北京房产律师科普：城镇居民能否继承农村宅基地上的房屋？

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一、案情介绍

被继承人李建国与王秀兰系夫妻关系，二人育有三子一女，分别是长子李大海、次子李大江、三女李梅、四子李聪。其中，李大江于 2017 年 10 月 30 日去世，留有子女李明、李阳；李聪于 1990 年 4 月 28 日因死亡注销户口，生前未婚未育。李建国于 1926 年 4 月 6 日出生，2018 年 5 月 16 日去世；王秀兰于 1925 年 11 月 12 日出生，2018 年 2 月 21 日去世，二人父母均早于他们去世。

（一）房屋及宅基地基本情况

坐落于北京市顺义区 ××× 村 ××× 号宅院（以下简称涉诉宅院）的《集体土地建设用地使用证》登记在李建国名下，证载占地面积 658 平方米，原件现由李大海持有。涉诉宅院内原有北正房五间、西厢房三间，后因西厢房年久失修，在李建国、王秀兰去世前改建为西侧棚子三间，用于存放杂物。截至庭审时，北正房五间仍存在，西侧棚子三间在二人去世后被部分拆除。

（二）后续建房情况

李建国、王秀兰去世后，2018 年 9 月至 11 月期间，李大海之孙李鑫（李大海之子李军的儿子）、李大江之子李明，分别在涉诉宅院北数第一排北正房南侧建设北正房各一排（分别称为 “北数第二排北正房”“北数第三排北正房”）。其中，北数第二排北正房与北数第三排北正房之间形成独立小院并开东门，北数第三排北正房南侧有独立小院并开南门。庭审中，李梅认可建房前李军、李明曾告知其建房计划，其当时表示同意，并当庭撤回 “要求恢复原状” 的诉讼请求。

（三）遗嘱及证人情况

李大海主张李建国生前留有自书遗嘱，提交署名为李建国、落款日期 2014 年 2 月 10 日的《遗嘱》一份，内容为：“本人年逾九旬，愿将全部家产（北房五间、西厢房三间、周围院墙、房前屋后树木、宅基地 658 平方米）归儿子李大海、李大江继承，二人各得一半；二老日常生活照料（吃饭等）由两个儿子每家每周轮换，天灾病业费用及日常护理由二人共同承担。”

李梅对该遗嘱真实性不认可，称李建国与李大海长期有矛盾，曾因吵架就医，但明确表示不申请笔迹鉴定；

李明、李阳认可遗嘱存在，称遗嘱原件从父亲李大江遗物中找到，后交给李大海保管；

李大海称遗嘱原由李大江保管，李大江去世后由李明转交，立遗嘱时李大江、李大海及同村邻居赵刚、孙伟在场。

李大海申请两名证人出庭作证：

证人高伟（原 ××× 村村长，1984-2008 年任村干部）陈述：李大海与李建国、王秀兰同住一村，照顾二老较多，王秀兰在李大海怀中去世，李建国去世时李大海正在照料，李大江也尽了赡养义务，李梅每周末从市里回来探视；

证人单明（××× 村村民）陈述：曾目睹李建国写遗嘱，当时在场人有李建国、李大海、李大江、赵刚、孙伟，遗嘱内容为将遗产归两个儿子，李大海对二老照顾最多，李梅偶尔回家探视。

（四）当事人户籍及宅基地情况

李梅：1979 年因工作将户籍从 ××× 村迁出，现户籍为非农业户口；

李大海：户籍登记在涉诉宅院地址，农业户口，在 ××× 村另有宅基地（户籍登记地址）；

李大江（已故）：生前户籍登记在 ××× 村另一地址，农业户口，在该村有宅基地。

二、双方诉求

（一）原告李梅诉求

分割涉诉宅院北正房四间（西数第一间至第四间），并依法继承宅基地使用权；

2024 年 12 月 26 日庭审中，当庭撤回 “要求李大海将擅自改扩建房屋恢复原状” 的诉讼请求；

案件受理费由李大海、李明、李阳负担。

（二）被告李大海辩称

不同意李梅分割房屋的诉求，主张李建国自书遗嘱合法有效，北正房五间应全部由其继承，同意对其他继承人折价补偿（若协商不成可申请评估）；

认为宅基地使用权依法不能继承，李梅系城镇居民，无权取得农村宅基地使用权，其作为 ××× 村村民，可取得宅基地使用权，故主张涉诉房屋及宅基地归其所有，由其向其他继承人折价补偿；

称涉诉宅院西侧棚子三间实为 “棚子” 而非有主体结构的房屋，主张归其所有，同意折价补偿；

主张李建国在房屋中的份额占 62.5%，剩余份额按法定继承处理，且因自己对李建国、王秀兰尽了主要赡养义务，要求多分；

认为李鑫、李明后续建设的房屋与本案无关，不应在继承案件中审理，应另案解决。

（三）被告李明、李阳共同辩称

认可涉诉房屋应按法律规定继承，主张依法分割属于自己的份额。

三、裁判结果

坐落于北京市顺义区 ××× 村 ××× 号宅院（《集体土地建设用地使用证》内北数第一排北正房东数第一、二、三间归被告李大海继承；

坐落于北京市顺义区 ××× 村 ××× 号宅院（《集体土地建设用地使用证》内北数第一排北正房东数第四间归被告李明、李阳继承；

坐落于北京市顺义区 ××× 村 ××× 号宅院（《集体土地建设用地使用证》内北数第一排北正房东数第五间归原告李梅继承；

坐落于北京市顺义区 ××× 村 ××× 号宅院（《集体土地建设用地使用证》内西侧现有棚子一间归原告李梅继承；

驳回双方其他诉讼请求。

四、法院说理

（一）法律适用原则

本案中，被继承人李建国、王秀兰均于 2018 年去世，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，本案适用当时实施的《中华人民共和国继承法》及相关司法解释。

（二）遗产范围认定

根据《中华人民共和国继承法》第三条，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。涉诉宅院内北数第一排北正房五间、西侧棚子三间（由原西厢房改建），系李建国、王秀兰夫妻共同财产，属于二人遗产范围；李鑫、李明后续建设的北数第二排、第三排北正房，系二人去世后新建，不属于遗产范围，本案不予处理。

（三）遗嘱效力认定

李大海提交的《遗嘱》为自书遗嘱，其就遗嘱来源（李大江遗物中找到，由李明转交）作出合理解释，李明、李阳（遗嘱继承人李大江的子女）亦认可遗嘱真实性，且证人高伟、单明的证言可佐证遗嘱订立过程；

李梅虽不认可遗嘱真实性，但经法院释明后明确表示不申请笔迹鉴定，无相反证据推翻遗嘱真实性，故法院对该遗嘱效力予以确认。

（四）遗产分割规则

王秀兰遗产的分割（法定继承）：

王秀兰 2018 年 2 月去世时未留遗嘱，其对北正房五间、西侧棚子三间享有的 50% 份额为遗产，由第一顺序继承人（李建国、李大海、李梅、李明与李阳（代位继承李大江份额））平均分割，每人分得整体份额的 12.5%。

法院认为，现有证据不足以证明某一继承人尽了 “主要赡养义务”，李梅虽为城镇居民，仍定期探视，李大海、李大江因同住一村照料更便利，均在能力范围内尽了赡养义务，故按均等份额分割。

李建国遗产的分割（遗嘱 + 法定继承）：

李建国在王秀兰去世后，共享有房屋整体份额的 62.5%（夫妻共同财产中的 50%+ 继承王秀兰的 12.5%），应按其遗嘱处理，但存在两项特殊情形：

综上，李建国遗产的具体分割如下：

遗嘱继承人李大江先于李建国去世，根据《中华人民共和国继承法》第二十七条，李大江应继承的 31.25% 份额按法定继承处理；

遗嘱中 “西厢房三间” 已改建为棚子三间，李建国未就棚子留有新遗嘱，故棚子中属于李建国的份额（62.5%）按法定继承处理。

北正房五间：31.25% 份额由李大海按遗嘱继承，剩余 31.25% 份额由李大海、李梅、李明与李阳法定继承，每人分得 10.41%；

西侧棚子三间：62.5% 份额由李大海、李梅、李明与李阳法定继承，每人分得 20.83%。

最终份额及实物分割：

北正房五间：李大海共得 54.16%（12.5%+31.25%+10.41%），李梅共得 22.91%（12.5%+10.41%），李明与李阳共得 22.91%（12.5%+10.41%）。结合房屋实际结构（东数第一、二间无隔断，第三间单独，第四、五间无隔断），酌定东数第一、二、三间归李大海，东数第四间归李明与李阳，东数第五间归李梅；

西侧棚子：三人各得 33.33%（12.5%+20.83%），因棚子仅剩余一间，且李大海、李明对棚子拆除知情并认可，酌定归李梅继承。

（五）宅基地使用权处理

根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条，宅基地使用权确权不属于民事案件受案范围。当事人可根据 “房地一体” 原则，在继承房屋后依法享有相应宅基地使用权，但本案中对宅基地使用权的分割不予处理。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）