龙湖代建盘，干不过真龙湖

撰文 | 花姐

楼花网出品 | louhuar.com

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

距离龙湖宸翰的开盘时间，满月了。

9月24日，这个位于顺义区主城区核心位置，由龙湖代建的项目，正式开盘。

官方海报中，仅一个半小时，它便卖出了107套房源，占到114套首推房源的94%，如果换算成金额——8.6亿元。

但，这毕竟只是开发商的数据，是否热销的标准，还得以网签为准。

现在，一个月时间，它的首批网签数据已基本定型，检验的时刻到了。

截至10月25日，龙湖宸翰供应551套，网签47套，签约面积5025.45平米，成交均价4.13万元/平米，网签金额2.08亿元。

此外，它还有17套房源处于已预定状态。

这组数据基本能够说明，龙湖宸翰开盘时的官宣数据，或许有水分，但也不是很离谱。

不过，在花姐看来，相比网签套数，研究龙湖宸翰的成交金额，或许更有意义。毕竟，它现在代表着顺义主城区楼市的价格锚点。

与4.37万元/平米的预售均价相比，龙湖宸翰的成交均价，只打了约95折。

相比当下很多新盘动辄9折甚至更低的折扣，它的价格很坚挺，很对得起所在的位置，以及超高的赠送面积。

但，这只是用来和自身对比的结果。

如果把范围稍微扩大一下，它则拉低了顺义主城区的新盘价格。

参照物则是北边一路之隔的龙湖御湖镜二期。于2023年9月20日首次取证，358套房源，目前期房和现房加一起网签345套，成交均价4.315万元/平。

两厢比较，龙湖宸翰的成家均价，比龙湖御湖镜二期便宜了1750元/平米。

好在，后者目前已基本售罄，不会迎来价格战的全面冲突。

但对已买了龙湖御湖镜二期的业主而言，面对龙湖宸翰的这个成交价格，以及超级赠送尺度，心理上的背刺感，恐怕短期内很难平复。

龙湖的“私心”

龙湖宸翰的开盘策略，显然经过了深思熟虑。

9月13日，它取得预售证，17栋住宅楼、551套房源一次性全部入市，另有459个车位。

但开盘首推的只有4-5#、8-9#、12-13#/15-16#中的114套房源，为97/115/138/平三个段位。

4#西边户15套165平户型，并没有在开盘序列中。十一过后，则又加推了2#和17#，为115和97平户型。

在花姐看来，龙湖宸翰开盘没有楼王户型，背后不免夹带着龙湖的“私心”。

尽管龙湖御湖镜二期所剩房源不多，但仍有数十套169楼王户型可售。从产品力上，几乎被龙湖宸翰165户型碾压。

如何让自己的嫡子顺利收尾，龙湖最好的方式，就是让连庶子都算不上的龙湖宸翰165平户型，暂时不卖。

从这个角度看，花姐认为，龙湖宸翰165平户型短期内出售的可能性，似乎不是很大。

龙湖宸翰的赠送尺度，实在太大了。它是顺义首个拥有花池的项目，赠送手段包括了内嵌阳台+挑空阳台+飘窗+设备平台+花池。

这些，都是在北京楼市整体阳台收紧的背景下，实现的。

这让它拥有目前同区域内，无人能及的实际得房率——92.21%至100.32%。

具体来看：97平在96.26%至100.32%；118平在91.95%至99.72%；138平在94.68%至96%；165平在92.21%至92.58%。

而通过目前的网签数据，也证实了龙湖宸翰的得房率越高，卖得越好：

1、位于位于15#-17#的97平户型，网签了24套，另有6套显示已预订，网签均价约4.1万元/平米；

2、位于5#、8#、9#、13#的115平户型，网签了20套，另有8套显示已预订，网签均价约4.14万元/平米；

3、位于4#东边户和12#的138平户型，网签了3套，另有2套显示已预定，网签均价约4.2万元/平米。

真正的股东

作为操盘者，在龙湖宸翰身上，龙湖可谓煞费苦心。

不过，它并非龙湖宸翰的股东，没有任何持股。

今年2月26日，顺义国资委旗下大龙空户+顺义新城发展联合体，以26亿元底价，竞得东风商场片区SY00-0201-093（住宅）、096（住宅）、086（幼儿园）地块。

其中096地块即龙湖宸翰，占地面积3.6万平米，地上建面6.47万平米，容积率1.8，实际楼面价约2.01万元/平米。

3月19日，它的项目公司北京兴竺房地产开发有限公司（下称兴竺地产）成立，注册资本13亿元，法人张云鹏。

到了6月15日，兴竺地产发生了股权变动。

北京宏琨城市开发建设有限公司（下称宏琨城开）买入其70%股权，顺义国资的持股比例将至30%，法人和董事长变为张冲。

宏琨城开成立于2025年5月8日，注册资本5000万元，法人张冲。直接股东为淮安浦申企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、上海骏瞻企业管理有限公司。

二者在宏琨城开身上的持股比例，并没有公开。但穿透股权，淮安浦申最终为中央汇金旗下子公司，上海骏瞻则为中化集团控股子公司。

因此，龙湖宸翰的真正股东中，中央汇金和中化集团为最终的控股股东，顺义国资则为小股东。

而就在兴竺地产发生股权变更的前夜，龙湖旗下龙智造，宣布将为096地块提供代建服务，包括规划设计、工程建设、营销代理等。

可以说，通过龙湖宸翰的开发模式，一方面缓解了地方国企的资金压力，形成与金融机构合作开发的样本；另一方面也让龙湖这样的房企，在轻资产转型的路上，走得更远。

谁最受伤？

虽然在价格上，龙湖宸翰没有和龙湖御湖镜二期正面冲突，但在采光上，却实实在在挡住了后者。

7月25日，龙湖宸翰的设计方案反馈意见公示，共14条群众反馈中，有3条是重复的。

剩下的11条，大致分为四类：楼间距比；非机动停车场地排布；赠送面积是否过大；树木侵占消防回车场。（详见《新盘来了，有人呐喊“为民做主”》）

这其中，最关键的是关于楼间距比，居然达到了7条。甚至有群众居然在意见中，喊出了“为民做主”的口号，共出现过三次。

核心是，有群众反映龙湖宸翰的1#、3#、4#，挡住了龙湖御湖镜二期的17#和21#。

真实的情况是，龙湖宸翰的3#和4#作为塔楼，其中3#和龙湖御湖镜二期17#之间，为1.14，低于1.2的最低标准0.06；4#和龙湖御湖镜二期21#的楼间距比1.6，属于正常范畴。

而龙湖宸翰的1#是一栋板楼，和龙湖御湖镜二期17#之间楼间距比，为1.5，低于1.7最低标准0.2。（详见《龙湖挡住了龙湖》）

购买一套房子，日照和采光问题，确实是一件大事。

但不幸的是，对龙湖御湖镜二期的业主而言，他们确实承担了来自龙湖宸翰的背刺。

这不仅包括了房价，还体现在赠送面积和采光上。