陕西
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在西安，作为招商的业主，最大的遗憾是什么，我想大概是住着河景房，但房子没在河边……
上周三，浐灞临河地块土拍，招商以1355万元/亩，楼面单价10165元/㎡，摘地约115亩，容积率1.2-2.0，位置就在自家千万豪宅西安序的对面。
相似位置，2021年招商拿地开发西安序的时候，约80亩住宅，容积率2.0，楼面价约18853元/㎡，堪称浐灞地王。
高地价也催生了后来的千万豪宅诞生，西安序主推建面约301㎡，370㎡的大平层，均价卖到38000+元/㎡。
（招商西安序交付实景）
都说买房是早晚享受，晚买有折扣，对开发商拿地也是如此，同样是浐灞地王，五年前招商站过岗，五年后招商也捡了漏。
从位置看，最大的卖点是临灞河第一排，跨过灞河西路，就是广运潭公园+灞河岸线，河面公园最宽也有600多米，正对面是华夏文旅景区，几乎没有遮挡。
招商摘地的南边，是更早时间华润玺宸上院，约82亩，1.8的容积率，楼面价11911元/㎡，已经面世。
（华润玺宸上院楼栋示意）
灞河边，南华润，北招商，两家央企算是凑齐了，正面打擂台，华润进度快，产品信息已公布，14栋叠拼+4栋河景大平层，取名玺宸上院。
招商进度也很快，拿地后小区名迅速公布，取名西安湾，围挡第一时间亮相，这算得上是招商西安的豪宅小区里，第一个真正意义把房子盖在河边的。
（招商西安湾围挡画面）
这么多年，招商在西安盖了这么多改善，豪宅小区，有着河景房的梦，但总有遗憾，直到这块地，真的住河边了。
最早交付的雍景湾，距离沣河湿地公园，距离也超过500米，临河但看不到河。
已经交付的雍澜湾，距离渭河间隔住宅用地，距离也在400米开外。
已经交付的西安序，与灞河中间夹着华润，距河边还有约270米距离，不算真正的河景房。
已经交付的央玺，与灞河中间隔着空地，距河边还有约500米距离，也不算完全的河景房。
四开四罄的西安玺，是招商业主距离河边最近的一次，但还是隔着商业用地，距河边距离约400米，只有高楼层，能看到河景。
在西安，河景房稀缺吗？很缺，西安八水绕长安的说法，但实际水多到，能称为河景的，少之又少。
（西安水系分布图）
比如浐河，大部分流域都是河滩状态，有人开玩笑说，唐朝人看到的河景，和现在看到的没本质区别，唯一优质的在桃花潭两侧。
（浐河河岸）
比如渭河，西安流域内最大的高铁新城段，极宽的河床，大部分时间也没水，都是河滩，渭河的紫薇湖，西安湖算难得的河景。
（渭河河岸）
比如泾河，和渭河相同的处境，水少，泥沙大，只有河滩，少有河景。
比如沣河，沣东，沣西的分界线，治理后的沣河湿地公园环境优美，但流域区域都在西安外围。
（沣河湿地公园）
最后的希望，也是唯一的河景房，只有灞河，得益于多年的河岸治理，外加拦水筑坝，也才形成了仅有一段的灞河河景，即起步世博园，止步浐灞湿地公园的14公里。
（灞河河景）
其中风景最好的为浐灞三角洲，最宽河面超过600米，称为西安后海。
灞河沿线的这十几公里，单论河景房，是不缺的，浐灞半岛，万科悦湾，合能枫丹江屿，恒大江湾，绿城全运村，枫林九溪，万科澜岸，有河景的房子千千万。
同时，浐灞临河的土地也并不缺，除了广运潭公园一侧，招商拿地的位置外，3号线浐灞中心站南边，中登的烂尾楼金融中心周边，都是临河的空地，水岸宽度也超过500米，对面更是景色宜人的世博园。
（灞河河景空地）
可以说，在浐灞，不缺河景，也不缺有河景的地，唯独缺既又河景，又高端的好房子。
截至目前，自然界河山算一个，源邸壹号算一个，都是精装大平层，不管市场如何，卖的火热。
（自然界河山实景）
说明西安有一小部分的富人群体，还是认河景大平层的，反而是刚需的朋友，对于是否住河边无感，更在意地铁，学校，商场。
这种两极化的需求，也就决定了浐灞的河景+豪宅要深度绑定，给刚需做河景，没有溢价，给改善做河景，仍有机会。
对招商西安湾而言，最大的打擂台对象就是对门的华润玺宸上院，由于对方面世早，完全可以针对户型，产品不足，抽丝剥茧，这也是招商擅长的。
华润也强，也是央企，但在西安做豪宅的案例几乎没有，唯一的悦玺，更多是依靠地段的大改善。
招商在西安湾之前，央玺（小高+叠拼），西安序（小高大平层），西安玺（小高大平层）已经铺垫了相当多的经验，有足够的业主基数，交付水平，在西安也是遥遥领先。
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