劲爆！保利又让行业大吃一惊！

下沉式庭院实拍图

高增长时代结束后，存量博弈加剧。多数房企选择收缩拿地、折价去化，以“活下去”为目标，不敢进行高研发、高成本的“增量出新”。

但今年，有一家房企走出了截然不同的路径，它就是保利。保利以全新产品系“天奕”横空出世，开启了一场覆盖全国的操盘引领与突围！

保利天奕从上海首发，之后到广州，再到杭州，完成了多地的实践，更以颠覆性的大操盘逻辑，为行业提供了全新的解题思路。

尤其是上海保利天奕，从5月底的示范区亮相，至6月初举办天奕首个产品系发布会，到10月实景示范区升维开放，每一步都以超越市场期待的姿态，持续为客户带来关于高端居住的全新想象。

昨天四批次加推刚刚落下帷幕，4个月的时间内整盘达到了近95成的去化，也将成为首个即将清盘的保利天奕项目！

一次次的迭代兑现和屡次的惊艳呈现，也让大家看到保利天奕对于保利“三好战略”的深度理解和实践：

“好生活”引领——以松弛感生活场景的进阶兑现，实现生活的破局；

“好产品”引领——以“保利式产品创新”的带来4大产品突破，实现客户思维的全维落地；

“好服务”引领——以更聚焦情绪价值的创造，带来服务的破局；

接下来，艳姐就和大家来复盘以下保利天奕凭何实现三维引领？其成功又能为行业带来哪些增量启示？

01

“好生活”的引领

松弛感生活场景的进阶兑现

当下高端住宅市场，“度假感”虽不新鲜，但多数项目仅停留于表层景观堆砌，未能真正满足客户对松弛生活的深度需求。

保利深刻洞察到高端客群对“全维度松弛体验”的追求，保利天奕作为保利践行“好生活”理念的标杆之作，打造了上海首个全维松弛感社区！

艳姐近期也实地去参访了会所，真的能够感受到保利的会所不是在进行标准化复制，而是真正从客户需求出发，围绕着4大核心主题——

国际、松弛、度假、艺术

做出了一系列具有创新性和情绪价值的功能空间，甚至可以称得上是——

上海首个全维松弛感的国际度假会所！

在国际主题层面

保利对客群进行了系统化梳理和调研，发现很大一部分客群都具有留学背景以及国际视野，所以此次在会所打造上，进行了国际化运动场景的植入和落地。

项目引入了两项来源于欧洲贵族的运动：其一是打造了整个上海前所未见的保龄球馆，采用了美国进口的AMF保龄球系统；甚至还打造了只有在专业级运动场馆中才会有的沙弧馆。

保龄球馆实拍图

沙弧馆实拍图

此次保利天奕不仅配置了约25m×10m的4道泳池，还采用了奥运会同款空调除湿系统，在整个上海也几乎很少会用到这样的系统。

游泳馆实拍图

在松弛主题层面

保利还发现大多数客户都是高精尖人群，平时工作压力比较大，希望社区是一个能够让他们彻底感受到松弛的地方，所以此次保利以高成本稀缺配置+定制化场景设计，将客户对于松弛感的需求转化为实际生活价值。

保利引入双人高压氧仓，是超越行业标准的创新，满足高端客群对健康调理和快速恢复精力的需求，将健康疗愈融入社区生活。

双人高压氧仓实拍图

保利天奕引进了与奥运村及米高梅酒店同款的芬兰Harvia蒸汽机，打造湿蒸桑拿房，这在上海豪宅中尚属首次，旨在为业主提供高奢酒店的放松体验。

湿蒸桑拿房实拍图

保利天奕打造了上海首个配备定制音钵的瑜伽房，业主可以在这里和音钵的震动频率同频共振，彻底放松身心和大脑。

瑜伽房实拍图

就连阅读室的设计，保利延续了以客户体验为核心的设计逻辑，分设公共阅读区与独立自习空间；

公共阅读区实拍图

会所内设有独立自习空间，配备弥散氧设备，提升空间含氧量，利于学习专注。此配置在市面上非常罕见，为客户提供便利的学习环境。

自习室实拍图

弥散氧设备实拍图

上述这些对于松弛场景的精细化打磨，正是保利客户逻辑至上的最佳证明，也为行业如何打造有温度的功能空间提供了全新思路。

在度假主题层面

保利天奕的高端客户，基本上每年都会给自己安排多次度假旅行，对于度假生活有深度向往，于是此次保利也把旅行目的地搬到了社区内，构建起“社区内全域度假生态”。

岛屿水院作为“五座全球大师花园”体系的重要组成部分，并非孤立的景观节点，而是自然沉浸型度假场景的系统性实现。

银海枣树阵营造风情，下沉式庭院增添空间层次，镜面池畔卡座促进互动设计，让“自然沉浸”成为日常度假的体验。

未来还将有米勒花园、红酒派对花园、森林浴花园以及毕加索儿童乐园，为业主带来更具松弛度假的谧境生活。

在艺术主题层面

保利天奕的业主追求高维审美，希望所见皆为艺术化、定制化呈现。保利天奕将艺术设计转化为生活场域，实现高端社区艺术价值的提升。

走进会所，首先感受到的是去仪式感的舒适——首层门厅的“鲲鹏破空”艺术雕塑，不是高高在上的摆件，而是与复古玻璃吊顶、仿古镜面形成呼应，营造出艺术就在身边的氛围；

会所实拍图

地下会客厅的“羽化万象”艺术吊饰，以晶莹通透的仿生羽毛构建悬浮云状穹顶，在光影婆娑间营造出归家即度假的松弛氛围。

会所实拍图

总体来说，此次保利天奕对于会所的打造，更像是一次与客户的深度对话和情感交流，每个空间都是客户思维的渗透，这样的会所打造，在整个上海都是突破性的存在。

而在整个社区园林景观的打造，保利天奕同样秉持着客户思维，在项目红线外打造专属度假公园，将城市公共空间转化为业主度假第一站，重构了归家的“情绪动线”：

从城市喧嚣步入公园松弛感的渐进过渡，当业主穿过公园走向社区时，身体与心理已完成从工作模式到生活模式的切换。

保利天奕还持续深化松弛感的内涵，汲取了全球海岛度假酒店亲子乐园的构建基因，突破性开创了“城市家庭度假美学”，在今年8月推出示范区第二篇章——丛林童梦岛，再次深化了松弛感的内涵。

丛林童梦岛的设计核心是自然互动与家庭交互，创造了诸多“首个”：比如张江首个无动力水乐园，通过不同地形、装置及丰富的水效，创造育乐一体化的嬉水场景；

再比如张江首个沙滩岛屿风情区，精选天然细沙保障孩子安全，更设置家长看护吧台，让陪伴不再是家长的任务，而是自身的放松时刻。

你会发现，保利始终以客户思维为核心引擎，将“好生活”从静态的概念，转化为持续进化的生活体系，以客户思维为锚点，让产品随客户需求成长，让社区随生活场景迭代，让“好生活”的内涵不断丰富。

02

“好产品”的引领

带来4大震撼性首创

当高端住宅市场从硬件堆砌转向需求精准响应，保利天奕敏锐捕捉到客户四大核心需求的升级——

成长型空间需求（家庭结构变化适配）、个性化定制需求（拒绝标准化生活）、女性专属体验需求（情感化场景营造）、人性化细节需求（适配日常舒适度），以此为原点打造需求驱动型产品，开创了高端住宅从开发商定义到客户主导的新模式。

第一，回应“成长型需求”：首创全生命周期可进化户型，让房子追着生活走

保利发现，如今客户家庭结构是在不断生长变化的，从二人世界到三口之家，再到多代同堂，客户真正需要的是能够满足他们全生命周期的可进化的户型。于是此次保利将“全生命周期适配”作为核心原则。

通过非承重墙的灵活转移设计，为客户预留出更多可调整空间，以建面约135㎡四房户型为例，通过非承重墙改造，可以实现“3+1可变空间”，可灵活调整为儿童房、健身房或家庭影院，适应二孩家庭或三代同堂需求。

建面约135㎡户型样板间实景图

本质上，这是保利将空间主动权彻底交还给业主，让住宅成为陪伴生活成长的动态载体。

其次，回应“个性化定制需求”：开创半定制产品理念，让业主成为生活的“自定义者”。

如今客户也渴望通过空间表达审美偏好、定义自己专属的生活方式，而非被动接受开发商的统一设计。保利天奕以此为突破口，开创上海高端住宅“半定制”先河，全方位满足客户“个性化定义生活”的需求。

在上海首创的客厅背景墙岩板定制，让业主可根据自身审美偏好选择风格。

保利针对约125㎡以上户型打造类一梯一户独立电梯厅，满足不同客群对生活空间可变性的高要求。运动家庭可放露营设备、自行车，优雅女士能造绿植角，年轻人可营火锅小聚场景。

建面约125㎡四房户型

室内配置满配飘窗，如建面约135㎡户型，飘窗数量翻倍，4个卧室皆有，甚至双卫和厨房也配备，给客户很大自定义权限，可设计为饮茶区、小型书吧或冥想区。

样板间实拍图

第三，回应“女性视角需求”：首创女性专属美妆场景，让产品充满情感温度。

保利此次还发现了女性对于自我价值实现的需求，让女性生活场景从“便捷需求”升级为“情感享受”。

打造了上海新房首个“美妆四件套”：包括美妆龙头、美妆补光灯、美妆镜柜与美妆冰箱，精准洞察高知女性需求。

第四，回应“人性化需求”：细节处的首创设计，让舒适融入每一次日常。

保利天奕通过“用户场景推演”，首创多项贴合日常舒适度的细节设计，解决行业长期忽视的隐性痛点。

保利天奕在上海首创高低台设计，厨房操作台采用“高低分区”，烹饪区比水槽区低5cm，切菜不弯腰、洗碗不弓背，提升客户舒适体验。

此外，保利还自研了智能化系统，室内灯光色温可调，音响系统营造舒适氛围，照顾业主听觉感官。

自研智能系统

室内灯光色温可调

这一切的背后，也是因为保利始终把客户的生活需求放在首位，每个场景、每个细节背后，可能都有保利进行了深度调研和无数次的生活场景推演的故事。

这种从需求到产品的闭环打造，不仅是保利好产品战略的核心体现，更将开启高端住宅“根据需求驱动全维创新”的全新发展阶段。

03

“好服务”的引领

带来全维度的情绪价值

在高端住宅市场，服务升级常陷入硬件堆砌的误区，却忽略了高端客群对情绪共鸣的深层需求。保利天奕的服务创新，恰恰跳出了这一框架，让服务从功能满足升维为情绪滋养。

保利主要做了以下几件事：

第一件事，通过五感策展，让服务成为可感知的松弛。

传统物业服务的核心是解决眼前的问题，而保利天奕的服务起点是营造氛围。

以“人生得奕须尽欢”为主题，通过“视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉” 五感协同，让每一处服务细节都成为松弛感的载体。

在视觉层面，项目将售楼处、示范区视为“新奢艺术现场”，呈现从土地到产品的沉浸式漫游。

在嗅觉层面，保利天奕联合安福路先锋香氛品牌STELLAR ESSENCE，打造5种定制专属香气，分别对应项目主打的五大景观体系。

在听觉层面，示范区的BGM在听觉上成为松弛叙事的一部分。洽谈区以海风掠过风铃的音效营造度假感；样板间则用吉他民谣、氛围电子和节拍律动对应不同风格的户型，强化微度假的沉浸感。

在味觉层面，项目汲取的众多度假胜地为源头，定制专属lounge菜单；

在触觉层面，项目打造了一出有趣的互动屏，客户在屏幕上签名，AI已将名字幻化成一张定制手机壁纸与明信片，用温暖文字赋予客户生活的力量。

业主签名幻化成定制签名明信片

第二件事，通过东方礼遇“金字塔服务体系”，夯实情绪价值根基。

如果说五感策展是服务的情绪外衣，那么保利物业TOP级豪宅服务品牌“东方礼遇”，就是支撑情绪价值的硬核骨架。

不同于传统物业头痛医头的被动服务，东方礼遇以“尊崇、信赖、人文” 为核心，围绕业主全生命周期生活场景，构建了一套主动式、系统化的金字塔服务体系。

这套体系的核心，是对 “客户生命周期价值” 的深度挖掘：通过预判业主需求，比如为加班业主预留热餐、为有孩家庭提供临时托管等等，让服务超越契约约定，成为情感的深度连接。

第三件事，以“业主主理”重构社群的价值共鸣：

保利天奕此次进行了社群创新，推出全新社群品牌“EASE集”，核心是“让每个人都成为生活的主理人”。

保利还联合业主举办各种活动，让业主聚集在一起同频共振。比如9月的活动围绕松弛疗愈展开，探索更大的生命能量。

保利天奕的服务创新，给整个行业带来了一个重要启示：

在物质需求已充分满足的高端市场，情绪价值才是打动客群的终极答案。

保利天奕的每一步服务设计，都在围绕人的情绪需求展开。它证明，真正的高端服务，不是我为你提供什么，而是我懂你需要什么；不是用奢华制造距离，而是用共鸣拉近距离。

04

操盘思维的全维度引领

在地产行业从规模竞速转向品质深耕的下半场，保利天奕的成功绝非偶然，而是其以全维度突破性操盘模式，打破传统开发逻辑的必然结果。

① 客户思维的升维，进行“三研一体”体系化深度研究

保利天奕的成功，很大程度上得益于保利发展的“三研合一”模式，让投研、客研和产研协同，形成体系化研究模式。

在投研层面，保利在拿地前就对张江、唐镇的土地价值进行了深度挖掘和解构，了解大张江区域科创高地的人才属性和需求痛点；

从集团到上海公司领导再到项目公司团队，与浦东和张江有关部门进行了深度交流，非常看好大张江区域的未来的板块价值和人居势能，最终将“度假+松弛”定为项目核心定位，打造在上海的首个新奢主义项目；

在客研层面，保利天奕团队耗时数月，对周边约1000组二手房客户开展入户式深度访谈，跳出户型、面积等常规维度：对客群生活方式、审美偏好、生活痛点进行深度挖掘，构建起立体且鲜活的客户画像模型。

在示范区开放后，公司也是从上到下，多条线多部门全线投入“面客”，与客户直接接触，了解他们对于产品提升和迭代方面更多的需求。

在产研层面，确立了以松弛感为灵魂，以客户生活场景为骨架的设计原则，拒绝“标准化产品复制”，针对大张江客群的专属需求，进行定制化产品打磨。每一处设计都精准命中生活需求，真正实现居住即享受。

② 操盘能力的升维，构建价值协同的高效闭环

此次保利天奕也是进行了全维度的操盘能力的升维和突破！

首先是进行了小盘变大盘的突破：

以终为始，由上海公司层面对项目进行严苛品质把控，并请加特林、优豪斯、gad、朴悦设计等顶级设计团队共同打造。

其次是领导统筹挂帅的突破：

区域及项目高层领导都是亲力亲为下场，看到产品在哪里有不如意的地方，就快速去推进相关的整改事宜，甚至有时候一些小瑕疵，领导都亲自动手。

第三是是全线拉通的突破：

研发、设计、工程、成本、营销、物业等部门彻底打破职能边界，全员参与客户入户访谈，调研成果实时共享、需求痛点共同拆解。这种无壁垒协同，直接催生了多个“上海首个”：

上海首个定制化岩板应用、首个交付自带音响系统、首个美妆水龙头、首个高低台、首个保龄球&沙弧馆、首个高压氧仓……每一个第一，都是深度拉通融合的必然结果。

各职能部门全线拉通

项目实现了建筑、景观、室内的三专业协同，围绕“松弛”这一核心关键词，从建筑外观到居住体验形成叙事闭环。

最后是供应链穿透的突破：

保利此次工程供货严格穿透至班组源头，确保工头或组长能力过硬。各专业责任人深入源头选材，保障施工材料品质。保利天奕注重品质呈现，比如示范区苗木从广州精选，门庭陶片从景德镇烧制并运回上海。

③ 去地产化的创新营销策略，传递生活美学的价值升维

在流量噱头泛滥的传播环境中，保利天奕跳出地产营销的惯性思维，对高端地产营销逻辑进行重构：

不再以“房子”为中心做传播，而是以“高端客群的生活信仰”为核心造共鸣，用奢侈品行业的“品牌调性引领”替代地产行业的“产品功能说服”。

首先，以生活美学为载体，建立行业营销美学新标杆。

从高奢海报的视觉质感，到白马大片的场景叙事，每一个传播物料都是“生活美学的具象化表达”。

不再直白宣讲项目高端性，而是通过松弛而精致的生活场景，让居住价值转化为客户可共情的生活理想。

其次，以真实业主为价值共创者，构建高端地产信任新体系。

更具操盘巧思的是业主新奢大片的打造，不请明星代言，而是让真实业主成为主角，实则是将业主从产品消费者升级为品牌价值共创者——

业主的真实生活态度，比明星的符号化形象更能打动同圈层客群，因为它传递的是可触及的真实生活，而非遥不可及的广告话术。

第三，精准把握艺术、科技、运动热点话题，开创“地产与城市共生”新椽笔路径。

保利天奕对艺术、科技、运动热点的把握，并非为流量造话题，而是“将项目价值嵌入城市发展脉络”的战略级操作。

保利天奕的发布会率先在上海首发，首发当日就引发了全城关注。保利也擅于借助热点造势，比如此前上海首个“无人机巨幕案名亮相”——在浦东四大地标上空拼出“保利天奕”，其核心不是技术炫技，而是以城市地标为背书，让项目成为张江区域价值的视觉符号，用前沿科技致敬区域发展，实现项目价值与城市价值的深度绑定。

再比如近期邀请重量级运动冠军、艺术家来到示范区为业主打造定制课程，也并非简单的活动引流，而是将高端生活资源与项目新奢生活定位深度融合，让客户在体验中感知项目不仅是居所，更是高端生活资源的聚合平台。

通过这套去地产化传播策略，最终形成了情绪价值→价值认同→价格溢价的完整闭环：

通过线上线下的生活美学传递，让客户从“认同生活理念”到“渴望拥有这种生活”，再到“愿意为这种稀缺生活方式支付溢价”，最终实现从卖产品到卖生活方式的价值升维。

结语

保利天奕的成功，从来不是一个项目的偶然胜利，而是一家房企对地产本质的回归与超越：

地产的核心从来不是造房子，而是造生活；行业的未来也不在于规模存续，而在于价值创新。保利用天奕证明：

真正的强者，早已在思考如何活得更好、如何引领行业活得更好。

这，正是保利天奕留给行业最珍贵的启示，也是照亮未来突围之路的永恒灯塔。