房屋买卖合同被撤销后，已设定的抵押权如何处理？

鲁法案例【2025】511

（图源网络 侵删）

在债权人撤销权纠纷中，债权人请求撤销的债务人转让财产的行为，存在大量以不合理的低价或无偿转让的方式将房屋转让的行为。而房屋转让后，很多受让人会立即在受让的房屋上设定抵押。那么，当债权人起诉请求撤销房屋买卖合同时，已设定的抵押权会受影响吗？

案情简介

2021年11月，A公司因与B公司存在建设工程合同纠纷将其诉至法院。法院审理后，于2022年2月18日依法判决B公司向A公司支付剩余工程款400余万元及利息。因B公司未履行生效判决书确定的义务，A公司于2022年5月向法院申请强制执行，经查询B公司名下无可供执行的财产，法院依法裁定终结执行程序。

2024年11月，A公司得知在案件审理过程中，B公司将名下两套房产无偿转让给C公司并办理了不动产转移登记，且C公司已将该两处房产为他人借款提供担保并办理抵押权登记，D公司为抵押权人， A公司 遂向法院提起债权人撤销权之诉，请求撤销B公司与C公司之间的房屋买卖合同以及D公司对C公司名下房产的抵押权登记。

C公司辩称，A公司与B公司的诉讼与其无关，其通过正常交易渠道取得案涉房产，不应撤销。

D公司辩称，其与案外人的债权客观真实，抵押权经依法登记合法有效，关于撤销抵押权登记的诉讼请求应予驳回。

法院审理

法院经审理认为，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，B公司明知其与A公司之间存在未结清工程款项，仍将案涉房产转移登记给C公司，且未提交证据证明C公司向其支付了合理对价，该房产转让行为导致其名下财产减少，对A公司造成债权难以实现的损害后果。A公司作为利益受损的债权人，享有请求法院对B公司无偿处分其财产的行为予以撤销的权利。因此，对于A公司要求撤销案涉房屋买卖合同的诉讼请求，法院依法予以支持。作为民事法律行为被撤销的法律后果，B公司及C公司有义务将案涉房产恢复登记至B公司名下。

因D公司向案外人提供了足额的借款，且无证据证明D公司知道或应当知道C公司的房产来源存在瑕疵以及房产抵押影响A公司债权实现等情形，应认定D公司的抵押权系善意取得。因此，对于A公司要求撤销C公司将案涉房产抵押登记给D公司的诉讼请求，法院不予支持。同时根据《最高人民法院关于第三人善意取得的抵押权能否阻却人民法院判决撤销房屋所有权登记请示的答复》，房屋登记机关在重新办理房屋所有权登记时，应当保留该房屋上的抵押权登记。

法官说法

债权人撤销权纠纷是债权人为保全债权，要求撤销债务人与相对人间形成的法律关系所产生的纠纷。此类诉讼的依据源自法律的直接规定，而非合同约定，债权人须自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。债务人处分财产的行为因此被撤销的，该行为自始没有法律约束力。因此，撤销权一旦成立，债权人可请求相对人向债务人承担返还财产、折价补偿、履行到期债务等民事责任。

但是，抵押权为担保物权，系以确保债务清偿为目的，债权人对债务人或者第三人所有的特定财产所享有的直接支配和排他的权利。抵押权的设立，由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同构成，抵押权自抵押登记时起设立。如因相对人取得行为自始无效、财产所有权恢复原状而直接排除后设抵押权，则无视了后设抵押权在设立时符合相关要件依法设立的事实，将直接损害善意取得抵押权人的合法权益，既有违公平原则，也不利于交易安全。因此，即使不动产所有权登记因存在违法之处被撤销，亦不应影响善意第三人对该不动产所享有的抵押权。不动产登记机关应当在依法重新办理该不动产所有权登记时对善意第三人取得的抵押权登记依法进行相应变更，保留该不动产上的抵押权登记。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百三十八条债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百四十条撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

第五百四十一条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

第五百四十二条债务人影响债权人的债权实现的行为被撤销的，自始没有法律约束力。

转自：山东高法