中金印力消费REIT三季报解读：剩余租期同比降28% 管理费用大降70%

来源：新浪基金∞工作室

本期可供分配0.045元/份 实际分配超可供金额

中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”，代码180602）2025年三季报显示，报告期内（2025年7月1日-9月30日）实现可供分配金额4466.53万元，实际分配4500.00万元，单位实际分配金额0.045元/份，略高于单位可供分配金额0.0447元/份。本年累计可供分配1.31亿元，实际累计分配1.31亿元，单位累计分配0.1306元/份。

期间可供分配金额（元）单位可供分配金额（元）实际分配金额（元）单位实际分配金额（元）本期44,665,344.9845,000,000.35本年累计131,094,572.92130,599,999.16

杭州西溪印象城运营平稳 出租率99.13%客流增6.5%

作为基金唯一资产的杭州西溪印象城，本期运营指标保持稳健。报告期末出租率99.13%，同比微升0.15个百分点；租金收缴率99.85%，同比提升0.25个百分点；有效租金单价251.36元/平方米/月，同比上涨0.41%。报告期内客流同比增长6.5%，新签约店铺32家，包括A座一楼lululemon等品牌，完成户外品牌提档。

市场推广方面，7月“冰人节”引入外地头部品牌试点，9月“我的猫朋狗友宠物生活节”日均参与1万人，活动期间客流同比提升32%，全网热度逾200万，成功带动B座户外区域运营。

剩余租期同比大降28.07% 租户结构分散度良好

值得注意的是，报告期末剩余加权平均租期2.64年，较上年同期的3.67年大幅下降28.07%，为主要运营指标中变化最显著项。尽管租期缩短，租户结构仍保持分散，前五大租户租金收入占比10.25%，前十大占比14.13%，主力店租赁面积占比29.88%，专门店占比70.12%，集中度较低。

运营指标本期数据上年同期数据同比变化出租率99.13%98.98%+0.15%有效租金单价（元/平方米/月）+0.41%剩余租期（年）2.643.67-28.07%租金收缴率99.85%99.60%+0.25%

资产项目营收微降1.08% EBITDA增长3.34%

杭州西溪印象城所属项目公司杭州润衡置业本期营业收入8413.03万元，同比下降1.08%；营业成本/费用7913.81万元，同比微增0.27%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）5401.09万元，同比增长3.34%。分收入构成看，固定租金收入占比76.45%，同比提升1.82个百分点；多种经营及停车场收入同比下降13.02%，主要受停车场收入减少影响；其他收入同比增长30.58%，系POS机服务费增加所致。

管理费用同比大降70.13% 财务费用增长3.79%

成本费用方面，管理费用本期6.42万元，同比大幅下降70.13%，主要因上年同期发生IT机房改造费用较高；折旧摊销费用同比增长57.36%，系新增电动清洁设备导致；财务费用4884.85万元，同比增长3.79%，含对外借款利息等。毛利率76.34%，同比提升0.66个百分点；税息折旧摊销前净利率64.20%，同比提升2.75个百分点。

成本费用项目本期金额（元）上年同期金额（元）同比变化管理费用64,200.82214,963.80-70.13%折旧摊销费用3,267.092,076.15+57.36%财务费用48,848,470.0247,062,753.70+3.79%营业成本/费用合计79,138,091.1278,923,085.20+0.27%

原始权益人回收资金使用率92.37% 剩余3335.74万元

报告显示，原始权益人通过REIT发行净回收资金4.37亿元，截至9月30日已使用4.04亿元，使用率92.37%，剩余3335.74万元，计划继续用于上海虹桥前湾印象城等5个项目建设及补充流动资金。

未来聚焦消费趋势与数字化运营 第四季度将推沉浸式活动

管理人表示，后续将结合消费趋势挖掘热点品牌，共建新消费场景；依托“人工智能+”工具深化数字化运营，提升会员消费频次及客单。第四季度计划引入高热点新品牌，开展限量快闪、稀缺资源联名等沉浸式活动，重塑消费体验。

基金份额方面，报告期内份额总额保持10亿份不变，无申购赎回。货币资金及结算备付金合计225.68万元，占资产组合100%。

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