1. 租期风险：加权剩余租期同比显著缩短，未来1-2年将迎来租约集中到期，需警惕招商不及预期导致的空置风险。
2. 成本风险：世纪物流园管理费用激增279%，反映运营成本控制存在不确定性，可能侵蚀未来收益。
3. 客户集中风险：前两大客户收入贡献超57%，若核心租户业务调整可能对现金流产生重大影响。

（数据来源：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告）

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