翡丽甲第内开去化九成 保利置业珠三角的新战场与旧困局

观点网 产品的好坏，市场买单率自会发声。

历经十个月的筹备，10月25日，保利翡丽甲第项目正式迎来了内部首开（下称内开）。据现场销售介绍，当天共推出130套房源，该项目取得了广州近年最佳内开成绩，当天去化117套，去化率约90%，周末两天累计成交额约17.76亿元。

价格方面，133平方米户型单价6.6-8.1万元/平方米；162平方米的西边户，单价6.7-7.7万元/平方米；东边164平方米户型，单价高至8.2万元/平方米；176平方米的西边户型8.3-9万元/平方米，东边户型单价超10万元/平方米。

而就在内开的前两天，市场便有消息传出，仅1个月时间，该项目首推的1栋和5栋已经有超过466组冻资，同时据说有多位买家组团购买两套246平方米单位并将其打通，实现三梯一户，合计总价约7000万元，签约单价高至约13万元/平方米。

或是首战告捷的超预期战绩，又或是出于特定的营销策略考量，近日售楼处的LED大屏上已明确显示：10月27日起，全线产品价格将上调3%-5%。

不过，涨价在白鹅潭片区似乎也是常态化。同样是临江项目，距离本项目6公里的保利珠江天悦于去年8月23日取得首开销售额24.48亿元后，连夜宣布涨价2000元/平方米。目前，保利珠江天悦项目182平方米四房户型总价约970万，均价5字头。

据安居客APP显示，距离广州翡丽甲第最近的两个望江项目均是华润置地的项目，一个是白鹅潭瑞玺，另一个是华润置地白鹅潭悦府，而两个盘亦是离广州M1万象城最近的项目。

白鹅潭瑞玺项目属于商业住宅，参考均价约6万元/平方米，该项目于商业住宅，且案名在本地亦是多番争议；而华润置地白鹅潭悦府，建面135-243平方米，参考均价10.8万元/平方米，目前阳光家缘显示网签去化100%。

因此，作为同片区、同定位下的大平层高端项目，位于三江汇聚口且靠近广州万象城的广州翡丽甲第在市场上必然具备一定的竞争性优势。

于2025年除夕前一日，保利置业以38亿元成功竞得广州荔湾陆居路AF020210、AF020244地块，折合楼面价2.37万元/平方米。按照出让条件，两宗地块分别建设住宅及五星级标准酒店。

为了突出该片区的“高端属性”，酒店建设方面，保利置业于9月1日宣布与万豪国际集团达成战略合作，拟斥资10亿元打造区域首座万豪系品牌奢华酒店。

而广州翡丽甲第对于保利置业来说，是其提振广州市场乃至珠三角品牌力的关键一战。

据保利置业的半年报，保利置业的主要销售战场是上海、宁波所在的长三角区域，合约销售金额占比高至55%；而广州、深圳所在的珠三角地区占比仅15%，较2024年末下降了2.5个百分点，

目前，保利置业在广州区域的项目大部分已处于交付尾盘销售状态。据2024年财报显示，保利置业在广州共有9个项目，其中在售的有4个项目，包括位于番禺的保利琅誉、增城的保利明玥湖光、花都的保利上宸、荔湾的保利西悦湾。

然而，以上在售的项目入市亦有一段时间。例如，增城的保利明玥湖光，最新一期预售证是2023年取得，目前去化率约46%；番禺的保利琅誉2023年11月首开，最新一期预售证今年3月取得，目前整体去化率约79%。

因此，今年下半年保利置业在珠三角地区亦投下了两个“炸弹”项目，一个是广州广州翡丽甲第，另一个则是深圳宝安中心区首个新规豪宅项目保利瑧誉。据官方说法，深圳保利瑧誉今年8月23日开盘，首开近罄，销售金额达23亿，去化率高96%，成为深圳今年开盘销售冠军。

纵观全局，在保利置业今年“聚焦高端项目”战略之下，2025年前9月，保利置业权益销售金额位264.7亿元，全口径398亿元，均在观点指数榜单中排名15位，同比提升1位。

然而，虽说高端项目的“利润”空间更大，但随着所得税以及包括营销费用在内的销售开支的增长，保利置业仍面临增收不增利的问题。

据此前披露，今年上半年，保利置业实现收入184.44亿元，同比增长48.1%，但归母净利润仅有2.08亿元，同比减少44.3%，利润依旧承压。

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