澳洲人买房，赌上全部！澳洲房贷预审涨幅超200%，华人区暴涨$14万！澳又有32个区加入百万俱乐部！

　　01

　　悉尼哪些区域的房价涨得最快？

　　在过去12个月里，悉尼有一个区域的房价上涨了近30%，还有一串郊区录得两位数涨幅；与此同时，两年来最快的季度涨势刷新了新的纪录。

　　最新的《Domain九月季度房价报告》显示，仅在过去三个月里，悉尼独立屋价格就跃升了3.4%，创下175万澳元的纪录中位数。公寓价格本季度上涨1.9%，至$840,422澳元。

　　Domain研究与经济部门负责人鲍威尔博士（Nicola Powell）说。：“价格动能确实在不断积聚，但在不同区域的速度并不相同。市场的强度确实又上了一个档位，受到今年三次降息、消费者信心上升、供应不足以及首房贷款担保5%计划的推动，但我们会看到它以不同速度展开。”

　　“那些此前表现不佳的郊区正在出现大幅换挡，随着可负担‘口袋’逐渐减少，涨价正向市场的其他部分扩散。这是一个非常复杂的故事。”

　　不过，在她看来，这个价格走强的故事颇有“上下两层楼”的戏剧感。高端地区的买家争相抢房，例如在Cammeray，独立屋价格飙升了29%；或者买入豪华型的Downsize公寓，例如在Darling Point，公寓价格上涨了25.5%。

　　与此同时，首次购房者和投资者正涌向更可负担的中心区，推动西部悉尼的Kingswood独立屋价格上涨20%，Central Coast的Wyong上涨19%。

　　软件公司员工、首次购房者候选人梅奇（Christine Maedche）亲眼目睹了这一狂潮。为了能够在东区购入一套公寓，她每个周六和周三都去看房。

　　31岁的梅奇说：“但这里的公寓价格上涨得太快，周周都在涨，这让我产生了极强的紧迫感。我在想，如果我现在不买，下个月这些房子可能会贵五万或十万，我就买不起了。”

　　“这个市场太波动了，一切都比去年这个时候更贵。我最终在7月在Bondi买了一套两居室公寓，但前一周，同等房源还便宜五万。”

　　在Cammeray之后（其最新独立房子的中位价为338万），Lidcombe的独立屋涨幅位居第二，上涨24.5%至179万；Mount Pritchard上涨24.2%至118万，银行镇上涨21.2%至$1,485,000；Kingswood上涨20%至$90万。

　　Belle Property Neutral Bay的中介威尔逊（Helen Wilson）说：“在Cammeray，我们也看到很多经过大幅翻新的房屋上市，自新冠以来，人们意识到，买已经翻新的房子要好得多，既省钱又省去自己动手的压力。这对买家的思维和价格都产生了多米诺效应，我们正从对这些房源的竞争中看到非常好的结果。”

　　就公寓而言，Darling Point涨幅最大，上涨25.5%至295万；Balgowlah上涨18.6%至$1,327,500；内西的Stanmore上涨17.9%至$955,000；Milsons Point上涨17.4%至$2,172,500；Redfern上涨15.9%至$120万。

　　西太银行的前首席经济学家、现William Buck Australia首席经济学家德达（Besa Deda）表示，悉尼房价大涨主要是利率下调的结果，以及对明年再降两次的预期、健康的就业市场和海外净移民增加。

　　她说：“悉尼人口增长仍在支撑需求，而虽然供应在改善，但仍然缓慢，这继续对价格施加上行压力。我们预测，今年价格将上涨6%，明年上涨7-8%。”

　　“住房可负担性仍具挑战，但我们有首房贷款担保计划，而且不再设上限。”

　　金融比较网站Compare Club研究主管布朗（Kate Browne）表示，澳洲政府的5%首房贷款担保计划让很多首次购房者相信，自己现在有能力买房，尽管许多人的实际情况并非如此。但他们确实推高了对房产的需求。

　　布朗说：“对很多人来说，悉尼房子价格的快速上涨仍是主要障碍，加上他们为偿付按揭所需的收入。对于一套150万的房产、140万的贷款，单身者现在需要$285,000收入，夫妻为$290,000。”

　　“当你在全国最高的租金水平下还要存首付，这也很难。令人震惊的是，悉尼市场尽管经历了诸多冲击——比如新冠和工资停滞，却依然如此有韧性。”

　　02

　　3个月暴涨$14万！澳又有32个区加入“百万俱乐部”

　　澳洲春季房市热度飙升，部分区的房价在90天内就暴涨14.1万澳元，全澳已有32个区首次加入“百万澳元房产俱乐部”。

　　最新《Domain房价报告》显示，多达32个区的房产中位价已达到——且多数超过了—— 100万澳元这一关键门槛。

　　新州和昆州在这份名单中占据最多席位，西澳仅有East Victoria Park入选，维州则只有Carrum一个区上榜。

　　Domain研究与经济学主管Nicola Powell表示：“布里斯班在名单中占主导地位，我 并不感到意外。布里斯班房价上涨势头已持续一段时间，这正推动越来越多区突破百万澳元里程碑。”

　　Powell指出，悉尼独立屋中位价已超过170万澳元，远郊也涌现出越来越多“百万澳元区”。

　　“比如Picton这样的区域中心，Austral也是如此。”

　　在这份名单中，大布里斯班地区的Woody Point独立屋中位价涨幅最大，过去3个月 上涨了14.1万澳元。

　　中介Rachele Jones表示，一段时间以来，Woody Point的房产需求一直在稳步增长。

　　“我们看到当地有很多优质住宅正在翻新，也有不少房屋被推倒重建，同时还有大量开发项目，包括高端公寓的建设。”

　　Jones认为，该区的海滩、节庆活动以及便捷 的通勤条件是其最大卖点。

　　“这里非常适合家庭居住，你可以步行到当地咖啡馆，在码头钓鱼，还能去Belvedere酒店。”

　　涨幅第二高的是昆州的Highland Park，独立屋中位价上涨了12.9万澳元。

　　中介 Jane Doogan表示：“我认为Highland Park长期以来都被低估了。这里地势较高， 是黄金海岸的交通枢纽，基础设施完善，而且靠近M1高速公路。”

　　Doogan近期以120万澳元的价格售出了Highland Park的一套房产，随后又以111.6 万澳元的价格卖出了邻近Nerang区North Street 20号的一套房产。

　　“这套三室一卫的房子创下当地纪录，当时收到了28份报价，其中4份超过110万澳元。”

　　Doogan表示，虽然这套房产严格来说不在Highland Park范围内，但这样的价格在该区域仍属“疯狂”。

　　“我们看到房价一直在涨，但没想到会涨到这么高。”

　　中介Augusta Swayn也认同Highland Park“绝对是一个正在发展的区域”。

　　今年7 月，她以125.5万澳元的价格售出了Armstrong Way 77号房产，并指出其“关注度很高”。

　　黄金海岸南部的Currumbin，其公寓售价也迈入了百万澳元行列。

　　Powell表示：“当公寓市场，尤其是悉尼以外地区的公寓市场，价格逼近百万澳元时，确实会让人感 到意外。”

　　中介Josh McKenzie称，Currumbin的房产“一直很紧俏”。

　　“现在想在这个区买一套 独立屋，价格已经超过200万澳元，所以我猜，出于可负担性考虑，大家都转而购买公寓，这也推高了公寓价格。”

　　McKenzie表示，布里斯班的买家对该区公寓兴趣浓厚，他们起初购买公寓是为了投 资，计划未来在当地退休Powell认为，“百万澳元区”数量增长的势头还将持续，“还有很多区即将突破百万澳元门槛，”她说。

　　03

　　预算 200 万，最终花了 2000 万：前 AFL 球星的豪宅翻新记，如今挂牌出售

　　从职业球员到创业大佬，布拉德・莫兰（Brad Moran）过去三年全身心投入昆士兰州一栋豪宅的翻新 —— 这栋房子里还藏着 3 个避难室。本文节选自 10 月 31 日即将发布的《青年富豪榜》特刊。

　　在布拉德・莫兰位于黄金海岸内陆、占地 8888 平方米的豪宅入口处，有一座巨大的无边际喷泉，镶嵌着 24K 金马赛克瓷砖。旁边种着一棵成年龙血树，大门高达 10 米，还有可停 9 辆车的车库。站在陡峭车道顶端喘口气时，你大概率会觉得，这是一位 “人生赢家” 的家。

　　对曾是 AFL（澳大利亚澳式足球联盟）球员、如今转型企业家的莫兰来说，这不仅是一栋房子，更是他倾注数年心血打造的 “堡垒”。室内设计复刻了户外空间的曲线美学：厨房和浴室采用罕见的意大利大理石，房间里装饰着拉尔夫・劳伦（Ralph Lauren）和凯莉・韦斯特勒（Kelly Wearstler）的五金配件；大门巧妙地与墙面融为一体，让整栋房子虽大却不显压抑。

　　39 岁的莫兰在房屋翻新中不放过任何细节，甚至到了 “挑剔” 的地步 —— 当我们赤脚在黑色木地板上留下灰尘印记时，他立刻擦干净并道歉。这栋房子里藏着 3 个伪装巧妙的避难室，装了 52 个监控摄像头。莫兰坦言，很多施工人员可能觉得他 “很难伺候”。

　　这栋豪宅承载着莫兰的野心。过去三年，他每周花 60 多个小时投入翻新，总成本超 2000 万澳元 —— 远超最初预算。他从一开始就打算翻新后出售，但过了好几个月才说服自己 “放手”。“谁能真正懂这些细节里的心血？” 莫兰说，“我相信看到房子全貌的人都会爱上它，所以卖出去应该不难，但我不希望它只是个‘炫耀品’…… 说到底，我这辈子追的就是‘被认可’。”

　　莫兰能登上《青年富豪榜》，多少有些 “出人意料”。这位前 AFL 球员在因伤结束足球生涯后，接连创办了两家企业。第二家是生鲜广告科技公司 CitrusAd，2021 年以 2.05 亿澳元售出。他把部分售款投入这栋名为 “庄园”（The Estate）的房产。和榜单上的很多人一样，他执着又野心勃勃，但也格外清楚自己的 “不完美”—— 或许这份清醒有些过了头。

　　这栋 “庄园” 像莫兰性格的 “缩影”：既藏着他的野心和较真，也映着他的焦虑。他买了 800 平方米石灰石铺车道，运到后才发现，石灰石不适合车道的曲线造型。他改了 6 次设计，最后定了用 7.5 万块鹅卵石手工铺设 —— 成本是石灰石的 3 倍。

　　他说，那座 82 平方米的喷泉是 “工程奇迹”—— 把水从泵房输送到喷泉的难度极大。喷泉建了 399 天，用了 1400 根 N12 钢材，贴了 14 万块手工铺设的比莎（Bisazza）马赛克瓷砖。“这是我最得意的设计，是‘点睛之笔’—— 没有它，房子的‘惊艳感’就少了 30%。”

　　最初建筑师说，翻新房子要花 200 万澳元，当时他觉得已经很多了。结果最终花了至少 10 倍。“我后来就不记账了，” 他说，“因为成本超支太多，我不得不卖掉一些不想卖的东西，到处挪钱…… 投进去的钱，多到让我不舒服。”

　　现在，“庄园” 已挂牌拍卖。昆士兰州为打击 “低报房价”，规定莫兰和中介不能给出价格参考。莫兰希望能赚钱，但他铁了心要卖。

　　被问到 “卖不出去怎么办” 时，他只说：“肯定能卖掉，我要去旅行了。” 他准备翻篇了，只是还在纠结 “接下来做什么”。“如果 24 小时都处于‘战斗或逃跑’的状态，人会垮掉…… 我怕一停下来，整个人就会‘炸’掉。”

　　但这一次，他觉得自己终于 “被认可” 了。

　　“我为这栋房子的建造和成果骄傲，不太在意最终卖多少钱，” 莫兰说，“我已经尽力了，房子很漂亮，它值市场给出的价格。”

　　9 月初的清晨 8 点，布罗德海滩（Broadbeach）海滨已经 23 度了。36 公里长的黄金海岸 “海洋步道” 上，跑步、骑车、遛狗的人络绎不绝；太平洋湛蓝的海水里，冲浪和游泳的人正享受晨光；一场沙滩排球赛也在进行中。

　　从生活方式来看，这座人口不足 70 万的城市，比布里斯班、珀斯、阿德莱德更受年轻创业富豪青睐，也就不足为奇了。《青年富豪榜》100 人中，有 8 人住在黄金海岸；加上附近的洛根市，人数达到 12 人。随着黄金海岸人口增长速度是悉尼、墨尔本的两倍（成为澳大利亚增长最快的城市），这个数字可能还会上升。

　　“黄金海岸有种魔力，创新、快节奏、充满变化，”Culture Kings 联合创始人西蒙・比尔德（Simon Beard）说。比尔德今年 “超龄” 退出青年富豪榜，从 10 岁起就住在黄金海岸。“在墨尔本，人们总关心你读的是哪所学校，这里不一样。”

　　比尔德是 “黄金海岸品牌”（Brand Gold Coast）董事会成员，他说这座城市正成为澳大利亚 “创作者经济” 的中心。这里有健身创业家和网红，比如塔米・亨布罗（Tammy Hembrow）、艾米丽・斯凯・安德森（Emily Skye Anderson）、凯拉・伊廷斯（Kayla Itsines）、托比・皮尔斯（Tobi Pearce）（均为青年富豪榜成员），还有 “循证训练”（Evidence Based Training）创始人亚当・沙利文（Adam Sullivan）。

　　还有一批年轻零售商：除了牙齿美白品牌 Hismile，还有热门女装和运动休闲品牌 Princess Polly、Crop Shop Boutique（CSB）、Outcast；保健品品牌 Nu Harvest 也在这里。黄金海岸和洛根之间，还有摩托车图形设计公司 Rival Ink。

　　洛根市（布里斯班南部）也有不少 “隐藏赢家”：男士护发品牌 Uppercut Deluxe、教育科技公司 Go1、运动休闲品牌 LSKD。

　　冲浪者天堂（Surfers Paradise）是游客的地盘；布罗德海滩以美食闻名，住的多是本地富豪；伯利角（Burleigh）是创业者的聚集地；诺比海滩（Nobby Beach）则是新潮的 “后起之秀”。

　　伯利角的共享办公空间（比如 Flockd 和 Blank Space）里，坐满了本地创业者；本地创业社区和活动组织 “Currents” 每周五会在伯利角组织徒步，通常有 50 人参加。

　　“10 到 15 年前，是在别处赚了钱的人搬到这里，” 比尔德说，“现在是‘年轻创作者’在这里起家。”

　　LSKD 创始人杰森・丹尼尔（Jason Daniel）对洛根市同样充满热情：“有人从墨尔本、新西兰、悉尼搬来和我们一起工作。我们的目标是在洛根创造‘全球职业机会’，现在正把办公室扩建为‘园区’。”

　　04

　　赌上全部！澳洲这些区房贷预审涨幅超200%，华人区上榜

　　澳洲房地产市场目前已全面升温，购房者竞相出价、为抢下心仪房产不惜放弃关键购房条件，甚至在未落实贷款、未做房屋检查的情况下直接出手。

　　Loan Market Group最新数据显示，全澳房贷预审批准量已飙升至前所未有的水平。

　　这催生了激烈的购房竞争环境——买家纷纷提出无条件报价，使自己暴露在巨大的财务风险之下。

　　房贷预审批准量出现惊人增长：2025年第三季度与去年同期相比，墨尔本东区 Ringwood的预审量涨幅居首，高达500%；布里斯班的Fortitude Valley紧随其后， 以373%的涨幅位列全澳第二；黄金海岸的Surfers Paradise排名第三，涨幅达330%。

　　墨尔本的Box Hill预审量也大幅增长267%，悉尼的Hurstville以220%的涨幅跻身前五。

　　这种增长态势遍布全澳：阿德莱德的Modbury增长160%，达尔文增长171%，霍巴特 的Park Grove增长71%。

　　这一前所未有的购房需求，主要源于多重因素的叠加作用：房价持续上涨、澳洲储备银行大幅降息（今年已累计降息75个基点），以及澳洲政府本月启动的“5%首付 计划”。

　　Loan Market首席执行官David McQueen表示，这些因素为市场注入了强劲动力，大 量热切的购房者让银行和贷款机构应接不暇。

　　“市场情绪和竞争格局明显转变，参加开放看房的人更多了，拍卖会上以竞拍价成交的房产也更多了。”他说。

　　“自7月以来，Loan Market记录到联系经纪人的人数激增，很多买家在开始看房前 便提前获取房贷预审，以便在激烈竞争中占据主动。”

　　“在部分市场，房贷预审批准人数同比增长超一倍。明确自己能借多少钱、需还多少，有助于买家锁定预算范围内的区，也能更有把握地判断多一间卧室或浴室是否 在承受能力之内。”

　　“正如我们的数据所示，从市中心到远郊，各区域都有人在申请房贷预审，这凸显出多个市场的购房兴趣都在上升。”

　　Loan Market Group分析主管Ivan Dennis表示，榜单上各种区的多样性让他感到意外。

　　“有些区的房产价值很高，有些则位于远郊或偏远地区，这让我很意外。以维州为例，市中心和远郊的郊区都在增长，每个州似乎都有不同的增长模式。”

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